张毅颖 李瑞强 张雪莲

【摘要】近年来，我国房地产行业高速发展，房价不断攀升，十九大报告中习近平总书记再次强调“房子是用来住的不是用来炒的”，而房地产市场的非理性繁荣往往伴随着房地产泡沫的出现与膨胀，房地产泡沫也与银行信贷行为相互作用，而我国银行业当前自身抵御能力还较为不足，因此给我国经济带来了一定的风险隐患，本文分别从美国、日本、爱尔兰三大国际典型的房地产泡沫中总结经验，以此分析银行信贷行为与房地产泡沫相互作用的机制，对我国房地产业和银行业提出对策建议。

【关键词】房地产 银行业 房地产泡沫 银行信贷

一、国外房地产泡沫的经验总结

（一）美国房地产泡沫

1831年成立的储蓄信贷协会，是在政府的支与监管下以吸收小额存款的形式为购房者提供住宅贷款的非银行金融機构。在第二次世界大战后，美国经济开始逐渐复苏，导致人们对住房的需求日益旺盛，加之20世纪80年代初，里根总统对房地产业实行税收优惠政策，蓄信贷协会飞速发展，资产规模迅速扩张，使得储蓄信贷协会对房地产贷款的扩张，于此同时，房地产投资大规模扩张，房地产行业的日渐兴旺使得银行向房地产业的贷款也日益增长，直接促使了80年代美国房地产和建筑行业的过热的现象，导致房地产泡沫的形成与膨胀，但是伴随着1986年国际石油价格的暴跌再加上1987年华尔街股市的崩盘，纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件，房地产行业开始迅速萧条直至房地产泡沫开始破裂。房地产泡沫所带来的房价的骤降，加之股市的崩盘，极大程度上挫伤了美国民众以及各大机构的投资热情，外资也纷纷撤出美国市场，市场开始萎靡，在消费投资不断减少的同时纷纷抛售所持资产，使其一瞬间供过于求，再次降低了资产的市场价值，再加之许多人投资投机的失败，不仅使银行等金融机构的坏账不断增多，他们手中所白持的房地产资产也在不断的下降，从而以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，大量的问题机构关闭，信贷规模不断收缩，不断加大房地产价格下跌的压力，房地产泡沫彻底破灭。

（二）日本房地产泡沫

20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已赶超美国，由于日本属于岛国且人多地少，因此当时的日本人坚信“土地不会贬值”，在经济高速发展的大环境下，使得日本国民在满足其住房需求的同时也将房屋作为一种等同于股票的投资手段，在全国范围内形成投机热潮，同时受到国际上的影响，日本开始实行金融自由化改革，日本中央银行逐渐实行宽松的金融政策，1983年日本开始渐进的实行利率自由化，并于两年后实现了大额存款利率的自由化以及低贴现率，日本政府也逐渐放开对金融市场其他方面的管制，例如公司可直接以发行长期债券的方式在金融市场上融资，逐步放开信贷配置，加剧了银行等金融机构的竞争，而房地产业作为高收益行业成为许多银行等金融机构信贷资金涌向的行业，同时各大银行为了抢占市场份额，也向公众提供了大量的贷款，更加激发了日本民众的投机热情，导致土地价格、住宅价格不断暴涨，最终形成泡沫，直到20世纪80年代末期，日本通货膨胀率超过2%，银行不得不开始采取紧缩性金融政策，贴现率被连续提高了五次，国际资本获利后开始撤资加之1990年实行的抑制土地投机的政策，日本房地产泡沫彻底破灭，陷入了长达数年的经济萧条。

（三）爱尔兰房地产泡沫

爱尔兰的房地产市场也是爱尔兰的主要GDP贡献市场，爱尔兰房地产价格在10年内连续上涨，房地产事业发展迅速，在资金方面，当时的爱尔兰每年都存在着较大的贸易顺差，就2009年来说，贸易顺差达到387亿欧元，加之高额的外国直接投资金额存量2100亿欧元，达到了2487亿欧元。因此白2000年起，爱尔兰的房价指数一路飙升，截至2007年，房价指数从70飙升到了140。与此同时，在欧盟的所有国家中爱尔兰人均拥有住房指标是最低的，对于投资者来说爱尔兰的房地产市场拥有着巨大的潜力，并且金融危机过去的20年爱尔兰的快速发展，人口增长和收入的大幅增加为房地产市场创造了大量的需求，这种巨大的需求潜力加上爱尔兰的低税收，吸引大批投资者入驻爱尔兰的房地产市场，加之银行等金融机构大幅下调房地产贷款利率，更是为在房地产市场上吸引了更加多的投资者。而在消费者市场上房价的不断上涨导致居民形成正财富效应，刺激了居民消费的增长导致GDP的虚增，随着金融危机的爆发，爱尔兰的房价变化也是最为巨大的，并且房价的骤减趋势丝毫没有得到控制，房地产事业严重受挫，显示出房地产泡沫严重，伴随着房地产泡沫的破裂，房地产的崩盘也产生了大量的失业，使爱尔兰政府不得不增加其社会福利支出，失业带来的居民收入的减少也带了税收的骤减，财政急剧恶化。

（四）经验总结

1.房地产泡沫多发生于经济复苏、繁荣时期。在此时期民众对房屋等不动产的需求不断升高，房地产投资者在良好经济形势下不乏产生房价将持续上升的心理预期，刺激着投资者以买卖差价获得投资利润，经济的发展也吸引着大量外资的涌入，形成投机热潮，而房地产也作为高收益的行业不乏有众多的房地产商，再加之外资中短期资本也大量涌入房地产市场，从而导致房地产行业的热潮。

2.银行信贷过度的规模扩张是导致房地产泡沫的主要因素之一。在房地产价格不断上涨时，房地产贷款作为优质贷款促使银行信贷也在以低利率等形式不断扩张，导致了过多的资金不断流入房地产市场，刺激投资需求的不断旺盛，促使房地产价格不断攀升，形成恶性循环，房地产泡沫出现。信贷规模的不断扩大也促进房地产泡沫不断膨胀最后加速房地产泡沫的破裂。

3.金融监管的不完善是导致房地产泡沫的因素之一。日本在实行金融自由化改革的环境下，放松金融管制，但并没有起到降低资金成本等作用反而加剧了金融行业的恶性竞争，主要原因就是金融监管体系还并未完善，未完善好金融体制的情况下允许企业以长期借贷的方式向社会大众融资，银行为占据市场份额而盲目降低贷款利率，未完善好信用审核体制的情况下盲目发放贷款，加剧了房地产泡沫的产生。爱尔兰、美国金融监管的不完善则主要表现在金融机构大幅下调房地产贷款利率，未对金融监管框架加以完善和强化，使其房地产泡沫严重。

4.房地产泡沫的破裂是引发经济危机的因素之一。美国、日本、爱尔兰无论是在经济危机爆发之前还是爆发中都伴随着房价的骤减，房价的下降对居民来说，会导致其所持的财富减少从而引起消费的减少，对金融机构来说，伴随着房价的下降，不仅其持有的房地产资产的白有价值不断的下降，以房地产为抵押物的贷款的质量也在不断的下降、贷款违约率上升，促使银行等金融机构信贷规模缩减，而企业在房价下降的过程中由于抵押物的价值下降借贷能力也不断下降从而减少了投资，最终导致整个社会消费和投资减少，资源配置不合理，造成经济衰退，在恶性循环中最终演变为经济危机。

二、银行信贷行为影响房地产泡沫的机制

（一）银行信贷导致房地产泡沫形成的机制分析

1.投资利率机制

房地产业以其高收益率吸引着一大批房地产投资商，但房地产的建设往往需要大量资金的支持。而银行作为资金的供给者，把高收益的房地产市场贷款视为优质贷款，往往以低利率吸引房地产商进行投资，从而为房地产商提供了有利的融资条件，促使着房地产行业的飞速发展。在房地产商对资金的需求下，银行对资金的供给便成为了房地产价格的一个决定性因素，不断扩大的信贷规模以其低利率为主要优势，使房地产商不断增加投资成本，增加其商品层次以此不断提升其价格，而以住房为刚需的普通百姓面对日益上涨的房价不得不以向银行借贷来购买房屋，例如先付首付，剩下的钱后续支付，便捷的借贷方式导致大众对房屋的需求越来越多，房地产商再次提高房产价格，并利用银行借贷再次增加其投资成本，从而形成房地产泡沫。

2.投机价格机制

在房地产价格攀升的同时，除了住房的刚需也催生出一系列的投机活动。大众心里预期上认为房价将持续上升，而银行信贷扩张为其提供了有利条件，因此许多人将购买住房作为一种投资手段，导致市场上对房屋的需求持续上升，需求量增加。于此同时，对于房屋的持有者来说，在预期价格会上升的前提下，更加不愿意出售房屋，供给量减少，不断促使房地产价格偏离均衡价格，持续上升，形成房地产泡沫。

（二）银行信贷加速房地产泡沫膨胀的机制分析

银行信贷行为造成的房地产价格的上升会不断提高贷款抵押物的价值，银行资产的账面价值也会提升，银行将更多的贷款涌向房地产行业，以此牟取更高的收益业绩，由此房地产商将可以从银行获得更多的贷款，银行借贷规模继续扩张。同时，房价的攀升也会使银行坏账减少，贷款质量提高从而使其进一步增加贷款，陷入恶性循环，最终导致房地产泡沫的不断膨胀。

（三）银行信贷加速房地产泡沫破灭的机制分析

随着房地产泡沫的不断膨胀，房地产价格将持续的上升，面对良好的“房价将继续上升”的心理预期，银行信贷规模也随之扩张，使房地产价格再次上升，形成螺旋式上涨，但是如果出现某种未知的不确定因素，例如市场资金无法支持房地产行业的发展或者是消费者心理预期改变，大量抛售房产时，房地产资产将在市场上供过于求，房地產价格就会出现暴跌的现象，此时银行为了降低其自身的损失则会收缩借贷的规模，大量的房地产商无法回收资金加之借贷规模的缩减，则会倒闭破产，导致无法偿还贷款。贷款抵押物的价值也会不断的下降，银行坏账增多，促使银行不断的缩小借贷规模，使房地产价格再次下降，于此同时，监管者可能实行一系列监管措施以此面对这种不利的局面，例如提高准备金等，更加加速了银行信贷规模的不断缩减，施加了房价下降的压力，促使房地产泡沫彻底破灭。

三、房地产泡沫对银行信贷的反作用机制

（一）银行房地产信贷风险的来源

银行房地产信贷风险也称之为住房信贷风险，指的是银行在发放住房贷款中的可能的损失，来源除了房地产市场体系不健全、宏观经济政策调整变化等社会因素外，更多的是银行自身管理的问题，许多银行为了占有更多的市场份额，盲目的追求业绩的增长而忽视了对信贷风险的控制。如在未对贷款人信用精确测评的情况下发放贷款，忽视了贷款者的还款能力等的不足造成不良贷款的增加。在房地产市场上对信贷规模的把控不足，过度的信贷规模使投机者有机可乘，而房地产泡沫一旦破裂，投机失败，银行最终只能面对大量的不良贷款。

（二）房地产泡沫膨胀造成的信贷风险

房地产泡沫不断膨胀期间，房地产行业非理性的繁荣使房价步步攀升，银行对房地产业心理预期也十分理想，对贷款人的资信测评不断的放宽要求，并不断扩大房地产行业的贷款规模，使大部分资金涌向房地产行业，而影响到其他贷款项目，造成贷款结构不合理，加大银行的信贷风险，同时对贷款人资信测评的放松使大量投机者利用杠杆效用，企图用小资产撬动大收益，将其白有风险转移给银行，银行承担的信贷风险不断加大。

（三）房地产泡沫破裂造成的信贷风险

在房地产泡沫破裂之后，房价不断下跌，第一可能引发银行信贷的信用风险，借款人拥有资产的价值伴随房价下降而下降，将会导致借款人出现无力偿还借款的情况，在借款人通过按揭等形式购买住房的情况下，可能放弃原来的按揭购房行为，使银行贷款无法收回。其次可能引发银行信贷的流动性风险，房价下降，有能力偿还贷款的借款人为了偿还贷款，出售其资产，导致社会上该类资产的供给增加，而在房价下降的情况下，自有价值减少导致消费下降，需求下降，供过于求使资产的价值更低，形成恶性循环，使借款人不断遭受损失，抵押物价值也不断下降，银行坏账增多，此时社会经济趋于收缩的形势，银行也面临着大量短期债务需要偿还，一旦出现资金周转不畅的情况，银行将面临很高的流动性风险，引发偿付危机，引起社会上的恐慌，民众为了资金的安全，纷纷取出所存资金从而出现挤兑等现象。最后就是银行信贷的抵押物法律风险，一旦出现房地产泡沫破裂的现象，房价的下降使贷款抵押物的价值不断下降，银行坏账将不断增多，为了防止出现更大的流动性风险以及及时止损银行不得不变卖房地产抵押物，但对于法律中未规定的可拍卖的住房，就算成功将其拍卖，银行也将承担其带来的诉讼费、房屋评估费、拍卖费、过户费等费用，以及增值税、印花税等税费。

四、启示与对策建议

（一）以法律法规为基础，完善房地产金融业务的监管框架

制定法律法规是规行业行为的一大重中之重，但当前，我国房地产金融监管的法律法规还有待完善，有关于房地产金融业务的相关规范也不健全，在金融业分业监管的体制下，监管部门无法进行有效的监管，从而出现了许多的问题，所以我国目前迫切的需要构建房地产金融监管的法律体系，从法律法规上规范市场行为，保障房地产市场的稳健发展。

（二）加强银行内部监督管理，防范银行信贷风险

从银行自身做起，强化内部控制，加大检查力度，对于企业贷款人，应该进行严格的资信评审，确保其开发资格和白有资金达到审核的标准再发放贷款，对于管理存在问题和有不良记录的企业要谨慎发放贷款，在贷款发放后，密切关注贷款的动向，防止其转移、挪用贷款，对于个人贷款人，应该建立和完善个人信用体系，在贷款前加强对其信用水平的调查，使个人的信用状况得到真实反映，防止假按揭事件的发生。

（三）拓宽房地产融资渠道，分散银行的信贷风险

目前，我国金融行业发展的还不够成熟，创新能力也尚为不足，房地产业融资渠道还不够多，房地产业的资金大部分来源于银行，使得银行不得不把大量资金集中于房地产行业，使其承受了巨大的不良贷款的风险。因此，为了防范房地产市场风险，在银行信贷继续对房地产资金支持的基础上，拓宽房地产企业融资渠道，通过房地产业直接融资、推行抵押贷款证券化等途径让机构与民众参与到房地产投资市场中，扩大房地产业资金融通渠道，从而分散银行的信贷风险。

（四）制定信貸标准，防止房地产投机炒作行为

“房子是用来住的不是用来炒的”房价的攀升也不乏有众多投机炒作者的功劳，面对此类的投机炒房者，除了政府制定相关政策，如成都住房限购政策等从政策上约束投机者的投机行为，银行自身也需根据国家政策的指导，制定一套完整的信贷标准既要满足居民住房的需要，也要限制投机性购房，以此防范其带来的危险，促使房地产行业回归健康稳健发展的轨道。

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