文| 周 越

我国房地产经济波动的主要特征

1.第一个阶段—复苏阶段。上一次经济循环的低估我们称之为房地产经济的复苏阶段，此时房地产行业的供大于求，市场萎靡不振，很多开发商由于市场需求下降而减少房地产项目的投资，使房地产经济的供需关系维持衡量。经过一段时间后，随着房地产需求量的不断增长，市场供大于求的局面会逐渐改善，房地产行业走出低迷状态，进入复苏过程。

2.第二个阶段—繁荣阶段。随着房地产行业的不断复苏，房地产的需求量不断上升，同时造成房地产价格和租金的增加，开发商在这一阶段会加快对房地产项目的建设和开发。而随着房地产需求量的不断上涨，供应量会相应下降，房地产租金与价格进入快速上涨时期。在这一阶段，很多房地产商看到市场的持续高涨会大力开发新的房地产项目，抓住市场机遇，在市场的良性刺激下，房地产的相应消费会持续升高，房地产在市场中的总占比会进一步扩大。

3.第三个阶段—衰退阶段。随着供应量的不断上涨，需求量在一段时间之后会保持不变，因此，在繁荣之后，房地产的市场会相应缩小，而由于现有房地产市场中的商品价格已经涨到了一个较高水平，消费者对房产价格的接受能力减少，从而造成房地产经济的衰退。在这个时期，有的房地产商会认识到市场的变化，市场中新的房地产投资和开发项目会减少，已经完成的项目实际需求下降，房地产的交易量慢慢减少，价格降低。

造成我国房地产经济波动的主要原因

1.经济因素。众所周知，房地产的企业发展是建立在金融资金的基础之上的，特别是对于刚刚起步的房地产企业，在前期首先就要投入资金。如果资金不到位，那么房地产的发展就会受到制约，为了房地产的稳定发展，企业和银行就需要建立起长期的联系，通过贷款的形式来解决资金遇到的问题，因此在后期发展阶段，房地产企业的发展和资金是紧密相连的，企业内部可以通过转账来对资金的动向进行调整，其他的部分可以通过其他的一些形式自主解决，在资金的筹备的同时也能促进基本运作。

2.土地因素。众所周知，房地产企业要想发展，就会用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也会对企业的发展产生不良的影响，房地产的土地需要得到国家政府的批准，企业获取土地的使用权之后，可以对土地进行处理，但是如果开发的不合理，也会对企业后期的发展产生不利的影响，造成经济的波动。

3.市场因素。房地产企业在目前的市场发展的背景下波动是非常大的，有一些波动严重的会造成经济运行尽早。从目前市场反馈的情况来分析，居民在购房时选择的面积和居民的消费水平是相关联的，未来房地产经济的发展是根据市场的需要来调整的，因此在确定企业发展方向的时候，一定要对市场先进行调查之后再进行决策，这样可以将风险最小化。

控制房地产经济波动的措施

1.完善经济管理制度。房地产经济波动的主要因素是受到经济的影响，因而要健全对这方面的法律制度，以便于房地产企业所有的经济活动都能够有法律可依，能够得到法律方面的支持。第一，要在政策上给予支持，通过市场调查可以看出，很多的居民对经济适用房青睐有加，在工程的规划之初，就要把经济适用房作为主推业务，让居民了解到优惠的政策，同时要加强管理的力度，使政策能够得到居民的认可和肯定。第二，要建立完善的金融管理制度，要以当地经济发展的水平为基础，要根据当地的实际情况来对制度进行完善和健全，对房地产企业经济波动的幅度进行适当的调整，以保证制度和管理的同步性，保证房地产企业的发展能够得到双重保障。

2.调整土地政策。土地资源是房地产企业发展的关键和核心，在现有的体系上对土地管理政策进行适当的调整，可以促进房地产经济发展的进程，要对土地审批的制度加大管理的力度，对管理人员的管理水平进行定期的培训和考核。同时要选择有责任心的人去承担管理的工作，严格的执行土地招标的程序。在根据相关的协议对土地的政策进行调整，对协议的内容要严格地执行，对土地管理的流程要进行细则化，加大土地管理的力度，以改善土地管理的目前现状。为了避免出现土地规划不明确的现象，在进行土地的管理时要加强对土地规划体系制度方面的完善，以保障管理体系的长期适用性。

3.调整当前投资管理政策。在房地产经济波动的因素中投资政策占据主要地位，面对房地产经济管理体系不完善的情况，要建立起完善的投资管理证词，根据领域不同，制定的规章制度也要不同，要把规避风险作为制度的核心。对房地产的经济变化情况要及时地掌握，要尽量地使企业的发展科学和。

结束语

改革开放以来，国民经济得以迅速发展，尤其是房地产经济，近几年成为国民经济的支柱产业，极大地推动了我国经济的发展，但是房地产在迅速兴起的同时，也出现了一些问题，对房地产的发展产生了很多不利的影响。本文重点阐述了房地产经济波动的影响因素，并且提出了针对性的意见。