张从志

2017年5月6日，在河北固安的一处售楼中心，一名销售人员打起了哈欠。自2017年3月以来，受限购新政的影响，环京地区的房价开始回落，不少购房者持观望态度

凌晨2点的交易

从晚上10点到第二天凌晨2点，买卖双方经过一场漫长的讨价还价和心理拉锯战后，终于在合同上签了字。不出意外的话，董杰就算拥有了自己人生的第一套房子。谈不上多高兴，购房过程中的种种不顺已冲淡了新房主应有的那种喜悦，他只觉得疲惫不堪。

房子在燕郊，北京主城区以东约30公里。这里行政规划上隶属于河北省廊坊市三河市（县级市），与建设中的北京城市副中心通州仅隔着一条潮白河。先天的地缘优势使这个小镇成了环京地带上一座名副其实的“睡城”。根据2015年的统计数据，燕郊的常住人口已达75万。每个工作日的早高峰，数以十万计的上班族要从潮白河上穿过，流散至北京市内某个角落，开始他们一天的工作。下班后，他们又从各个城区汇聚到京燕高速和京秦高速上，融进车流，悄无声息地回到燕郊，在一旁灯火辉煌的北京城映照下，他们尽早睡去，以迎接新一轮的循环。

在闯荡北京的7年时间里，这也是董杰的生活写照：每天东来西往，在这出“双城记”中扮演好自己的角色。2010年初到北京时，董杰还不到20岁，借住在姐姐家，更早来京打拼的姐姐那时已经在燕郊安了家。那几年，虽然住在燕郊，但他与北京的距离感并不强烈。有一次，从燕郊坐上公交，司机在畅通无阻的高速上一路“狂奔”，23分钟后，董杰就到了国贸他上班的地方。回忆起这段经历，董杰仍显得很兴奋。23分钟，这是他的最高纪录，此后再无可能打破。

后来，董杰的人生有了轨道，工作、恋爱，从姐姐家搬出来，不过还是租住在燕郊。2014年的时候，他动了买房的念头。那时候燕郊的房子均价在1.2万到1.3万元/平方米，但他说自己那时买房的动力并不强烈，看了一圈后不了了之。

再过了两年，燕郊房价突破2万门槛，董杰与女朋友的婚事此时也提上了日程。房子，成为摆在面前的第一个问题。董杰开始张罗着买房。回辽宁老家考察一番后，他下定决心回燕郊。虽然老家的房价远低于燕郊，用他的话说是“燕郊一套能抵那边10套”，但两口子工作都在北京，回老家买房还是等于没有着落。为了给女朋友一个稳定的未来，他打消了这个念头。

此时，燕郊的房价已经像脱缰的野马，从2016年开始噌噌地往上涨。到2017年3月，等到董杰东拼西凑筹够了买房钱，燕郊房价已经步入了3万元时代。楼市一天比一天火爆，谁都不知道一天一变的房价还会涨到什么程度。董杰觉得不能再犹豫了。他找了好几家中介，四处看房，约业主谈判。他当时的心理预期价是不高于200万元，不过后来，这一上限被一层层地突破。

之前，董杰住在燕顺路，这里离北京更近，交通方便，但房价是最贵的，他只能把考虑范围向东挪。在燕郊，有一条简单朴素的经济定律是，背离北京越远，房价越便宜。房产中介领着，兜兜转转一圈后，他看中了一套60多平方米的一居室。“虽然面积小了点，但户型还可以。”董杰和家人都觉得可以接受。

业主约来了，谈判开始。业主非常直接，一来就要提高首付，否则，按照30%的首付比例，价格就要从185万元涨到190万元。董杰和家人商量后妥协了。但没想到，业主出去接了一个电话后回来决定不卖了。他们猜测，应该是有人出了更高的价。

隔天，中介给他们找到一套两居室，定价190多万元。看房后进入谈判程序。晚上10点，董杰等来了业主，同样是涨价的套路。“跟他聊，明摆着你买不买，不买我走了。”先涨了10万元，董杰同意了，后来又提出如果不能全款的话还得再加10万元。谈至深夜，董杰一家已是心力交瘁，但婚期在即，无奈之下只得接受了一涨再涨的报价。

从原来的190万元到210万元，因房子不满两年，还要加上高额的增值税，最后的成交价达到了232万元。这远远超出了董杰的预算。从辽宁老家赶来的父亲拿出了所有的积蓄还是不够多出的首付款，当晚又连忙给亲朋好友打电话借钱，最后才答应下来。交了4万元定金后，董杰和业主签订了购房意向合同，这时已是凌晨2点多。

但董杰怎么也没想到，第二天下午，也就是2017年3月21日，廊坊市出台了限购政策，燕郊是重点限购区域，非本地户籍居民家庭的首付款比例从之前执行的30%被提高到50%。燕郊房价应声下跌。6月，“限购令”继续加码，外地户籍且未在当地缴纳3年社保的人员不再具有买房资格。至年底，燕郊房价几乎被腰斩，跌幅普遍过万，成交量大幅缩水。

董杰买进的房子如今只能卖到130万元，与成交价相比，亏损近100万元。我问他：“现在是不是很后悔？”董杰的回答显得有些无奈：“这玩意儿没什么后悔不后悔的，买了就是买了，这就是命。”

实际上，限购政策一出来，董杰就不想买了。他与业主只是签订了购房意向合同，还没网签，这意味着他成了限购新政第一批生效对象。中介告诉他，如果不买算他违约，须偿付高额的违约金。董杰不服气：“你凭什么算我违约？这是政府的政策原因，跟我有啥关系。”为此，他还特地咨询了律师。律师说，因为政策原因，首付上调到50%而导致无能力支付另外的20%，这可以算作不可抗力，但购房协议本身写得不够清晰，是不是违约要看法官怎么判，可能是，也可能不是。

模棱两可的回答让董杰陷入两难，他觉得自己总是赶不上趟，房价低的时候没买，涨的时候买了又遇上限购。“那个阶段特别上火，工作也没心情了，整个人状态很不好。”他甚至寻思过，“我就不买了，你要告就告去”。但转念一想，董杰还是决定买，毕竟是刚需，还等着房子结婚。董杰只能四处籌钱，把这个多出来的窟窿堵上，付清首付，终于拿到了房子。2017年7月，他和女朋友在燕郊举行了婚礼，到年底又迎来了新生儿。

如今，他依然和往常一样，每天6点半起床，坐公交或拼车到大望路，少则一个半小时，遇上堵车要两个小时，下班后，8点多才能到家。“天没亮，我走了，天黑了，我还没回。”在户外培训行业工作的他收入并不高，笑称自己过上了“吃土”的日子，房贷、奶粉钱天天追着他跑，“每天睡一宿觉起来后，300块就没有了，比住宾馆还贵”。

疯狂的楼市

回过头重新审视2016年到2017年初的环京楼市，董杰购房的时间恰好跨在了房价曲线最高的临界点上，但这似乎并不是偶然。

在燕郊某中介公司做主管的苗宇从2012年开始进入房产中介行业，他见证了燕郊楼市这几年的沉浮变幻。刚入行时，燕郊的房价还在万元以下，每平方米七八千元左右，市场平淡如水。从2013年开始，房价在起起伏伏中慢慢上攀，尽管势头不如后来这般迅猛，但嗅觉灵敏者已经嗅到了燕郊这一环京桥头堡的巨大潜力，外地人也开始进入燕郊楼市。

苗宇告诉本刊，实际上，在2016年第一季度，坊间就有传言政策可能会限制外地人买房。果不其然，当年4月，廊坊市出台了9项措施促进房地产市场平稳健康发展，称为“廊九条”，其中一条规定非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。显然，这比传言中的限购宽松了许多，对于炒房者而言，通过使用他人身份，这一限制可以轻松规避。

这次限购没有刹住上涨的房价，反而像是刺激了市场。政策颁布后，从2016年4月到10月，短短6个月，燕郊房价涨了将近1万元。尽管到了年底，受季节性影响，房价略有回落，但开年后即迅速回升，到2017年3月，“燕郊最便宜的地方都在2.5万到2.8万元”。

在买涨不买跌的市场心理下，购房者对涨势惊人的燕郊趋之若鹜。除了刚需人群，天南海北的投资者迅速涌进这个小小的地方，这从中介行业的兴盛之态可见一斑。“那时一天最多能接到十几个电话，过来看房的有四五批。店里一共是18个销售员，经常是一个人都没有了。”一到下午，苗宇就不干别的，在办公室坐着给客户算税费、首付款，经常是这边合同还没签完，另一边又带回来新的单子。

苗宇遇到一个客户，拎着20万元现金径直找上门来，目的很明确，“有房就买”。苗宇替他约业主，“约一个涨一个，涨完以后人家客户同意了，业主还是不过来，五套房子全是这样”，只能空手而归。

“那时候是卖方市场，想找一个靠谱的业主都不容易，你得老围着业主，每天打个电话还得琢磨这个业主是干什么工作的，工作时间不能给他打，打电话要怎么说，说些什么。”苗宇告诉本刊，他们中介很多精力都放在怎么把业主的情绪稳定下来，别跟市场一样有那么大的起伏。

拿着钱买不到房的故事，在2017年初的燕郊司空见惯。业主手握房源，待价而沽，想涨价就涨价，许多投资者只愁买不到房子。彼时没多少人能预料到几个月后的暴跌，楼市分析者不多的提醒被淹没了，参与这场财富游戏的玩家们都沉浸在疯狂中，幻想着自己是被砸中的那个幸运儿。

苗宇回忆，那时的自己，工作就是生活，每天晚上回家都是12点以后。他带的组半个月签了13单。“基本就是客户来了以后就看房子去，看完以后回来就能定，销售每天就是找房，接到一套房以后立马约客户，当天看当天签，生怕第二天，哪怕是隔半天，业主这边有啥变动。”大笔业务量对应的是不菲的收入，这也吸引来许多人投身中介行业。一位业内人士告诉我，那时候在燕郊做中介，“傻子都能挣钱”。

狂欢没有持续太久。2017年3月，“限购令”一出，市场立刻转向，房价应声下跌，成交量陷入低迷。“我们公司最高峰的时候一天的单量是50笔，2017年4月份到年底，可能一个月最多也就50单，开年以后到目前為止总共只有十几单。”

没有成交量，来中介行业淘金的人群很快四散而去。苗宇所在的中介公司规模在燕郊排得上前列，他告诉本刊：“2017年初的时候，全公司光销售就有3000多人，到了年底只剩下800人，门店最多的时候是110多家，现在还剩50家。走的人基本都是2016年入职的，而剩下的都是干了两年以上的。”还有一位中介人员告诉本刊，去年下半年时，很多公司对销售人员采取了连续三个月没有开单则不支付底薪的做法，原来燕郊兴盛的中介一条街，如今也冷清起来。

在这轮暴跌中，投资者也受到了极大的打击，不少人赔掉了首付，外地投资者也迅速撤离了燕郊楼市。苗宇认识燕郊当地一个炒房者，用他们当地话讲是“房倒”。今年，苗宇在街上遇到他，见他已经送起了外卖。“之前他有一套60多平的房子是140万元收的，90万元卖的。现在手里还有三四套，都是去年高价的时候买进来的，现在想卖都卖不掉了，而且都是不满两年，增值税特别高。”

被“限购”的“北漂”

按理来说，房价降下来是一件好事，但在限购政策出台之前没买到房子的人，如今也高兴不起来。2017年6月，廊坊市出台新一轮限购政策，无法提供当地3年及以上社保缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，且补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。这一纸限购令几乎将所有“北漂”拒之门外。

苗宇接待了不少这样的客户。有一个在北京工作多年的客户，户籍在老家，之前一直在北京租房住。结婚以后，这种居无定所的生活让他有了买房念头。由于负担不起北京高昂的房价，他决定退而求其次，去燕郊。

2016年8月，他找到苗宇，计划在燕郊买一套房，此时燕郊楼市已是热火朝天。“头一天看中一套两居室，70多平，120万元，当时谈完以后他们说要回家商量一下。等到第二个星期再来的时候，房子没了，同地段同户型的另一套涨到了130万元。他觉得挺不可思议的。”

然而，更不可思议的还在后头。第二天他再来的时候，头天那套130万元的房子又卖出去了，同样条件的其他房子则涨到了135万元。他几乎无法跟上房价上涨的节奏，认为市场特别不理智。“后来等他又过来看，那样的房子已经是150万元了，他说先不看了，再等等。”

等到去年3月份，出了限购政策，房价开始下跌，但首付比例提高了。权衡之后，他觉得，“差不多得买了，首付高点儿就高点儿”。但因为种种原因，加上房价仍在持续下跌，他的购房计划又一再延宕。到6月份，廊坊市在原政策基础上推出了更加严格的限购措施，于是，他连购房的资格也失去了，工作在北京的他根本不可能在燕郊缴纳过社保或纳税。

他不甘心就这样放弃，新政一出来就找苗宇问有没有补救的办法。苗宇告诉他，现在很难办。尽管市场上有不少人宣称能解决社保问题，本刊也曾以购房者的身份咨询过一些中介人员，但对方一是要价不靠谱，少则一两万，多则七八万，更关键的是，这种行为跨入了法律的灰色地带，购房者无法取得任何有法律效力的承诺，一旦失败，可能连定金都拿不回来。苗宇只能给他推荐对购房资格没有要求的商住房，但是这种房子水、電等居住成本高于住宅，他无法接受，除此以外，燕郊已经找不到能符合他条件的房子了。

“之前是我每周主动跟他联系，说哪里有房子要不要过来看看，限购政策出来以后，他每周要找我几次，总会问现在政策有没有什么变化。”而直到现在，政策并没有松动的迹象，他的“有房梦”也就此搁浅。有一次他向苗宇感叹：“小的时候羡慕有钱人家的孩子，长大以后羡慕有户口的孩子。”

苗宇告诉本刊：“去年限购之前没买成的，很多已经在外地买了，或者回老家去了，剩下的一直在坚持，但安不了家的，也不在少数。”这些人想不通的是，为什么房价降下来了，却与他们无关了。

“包括燕郊在内的环京城市确实为北京的发展起到了非常大的作用，因为居住成本低，很多北漂的第一站都在那里，但现在副中心放在通州后，在规划上就有点冲突了。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华分析，未来，可能还会在一定范围内限制燕郊的人口发展。他认为，环京城市从2017年开始越来越严格的限购措施也与北京新总规里提出的人口疏解大背景有关系，“如果人口贴着你的周边发展，吸附在这一块，这与目前的大战略可能有些不一致”。

无论买到房的董杰，还是那些被政策挡住的人，都十分关注未来限购政策将走向何方，比如社保是否会与北京打通？

邹琳华告诉本刊：“廊坊是大北京板块的一部分，从理论上来讲，如果限购的话应当跟北京是一致的，按一体化的趋势，进行社保互认，也就是说，在北京交了社保，那么在环京地带也应该具有购房资格，这样设计是相对合理的。但从更大的城市发展战略来看，环京这片地方是一个缓冲地带，燕郊紧挨着通州副中心，固安、霸州则挨着雄安新区，都不太适合搞大开发，更不会让它连绵成一大片密密麻麻的居住区。”

他认为，按中央的提法，目前政策还不具备放松的条件，而且一放松的话，房价会立马反弹，对抑制房价是不利的。“从长远来看，人口向特大城市流动是阶段性的，以后北京可能就没有那么多人了。而且国际经验表明，大多数特大城市的人口增长速度到一定阶段就会下降，最后可能还会欢迎人来。现在我们正处于不均衡的发展阶段，地方发展较差，所以很多人涌入北京这样的一线城市，以后二、三线城市发展起来，就没有这么多人跑到这里来。现在已经有苗头了，二、三线城市房价涨得非常快，就是有不少人已经回去，或者至少先回去置业了。” 邹琳华说。

（应受访者要求，董杰、苗宇均为化名）