冯硕

摘 要：在当前社会经济发展的过程中，房地产行业的发展速度在不断加快，导致房地产的竞争也在不断加剧，房地产行业涉及的税种比较多，税额较大，在税收筹划的过程中面临着各种风险，本文就房地产企业税收筹划风险的防范策略进行阐述。

关键词：房地产企业；税收筹划；风险防范

1.前言

在当前我国税收管理的过程中，税收筹划被认为是一项合理的事项，通过合理的减少税收，使企业的利润达到最大化。

2.房地产企业税收筹划风险的涵义

房地产公司的税务筹划风险是指通过税收筹划对房地产公司的纳税行为进行调整，可能存在的问题是房地产公司因未能妥善遵守而未能准确及时地纳税或违反税务法规的有关规定，引发税务机关对企业进行检查和调整等一系列处罚措施，最终导致房地产企业社会声誉下降，经济效益丧失的风险。税收筹划本身就是一种复杂并对熟练性要求很高的操作。如果不小心，可能会给公司带来风险。税务筹划风险的典型案例之一是在20世纪90年代的美国，那里的公司使用恶毒的逃税和避税措施来传播恶性避税，使得政府的税收损失超过100亿美元。最后，美国税务部门下达了规定，毕马威1997年至2001年的避税计划将使该公司的避税计划的购买失效，这就是为什么该公司也被牵连纳税和行政处罚。这已经付出了高昂的代价。近年来，随着我国税收政策的变化越来越多，税收征管力度不断加大。加上房地产公司日益复杂的交易行为，他们面临的税务风险正在逐步升级。此外，税收筹划不仅是一个技术问题，而且是一项非常强大的政策工作。如果做得不好，不仅不会减轻企业税负，还会造成严重的处罚和制裁，给房地产企业带来很大的损失。因此，无论是中介组织还是纳税人进行税收筹划，都必须有意识地识别所涉及的风险。

3.预防风险的方式

3.1积极寻求税务机关的支持与帮助

对于一个国家的帮助，税收机关具有一定的独特性，该部门负责回答纳税人的问题，并指导纳税人积极纳税。此外，它还负责给相关系统咨询提供详细的答案。如果税务筹划人员不能充分了解规划方案中的相关法律法规，就必须想办法从税务执法机构获得帮助。通过详细咨询，税务工作者可以判断违法活动。由于地理条件不同，税收征管方式存在明显差异，地方税务执法机构具有一定的自主权。因此，凭借专业的财务会计知识，各项法规和政策显然是每位纳税计划员必须具备的基本素养。应加强与税务机关的沟通，以获得更多帮助。这是每一项税收规划的需求。

3.2寻求“外脑”的帮助

在人才及咨询机构选拔方面，要提高标准要求，注重所聘用人才或机构的资质，从根本上保证税收筹划的权威性和可靠性。一些经验水平不合格的在职人员应聘请税务规划专家提供适当的指导，帮助确保税收规划更加科学合理，并实施各种计划政策以控制税收规划中的风险损失。

3.3实现税收筹划和税收法律政策的同步

为了规范国内房地产企业的纳税筹划，国家通过制定相应的税法和法规以实现对房地产市场的管理和监控，并为行业健康稳定发展提供基本保障。因此，在制定相关税收筹划计划的过程中，首先要了解相关税收法律法规，在此基础上制定不同的税收方案，并选择最佳方案，同时制定相应的策略。此外，税法及相关政策往往随着市场的发展而变化，因此，在具体实施过程中，必须随之调整相关筹划体系，促进税收筹划方案体系的不断完善。

3.4建立健全的会计制度

如果房地产企业的税收筹划方案想要合理合法，就必须依靠健全的会计制度。这一结构体系的完整性将对整个税务规划工作的有效性产生决定性的影响。首先，这類行业的会计数据是税收筹划工作科学合理化的重要标准，同时也为税务稽查工作提供了依据；此外，健全的会计制度也可以为行业发展提供一定的税收筹划基础数据库。因此，房地产企业要继续加大力度，抓好各项会计制度的监督管理，确保会计工作的有效实施。

4.防范房地产企业税收筹划风险的策略

在房地产企业开展的税务筹划工作中，由于房地产企业内部税收筹划及资金结构和外部客观政策使相关的税务筹划过程具有非常不稳定的因素。这主要是因为房地产公司掌握和使用纳税策略在一定程度上缺乏计划性。针对这个问题，一些房地产公司提出了防范税收规划风险的策略。

4.1调整公司资本结构中的融资方式

房地产公司资本结构中的融资方式主要是通过银行贷款、内部积累和发行各种股票债券融资。对融资产生的利息征税所产生的相关费用，经取得有关专业机构出具的证明后，可以通过一定形式扣除，实现税费减免。无论采用什么样的融资方式，房地产公司都会因为融资方式的变化而改变资本结构的性质。这在一定程度上会破坏房地产企业内部资本成本结构，进而影响企业内部税负水平。在所有的融资方法中，大致分为债务和股权两类。债务融资方式具有成本低的特点。但是，如果在规定期限内没有完成还款，往往会导致本金和利息过高。虽然有一些融资方式没有不能在规定期限内完成还款的压力，但要求资金成本过高。在建立了税收筹划体系的房地产公司，比较这两种融资方式，发现虽然债务融资方式在一定程度上会产生一定的利息成本，但它们可能在实际中产生“税盾效应”来实现房地产公司的节税。税负较小时，债务融资方式的优先级高于股权融资方式。由于债务融资方式的特殊性，房地产企业需要在实际税收筹划的早期阶段检验公司自身的风险承受能力，合理安排公司的资本结构，选择适合公司自身的融资方式，科学合理地应用融资手段。加强财务部门与财务风险控制部门的业务联系，不定期采取内控管理部门抽查的方式开展融资审查，规范相关工作行为，建立有效的沟通机制，明确实施税收筹划的进展，使风险能够防范，降低税收筹划和企业税负过重的风险。

4.2利用税务系统掌握规划中的灵活操作

房地产公司各业务阶段涉及的税种一般包括：企业所得税，房地产税，营业税，土地增值税和印花税。房地产公司的经营活动产品是在房屋周围产生的。他们通常是现有的房屋或期房。业务活动发生时，一般采用预售模式。消费者通常会根据自己的消费条件选择一次性付款或分期付款。这标志着房地产公司资金回笼的时间点。预售模式的使用可以在一定程度上缓解房地产公司内部的资金压力，但由于销售方式不同，支付土地增值税的方式也不同。在项目运作过程中，房地产公司选择施工方法也会影响企业税收筹划。房地产公司应灵活操作，在政策允许范围内选择最为节税的销售方式和施工方法。

4.3利息和成本费用的扣除

首先，中国的会计准则具有以下陈述：工程完工前的利息以资本化的方式计入工程成本，工程完工后产生的利息费用计入当期损益。当期损益不能从税款中扣除，但反映在当期损益中的利息费用需要相应扣除。原则上，公司为负债融资支付的利息应该实行最大限度的减税。因此，资本化利息应尽可能反映在建设项目的成本中。其次，在我国的税法中，房地产公司的成本也是明确的。根据不同的成本扣除方法，公司可以根据自己的安排进行选择。在纳税筹划中，企业应扣除可全额扣除的全部费用，避免不可撤销的成本，达到科学合理的税收筹划。最后，考虑到普通住宅和高端房地产的混合建设，可以认为两种房地产的税收政策是不同的。在税务筹划中，企业必须分别计算，以优化企业土地增值税政策法规的实际应用效率。

5.结束语

综上所述，在当前我国房地产企业发展的过程中可以通过合理的税收筹划来降低企业的税负，使企业的利润达到最大化。

参考文献：

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[3]唐鑫.房地产企业税收策划及风险防范[D].市西南财经大学，2013（3）.

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