胡芳

（天津市新型建材建筑设计研究院 天津 300384）

引言

老龄化社会的来临，使养老问题成为我国重要的民生问题。在养老问题日益加深的今天，关注养老建筑，抓住人口老龄化为养老设施和相关服务业带来的巨大发展机遇，能够让房地产行业未来发展的方向更加科学。养老地产的主要形式为老年住宅、养老机构等。保险公司、房地产开发商、养老服务机构等是主要的开发主体。我国的养老地产正处于重要的起步阶段，当前盈利模式尚不清晰，关注其发展趋势，能够让房地产企业更好的抓住发展机遇。

1 中国养老建筑的现状

就目前来看，我国的主要养老模式不过是居家养老和社会养老。这两种所谓居家养老，就是在自己的家庭中养老，这样的养老模式有着不可替代的优势，当然并不能满足老年人的所有需求。社会养老，在我国现阶段得到实施，但并没有得到全面开展，主要存在资金与人员的实践操作困难[1]。

在实施计划生育政策之后，我国的独生子女数量不断增加，独生子女的生活和工作压力较大，使得照顾老人的精力减少。家庭结构的改变，让独居老人和空巢老人的数量都急剧增多、这些老年人的晚年生活不健康，会导致许多社会问题的出现。

目前来看，我国的养老建筑主要存在两点问题：

（1）养老建筑产业的第一要素是盈利。在养老地产需求较大的今天，很多房地产企业在开发项目时，最先考虑的仍然是项目的盈利问题。其实对于一个房地产企业来讲，盈利是必要的目标，他们不可能像福利机构一样实施非营利行为。但养老建筑的盈利，应当以满足老年人的生理需求、心理需求为前提，以养老建筑功能完善为前提。而不是一味地为了实现利益最大化为目标，不给老年人提供良好的养老服务体系[2]。在我国的医疗水平不断提高的今天，越来越多的老年人能够享受更长时间的晚年生活。也正是因为如此，地产企业开始关注养老建筑。在关注的同时，只考虑了企业利益，然而并没有为老年人的晚年生活幸福考虑，使得越来越多的老年人越发趋向于居家养老。企业要想获得更高的利益，就更要为老年人着想。从他们的心理需求与行为需求入手，将老年人的想法渗透到养老建筑的设计中去。只有满足需求才能获得利益。

（2）养老建筑的功能不尽完善。在中国，最早的养老机构是由国家兴办的社会福利机构，在20世纪80年代出现。但受到当时社会环境的影响，养老建筑的功能较为单一，只是解决了老年人的温饱问题。提供给老年人一个有效的聚集场所和相对简单的医疗场所。在社会福利机构中，养老服务体系完善度明显不足。而当代老年人对于娱乐活动、健康餐饮服务的要求越来越高，这些功能没有在养老建筑中体现出来，就很难让养老建筑符合现代社会的需求[3]。

2 中国养老建筑的发展趋势

在老龄化现象逐渐加剧的过程中，与养老相关的服务产业将会获得越来越多的发展机遇。地产行业抓住养老地产发展的机会，借助国内外先进的养老建筑理念，才能推进养老地产的发展。

（1）加强养老建筑开发主体合作，完善养老产业链发展。与传统的住宅地产不同，养老地产的建设主体与接受主体具有特殊性，盈利模式也需要深入探索。目前，养老地产的建设主体合作不多，衔接效果不尽如人意，使得我国的养老产业链还没有有效形成，盈利模式也不尽清晰。在未来的养老地产发展过程中，每一位参与主体都应当从我国社会的具体情况出发，借助美国与日本等其他国家的先进经验。促进养老建筑建设主体的有效合作，让产业链的内容更加细致，吸收成功经验，促进建设主体之间的有效合作，让每一个主体都能够发挥出其专业优势[4]。像房地产开发商、养老服务机构和保险公司，是养老建筑的主要建设主体，在养老建筑项目中发挥着重要的作用。项目的建设和运营，需要多个参与主体的沟通和共同探索。一起发现有效的运营模式，将养老产业涉及到的内容细分下来，使养老产业结构更加多元化，产业链条更加饱满。让养老建筑满足不同年龄阶段、不同健康水平和不同收入水平的老年人，才能使养老建筑面向所有老年人。养老产业应当从最基本的衣食住行入手，像教育、娱乐、保健、老年文化、医疗康复等这些元素的融入，能够让养老建筑以及养老地产得到有效应用和发展。在盈利模式方面，应当将租售合并在一起。通过地产销售的方式促进资金回流，也能保证部分物业以租赁的形式实现现金流的稳定化。

（2）拓展养老建筑融资渠道，创新融资模式。资金，对于房地产项目的开发与建设来讲十分重要，在养老建筑项目的开发和运营上也是一样的。过去，我国养老地产的融资渠道十分单一，即银行贷款。养老建筑项目开发单位，与金融机构，像证券公司或保险公司合作。但这部分资金远远无法与银行贷款所得资金相比，养老地产的产业链较长，需要整合很多资源，对资金的需求也很大。且资金的流动性较差，传统的融资模式并不能满足养老地产项目对资金的需求。而资金的限制，会影响养老地产的快速发展。

目前，政府部门应当以关注民生问题为切入点，关注养老地产的发展。给予直接支持或者政策上的辅助，促进养老地产融资模式的创新。在美国，养老产业的发展不仅能够得到政府财政支持和有效的银行贷款，还能以社会融资和募集的方式获得资金。将这样先进的经验引入到我国养老建筑的发展中来，创新资金供给方式。以政策引导市场突破市场限制，让养老市场变得灵活开放起来，有利于养老建筑问题的解决。鼓励民间资本融入到养老地产市场之中，鼓励地产投资信托基金，吸纳海外基金，能够让养老地产项目的开发和运营得到有效保障[5]。

（3）加强行业标准建设，实施养老地产发展的有效监管。养老地产行业的发展环境比较混乱，影响了养老地产的秩序。养老建筑的建设标准没有得到明确建立，使得市场监督作用难以发挥。大部分养老建筑只是空谈，使得养老建筑与普通的住宅建筑并无差别，养老功能与预期相差较远。

政府部门应当通过养老地产行业特殊性的分析，建立相关的标准，加强养老地产发展的市场监督力度。通过相关专家学者的组织，推进榜样性养老地产企业的建立，使养老地产的建设标准、验收标准能够落实到市场之中。明确行业准入制度，更要制定违规惩罚措施。在养老地产逐渐成形的过程中，要建立监督小组[6]。通过有效的监管，让政府参与到养老地产的监督中去，让企业积极自我检查，鼓励群众监督举报。用这样的方式，构建良好的养老地产发展环境。

3 结语

综上所述，我国的养老地产目前正处于初步发展阶段，养老地产的产业链尚不完善，在发展的过程中还会遇到一些问题。关注养老建筑的现状，并针对房地产行业现在的发展趋势去分析养老建筑的前景，能够让养老产业链的培养更加科学，养老产业盈利模式更加合理。