石运金

今年以来，中央和地方政府都在发布房地产的调控措施，住建部不久前还就房地产市场调控问题约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个城市政府相关负责人。监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决，后续调控政策还可能加码。地方政府纷纷对新开盘项目备案限价，结果造成限价后的房子在开盘时被排队抽签抢购。

房地产行业销售增速放缓。2017年和2018年一季度全国商品房销售面积分别为16.94亿平方米和3.01亿平方米，分别同比增长7.7%和3.6%；销售金额分别为13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，这明显慢于去年同期数据。2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献，从数据来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。

行业集中度提升明显。随着2017年恒大、万科、碧桂园销售额跻身5000亿俱乐部，房地产行业越来越成为大玩家的游戏，市场集中度在进一步提升。TOP3销售额市占率在2018年一季度已经上升到占20%。从不同规模企业的市占率提升速度来看，规模越大的房企市占率提升速度越快，两极分化明显。故对房地产股投资更应关注行业龙头股。

地产龙头股高增长低估值。地产龙头股虽然销售收入高速增长，集中度也得到大幅提升，但A股市场给地产龙头股的估值却相当低。以龙头股万科A为例，2017年销售金额5239亿，同比增长44.6%；从财报公布的净利润来看，万科A在2017年净利润280亿元，同比增长33.4%，2018年一季度同比增长28.7%；反观万科A的估值却十分低，目前股价对应2018年业绩PE低于9倍。其他地产龙头股如保利地产和招商蛇口也是类似高成长低估值。当然万科A面临宝能系资管计划清理，中短期股价面临冲击，但只要万科A能保持业绩高速成长，股价迟早会反应出来，短期冲击因素在中长期来看几乎可以忽略。

房地产企业市占率