王盟刚

（中冶名泰置业有限公司 天津 300384）

引言

在近几十年的发展过程中，我国的房地产行业经历了初期发展、迅猛发展、优胜劣汰等阶段。在保证房地产项目质量达标的基础上，有效控制成本，降低风险，才能保障企业的良性运转。内部控制工作，是保证企业可持续发展的重要实践，对企业信誉的提高，效益的创造以及发展的健康化有直接影响。

1 房地产企业内部风险控制现状

1.1 房地产投资风险控制问题

投资，是房地产企业开发与经营项目的重要前提。有效的投资，能够为房地产企业带来巨大的利益。但利益的背后也蕴含着极大的风险，部分房地产企业具有盲目从众的投资思想与行为。房地产项目的主要投资人只关注利益宣传，忽视了企业内部投资问题的分析。在没有全面了解信息的基础上，盲目投资，导致最终投资失败问题的出现。房地产行业与市场内的供需情况、投资回报率的高低以及投资规模的大小，都影响着投资行为的风险[1]。在参与投资的过程中，房地产企业的相关管理人员不能对这些因素与数据进行有效的统计分析。就会使企业的投资行为风险急剧上涨，使企业面临不可挽回的经济损失。

1.2 房地产融资风险控制问题

融资，是具有投资目标与规划之后的又一重要举措。在当前的许多房地产企业中，银行贷款仍然是其外部融资的主要方式。房地产项目涉及到的金额较大，对资金的需求巨大，所融资金会成为房地产项目开发与运营的重要资金来源。与其它融资方式相比，银行贷款这种融资方式，极易受到国家政策的影响。在国家政策支持房地产行业发展时，银行的贷款审批速度快，放款额度大，利率低。企业能够在政策的支持下，以较低的资金成本有效运营房地产项目，降低企业的内部经营风险[2]。但当房地产市场的政策发生转变时，银行放款审批的时间会越来越长，额度也会受到一定的限制。同时，贷款的利率有所上浮，这对于企业成本管理是极为不利的。不仅降低了其利润的空间，还是其融资风险大大提高。与此同时，购房者的需求也会因为政策的影响发生变化。银行机构通过控制个人购房贷款额度，去影响购房者的行为。个人购房审批金额下降，贷款条件有所提高，会导致房地产项目销售量下降。销售量下降，使得企业的预售回款变慢，直接影响其外部融资的风险。

1.3 房地产成本风险控制问题

成本控制，是贯穿房地产项目开发与运营每一个环节的。要使房地产企业的经济利益最大化，就要做好有效的成本控制工作。在房地产项目的开发和设计环节，应当通过设计方案的敲定，预算工程所需资金明确成本范围。成本控制从这个环节就应该开始做起。然而，许多房地产企业并没有将成本控制工作落实到房地产项目的开发与设计环节中。工程概预算的工作往往交给另外的中介机构，这样的方式虽然方便了企业日常运营，却没有解决成本控制问题，使得企业内部的控制工作和风险预测不能有机结合在一起[3]。

2 房地产企业内部风险控制完善对策

2.1 企业内部投资风险控制策略

前期投资测算人员，应当提升个人技能以及专业水平，应当全面了解国家关于房地产行业的宏观经济措施，了解国家经济发展形势预测其变化[4]。了解政府对房地产市场态度的变化，经济发展的总体趋势。国家人口增减以及人口结构的变化，居民收入水平的变化，居民消费心理的变化等这些信息。能够帮助前期投资测算人员更好地了解房地产项目的市场，明确市场定位。与此同时，还应当多多了解其他房地产项目的经营情况，从房地产项目所处的地理位置、交通状况、周边配套设施、入住居民家庭成员的构成、整体文化水平等信息，以此来确定所要开发的房地产项目是否适合所在地区。只有全面了解多元化的信息，才能让房地产项目的设计方案更加合理。为其安排最佳的销售时期，以此来降低房地产企业资金成本的投资风险，最大程度上实现目标投资回报率。

2.2 企业内部融资风险控制策略

融资，是房地产企业运营和发展的关键环节。通过有效的融资，企业获得必要的资金，用于开发和运营具体的房地产项目。融资的安全化，能够帮助企业建立健全的资金链，并灵活运转。在加强内部控制的过程中，要把控好企业运营的风险，必须要重视内部融资风险的有效控制。在过去的融资过程中，大多数房地产企业仍然倾向于银行贷款，这会导致企业面临较高的融资风险。有效控制风险，就要摆脱单一的融资方式。必须坚持与时俱进的企业运营理念，尽可能多地开拓房地产企业的融资渠道。将其基金、信托等方式，纳入到企业融资体系中来。同时，也可以根据房地产项目，寻找具有相同意愿的合作伙伴。通过出资的方式，参与到房地产企业的开发与经营中来[5]。

房地产企业的经营者，可以利用资金跟投的方式去筹集运营资金。以此来保证资金在可以控制的时间范围内到位，从而降低银行贷款融资的风险。加强内部风险的控制，需要企业关注内部融资的有效管理。企业内各个部门的有效协作，使房地产项目在达到预售条件时及时开盘预售。财务部门，应当安排专业人员去了解房地产商品销售回款的具体情况，使资金能够在合同约定的期限内有效收回。销售部门，要结合当地的房地产行业发展情况，以及政府的调控策略，有机改变营销手段。以此来保证销售量，使回款数量达标。每一位房地产企业的管理者，必须需要从企业自身的情况出发，将企业内部的资产负债率控制在合理范围内。通过外部融资和内部融资的有机结合，优化企业的融资结构，使融资获得的资金得到高效地使用。在降低企业融资成本的同时，将融资的风险降下来。

2.3 企业内部成本风险控制策略

成本风险的控制，是实现企业经济效益目标的重要前提。加强成本风险控制，需要房地产企业对具体项目作出科学完整的工程预算。在每一个涉及到成本控制的环节，都加强控制力度，通过有效的监察管理，实现成本风险降低的目标。

在制定合同时，需要仔细考量每一个条款对企业的影响。关注每一个数字对应的具体内容，降低工作失误带来的成本控制风险。在工程洽商变更的环节，企业需要对相关的工程内容以及工程量进行科学审查，严格管控。不能因为大量洽商，造成实际工程成本过多超出预算。一旦超出预算，企业的自身利益就会受到威胁。房地产企业的成本控制人员，更应当从实际情况出发，结合不同阶段房地产项目的成本需求去构建成本控制工作体系。从每一个阶段的成本控制特点入手，明确灵活的成本控制方法。

3 结语

综上所述，内部控制是企业内部管理的重要内容之一。特别是在当前的经济环境下，市场需求的变化，让企业开始思考内部控制策略的改变。房地产企业所面临的发展环境已与前十年大不相同。采取有效的内部控制策略，积极应对市场变化带来的挑战，为企业打造良好的内部控制环境，才能保障企业运营的平稳化。