宋慧芳

“长效机制”这个词频频出现在2017的各种重大决策的文件中，2018，长效机制将有何新进展呢？

自从2015年中央政治局会议提出“房地产发展长效机制”之后，以满足居民住房需求，解决住房供需矛盾为出发点的各种政策层出不穷。国家为了加快培育和发展住房租赁市场，已在12个人口净流入大中城市开展住房租赁的试点工作；为加快推进住房保障和供应体系建设，已支持北京和上海开展共有产权住房试验等。而在所有的长效政策举措中，之前呼声颇高的房产税并未在十九大中提及，只是宁夏更新了并无实质性创新的房产税实施方案，引起了一场虚惊。对于如何构建长效机制加速落地，2018年，或将成为关键性一年。

长效机制的“长效”

2016年年底，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，并强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”；2017年4月和7月的中央政治局会议上，对长效机制的相关表述分别为“加快形成”和“加快建立”；十九大报告则在阐述“加强社会保障体系建设”时，强调“房住不炒”定位，并明确长效机制的内涵为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；对于2017年年底的中央经济工作会议的具有前瞻意义的中央政治局会议上，提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。多次对长效机制的表述，意味着未来房地产调控思路将紧紧围绕着“房住不炒”的政策基调，长效机制相关政策已走向加快落地阶段。在海通证券分析师涂力磊开来，长效机制的主要目标是实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的多主体供给，多渠道保障的房地产体系。

“长效机制实际上是一系列政策组合，其中最重要的是住房制度的顶层设计。”广发证券分析师乐加栋表示，通过分层次的供给结构，引导需求端在租、购两端转化，最终形成政府保障中低端需求、市场满足高端需求的住房制度是政策推进的方向。

瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光给出了自己对于房地产长效机制“长效”的办法，长效机制可以从需求、供给以及制度完善等方面来理解。从供给角度，增加土地供应，以及城市土地的高效利用，尝试共有产权房、鼓励租房等都是值得肯定的。而从需求方面，对于投机需求仍然可以限制，但对于刚性需求和改善型需求还是需要鼓励。当前为防止房地产泡沫，房地产贷款收缩得比较紧，首付比上升较高，这也是是短期内遏制房地产杠杆过高的手段。但从长期来看，也存在适度放松的空间。毕竟，如果结合契税考虑，首套贷款认定严格，即“既认房又认贷”的政策是非常苛刻的，不利于支持刚需与改善型购房的需求。而从制度来看，完善土地制度、户籍制度、公共分配以及财税制度，是长效机制不可逾越的重要内容。特别是房产税政策，应该尽快研究、加快推出，作为取代土地收入和地方财政收入的重要来源。房产税的意义不在于对于房价的影响，其更多的是对于理顺中央与地方财权与事权这一传统矛盾所具有的重要作用。

长效机制相关的政策预计将包括共有产权房、住房租赁、土地供给调控和房地产税等，从目前中央各部门对长效机制的表述来看，以共有产权房、住房租赁为代表的多层次住房制度建设有望成为最快落地的长效机制。

而对于房地产税虽然在十九大报告中并未提及，但是财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文的《加快建立现代财政制度》文章中，描绘了十九大后的财税改革蓝图，肖捷首次给出了房地产税的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，推进房地产税立法，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的現代房地产税制度（本次房地产税改革的税源将既包括原房产税针对的工商业房屋，也将包括个人住房）。意味着房地产税制度改革在中期有可能突破，但进程大概率是稳步推进，并给予各地根据自身情况制定差异化政策的自主权。

如何构建

虽然未来如何构建长效机制本次政治局会议并未给出明确指导原则，但是根据过往政府表态和当前行业发展阶段，涂力磊表示，构建多层次供应体现，围绕低端有保障，中端有市场，高端有约束来推进仍是趋势。政府将坚持市场与保障并重，市场经济和行政指导并用，最终逐步淡出调控为主的发展方向进行。

涂力磊认为，就整体而言，目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场。更多应该用市场行为来调控，而不是一刀切的行政限制。对于中端和低端要坚持市场和行政保障并存的调控形势。尤其是要改变过去将低端市场全部推向市场的错误做法。不仅如此，未来对于高端市场在限制其土地供给量的同时应该大力发展租赁房市场。可以采取增加保有环节成本或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。与此同时，加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求。最后对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。

建立长效机制的根本目的是保障住房市场长期平稳运行和发展，而过去数十年中国楼市所以发展不够平稳，在中金公司分析师张宇看来，其核心问题在于三方面：公共住房覆盖率过低；住房持有环节没有成本；城乡二元土地制度和土地财政问题。因此，长效机制的建立同样需要从这三方面着手，并按适当顺序逐步落实。张宇认为，首先要解决三点中最为迫切，也是最容易落实的公共住房建设；其次。在公共住房存量充足、住房供应层级体系已基本完备后，随着商品房市场的限制性政策逐步放开甚至消除，开始向住房持有环节征税；最后推行土地制度改革。

2018进展

对于2018年，长效机制将有何进展，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，应该说2018年会把类似租赁政策等内容纳入到长效机制的框架内，但完全建立这个长效机制，预计要到2020年。

“应该说房企和城市的补库存战略正积极开展。”严跃进认为，大体上说，供应方面预计都会有所增加，因为实际上2016-2017年的去库存政策还是很不错的，所以总体上说会有类似的积极供地和补库存的导向。所以供应方面预计会增加，而且结构方面会有调整，尤其是类似租赁公寓等内容。对于商品房等供应来说，严跃进表示，结构方面会有调整。第一、对于不同城市商品房的“90/70”政策会有所调整，部分小城市此类指标不会再硬性规定，而大城市预计还是会有所规定。第二、对于保障房来说，预计公租房的建设力度会减少，进而会加大类似货币化补贴尤其是房票发放等政策内容。第三、在共有产权方面，预计会积极推进，尤其是在供地上会明确此类用地供应增加计划。endprint