倪鹏飞

房地产是不可移动、价值巨大、耐用必需、资源稀缺的特殊物品，具有投资和投机双重属性且不易管控，易引发“灰犀牛事件”。因此，研究房地产“灰犀牛”的生长力量和发展机制，探索阻击或消灭房地产“灰犀牛”的妙计与良策，对经济社会繁荣稳定具有重要意义。

房地产“灰犀牛”背后的力量

中国房地产是否会形成泡沫并最终破裂，或者说“灰犀牛”是否生成和到来，取决于多种因素，其中最关键的当属预期管理、政策调控和制度改革这“三大力量”。

影响房地产“灰犀牛”的管理预期力量。一方面，依据现有的预测数据模型，宏观和市场基本面决定乐观预期可以持续到2025年前后。城市人口增长、住房存量缺口和旧房改造任务三个主要因素决定房地产真实需求将在2025年前后绝对下降。按目前水平和增速测算，2025年将实现人均45平米和“一人一卧”美好生活目标，常住人口城市化率接近69%，棚户区及旧城改造也会基本结束。计量模型预测也显示，2025年左右可能出现楼市拐点。另一方面，楼市结构性问题决定乐观预期随时可能逆转。在住房数量总体基本饱和、一些热点城市也出现一定空置、更多城市加入严重高房价行列的当前，预期不仅越来越重要，而且也越来越脆弱和易变，影响因素的微小涟漪都会导致预期的巨大波澜。总之，总体乐观的预期支撑市场上行或者过度上行，而悲观预期过度导致的是市场下挫失速。

影响房地产“灰犀牛”的政策调控力量。鉴于楼市乐观预期仍在持续，驱动炒房的利益机制没有改变，政策调控总体取向是保持楼市稳定或稳中有降，2017年也取得一定的成效。但是，一方面，过度严厉的调控可能导致泡沫破裂。严厉的限购、限售、限签、限贷、限价等政策，可能会误伤消费需求，也可能带来瞬间预期逆转，导致观望甚至抛售，使房价下降失速。另一方面，放松调控可能导致市场报复性反弹。在制度未变的前提下，持续严厉的行政调控让市场各方尤其是地方政府承受着巨大压力。出于自身利益考虑，地方政府随时有可能放松从严的调控政策，导致市场反弹和房价泡沫迅速扩大。

影响房地产“灰犀牛”的制度改革力量。制度决定房地产“灰犀牛”发生概率的大小，也决定发生概率是否为零。当前的中国，一方面，既有住房制度生成了“支持炒不利住”的利益机制。这些基础性制度和利益机制体系，激励市场主体参与和支持炒房行为，如果不予改变，将持续驱动房地产市场过度发展和房地产泡沫持续扩大，并最终导致泡沫破裂。另一方面，改革住房制度将形成“支持住禁止炒”的利益机制。实质性住房制度改革的推进，带来利益机制的重建，投机炒房冲动消失，“灰犀牛”将自然消失。但如果改革力度过猛，可能导致房地产市场骤然降温，也有可能引起市场的震荡和泡沫的破裂。总之，在已经存在泡沫的情况下，制度改革是否进行以及改革的力度和速度，很大程度上决定着房地产“灰犀牛”的存亡和走向。

如何应对房地产“灰犀牛”

预期、政策与制度既是产生“灰犀牛”的力量，也可能是消灭“灰犀牛”的力量。使用好、搭配好这三大力量，可以让来势凶猛的“灰犀牛”消失在路上，并实现房地产市场“长治久安”。

妥善管理和充分利用市场预期。首先，充分利用乐观的预期。就是要利用2025年前总体乐观的预期，以及房地产泡沫轻易不破的机会，抓紧推进住房制度改革和长效机制建设的工作。其次，妥善管理脆弱的预期。针对预期易变、脆弱和对影响因素变化反应过度的情况，要高度重视宏观经济环境和房地产市场的变化，认真研究制度改革和调控政策。针对可预判的事件及其影响，事前应主动采取有效措施，尽可能降低预期对事件的过度反应。针对不可预测的事件及其影响，事后应形成自动响应的引导和稳定预期的方案。

持续保持调控政策的韧性和机制化。保持韧性调控（机制化和制度化调整）逐步消减风险，防止刚性调控（不调整任何政策）或弹性调控（随意放松或者加码）扩大风险。首先，坚持调控的持续性。楼市过热的制度机制没有根本改变前，房地产行政调控不能解除。其次，实现调控的机制化。根据房地产内部及与宏观经济金融的关系，建立一套指标体系，然后根据监测和预判的市场变化程度，自动做出程度不同的政策调整。最后，把握调控的平衡性。无论在市场上行、下行还是僵持阶段，调控总体目标都是实现短期平稳。因此，调控需要把握适度，从而迫使博弈各方避免突变行动，让市场尽量向着期望状态调整，同时又适应宏观经济、金融的变化，寻求房地产、金融和宏观经济的稳定与平衡。

“稳准狠快”地推进住房制度改革。利用制度改革清除市場风险，避免改革偏差产生新的风险。首先，科学独立，缜密设计。一是要保持设计独立性，力避方案被利益相关者俘获或成为妥协后的“四不像”，降低出现偏差的概率。二是科学调研，提高可操作方案的缜密性。其次，大胆改革，突破关键。一是要把重要紧迫的土地和金融制度作为突破口坚决改革； 二是要把意义多重的房地产税制度作为风向标稳步推进； 三是要把关键性根本性的财税体制作为主堡垒系统攻坚； 四是要把带动广泛的租赁市场建设作为主线索全面落实。再次，稳中求进，系统配套。通过建立住房租赁制度带动住房、土地、金融、财税制度的改革。坚持协同配套，通过税收财政和多元化市政融资体系建设，摆脱“土地财政”。建立匹配的金融监管制度，创新多渠道的直接融资制度。以开征房地产等地方税，支持改革央地财税体制。以多主体的土地供应支持加快建立多主体的住房供应制度。做好房地产税改革的解读，做好预期管理和引导工作。最后，边试边改，加快推进。消灭“灰犀牛”时间紧迫，要抓住2025年前的窗口期，与城市化争时间，与住房缺口争空间，边试边改、争取主动。

扩大预期管理、政策调控和制度改革统一性。将预期管理、政策调控和制度改革有机结合，让楼市向长期稳定健康状态逐步过渡。首先，用预期管理来减少政策调整和支持制度改革。通过管好预期，减少房地产市场的震荡，同时防止泡沫继续扩大和立即破裂，以减少调控政策频繁剧烈调整，加快和加大制度改革与机制建设的速度和力度。其次，用韧性调控来支持预期管理和制度改革。通过持续韧性的调控，使市场主体行为可靠和市场相对稳定，一方面减轻预期管理的压力，另一方面支持改革的深化和攻坚。最后，用制度改革支持预期管理和政策调控。通过制度和利益机制改变，可以让脆弱易变的预期转向稳定可靠，用改革后建立的新制度和新机制接续之前临时性调控政策，让部分政策调控向机制化、制度化方向转变和完善，让部分调控政策转变为创新的住房制度。endprint