邓小辉

摘 要：在当前社会经济发展的过程中，房地产发展速度在不断的提升，在房地产施工建设前必须要对我国的法律、法规进行研究，保证房地产在开发的过程中符合法律、法规的要求，本文就我国房地产法律、法规进行阐述和分析。

关键词：房地产；法律；法规；分析

1.前言

在当前社会发展的过程中，房地产已经成为经济发展的支柱产业，在开发的过程中要认真对法律、法规进行研究。

2.现行房地产法律制度的不足

2.1房地产法律规范缺失

第一，住宅建筑与居住区之间的关系没有得到妥善处理，缺乏协调住宅区所有权关系的法律尚未得到解决。城市房地产作为住宅可以分为两种主要类型-住宅和住宅区。住宅区的存在附属于住宅区，离开住宅区，建筑物的功能不再存在。因此，虽然建筑物是住宅区的主体，但住户的权利不限于单独使用建筑物，而应涉及住宅区的每个角落。在其他国家和地区，如日本，城市房地产作为住宅也分为建筑物和住宅区。虽然名称不尽相同，但它们都是作为家庭共有的共同财产纳入法律的统一协调之中。在我国现行法律中，只有建筑的概念没有任何住宅区的概念，“物权法”所采用的概念缺乏确定性和规律性，不能代替住宅区，使得住宅区的所有权关系含糊不清。

第二，住房与土地的关系没有得到妥善处理，缺乏协调土地所有权关系的法律规范。中国城市房地产的基本法律特征是房地产产权由住房所有权和土地使用权两部分组成。在“城市房地产管理法”中明确规定，住房拥有权和土地使用权两项权利是相互依存的，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能同时受到惩罚。这是既定的基本原则。但是，“财产权利法”只确认了家庭的所有权，土地使用权没有明确确定。因此，包括建筑基础在内的住宅区土地使用权的含义不明确。

第三，专有部分和共同部分之间的关系没有得到妥善处理，缺乏协调共同部分所有权部分的法律规范。尽管“物权法”对建筑物专用部分与公用部分的划分作出了原则性规定，但对于外墙，屋顶等场所的范围和界限并无明确规定。对于建筑物外的公用部分，只对主要项目作了原则性规定，未对总则进行全面覆盖。对于道路和绿地，可以分为住户专用部分，也可以作为市政设施使用。这一规定不仅缺乏合理性，而且容易产生争端。共同所有制的所有权部分处于范围不清，边界模糊的状态，使得某个住宅区的共同部分无主人出现，往往成为容易被侵占的地区。

2.2住宅预售制度的缺陷

所谓住宅预售是房地产开发商向住户预售或正在建设中的住房，居民应提前支付定金或房价。住宅售前体系对促进中国房地产市场的发展，促进房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，在实施该制度的过程中，面临着复杂多变的市场风险，同时也产生了大量的道德风险和逆向选择。

第一，中国房地产开发商的市场准入和退出机制并不符合时代要求。房地产开发业务复杂度高，成本高，风险高。因此，有必要建立比一般市场准入更严格和更高的标准。但是，“中国城市房地产管理法”第30条仅规定了房地产开发商进入市场的模糊标准。尽管“城市房地产开发管理条例”第5条对此进行了详细阐述，但只有两条规定。这种宽松的法律要求远远不能保证房地产开发的质量，不足以保护居民的利益。关于退出机制，可以遵循的现行法律法规仅仅是“破产法”的一般规定。显然，不可能保证商品房的合理性和合法性退出市场，导致大量“烂尾楼”。

第二，房地产开发商信息披露制度仍存在缺陷。不完整的制度导致开发商，购房者和银行之间的利益失衡。如果房价下跌，那么现有房屋转换成现房将增加银行的坏账。购房者在购买预售房屋时也承担价格波动和资产损失的风险。同时，也有一些公司缺乏可信度，利用住宅预售系统的缺陷和缺陷，人为地操纵期房的供求关系来控制房价的变化，或者利用广告和促销在预售过程中欺骗消费者的材料，或欺骗性消费者的现象，例如项目延误和项目过度销售，在购买过程中引起争议。

第三，对于预售资金专项制度，现行法律法规过于笼统，缺乏专门的监督机制。实际上，缺乏切实和严格的监督。开发商通过预售商品房获得资金后，没有机构有效监督预付款的使用和目的地。这导致房地产开发商可以随意使用这些资金，导致专项资金体系无法有效发挥效用规模。

第四，现行法律法规对霸王条款缺乏完整的约定。作为弱信息的购房者，购房者的合法权益很容易被破坏。在房地产预售合同中，房地产开发商经常利用其强势地位加入部分霸王条款，以获得超过正常利润的超额收益，从而损害买家的合法利益。但是，对于“霸王条款”的约束，“城市房地产管理法”等房地产专项管理法律，法规没有合理的规定。在实践中，他们通常只依赖和遵守“合同法”等格式条款，相关的民法条款。显然，法律的缺位给霸王条款提供了漏洞。

3.房地产按揭的规则完善

3.1设立房产按揭预告登记制度

在抵押贷款过程中，缺乏保障购房者利益的主要原因之一是法律没有明确限制开发商的“一房两购”行为。因此，我国可以模仿国外建立我国的房地产抵押预注册制度，这是保留注册信息以确保最终注册权的手段。其目的是建立住房索赔和房地产转让登记之间的长期差距。不动产索赔重复发生，并产生冲突。这一目的的根本作用是对注册请求给予排他性并保持请求者财产权的有效性。

3.2完善中介服务体系

为规范中介服务体系，可采取的具體措施包括：制定完善的中介机构管理制度，完善相关法律法规；促进中介机构与律师事务所的合作，通过专业法律团队对贷款风险进行有效规划。

3.3房地产按揭保险制度改革

首先，有必要制定保险机构可以遵循的按揭贷款保险相关法律法规；制定有关保险种类，保险范围，定期保险，保险资金运用等方面的详细规章制度，防范权责不平衡现象。生产；规范保险业的市场运作，严格防范违反诚信原则的交易行为。

4.房地产转让

房地产转让可以购买，出售，给定或其他合法手段。“其他法律办法”以建设部“城市房地产转让管理条例”第3条为基础，主要包括以下内容：

（1）拥有房地产作为股东并成立企业法人的，其房地产所有权变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方提供土地使用权

资本，合资，房地产开发经营合作，房地产所有权变更；

（3）因企业收购，兼并或合并而转让房地产所有权的；

（4）退出房地产；

（5）法律，法规规定的其他情形。

交易是房地产转让最常见的方式。商品房销售是房地产转让的主要形式。商品房主要区别于公共住房和经济适用房（以下统称房改）。房改室与商品房有不同特点，但随着建设部购买的“公有和经济适用住房买卖管理办法”的出台，国家允许将其列入出售。但是，“土地管理法”和“城市房地产管理法”规定的土地使用权问题在法律中有规定，但行政法规规定较为粗糙。发展过程中出现的问题，如房屋老化折扣，居民区房地产升值或贬值等问题尚未解决。房改解决了不缴房租的问题，但解决了卖房一次性效益问题。在我国，这种改革涉及的人太多。为彻底改变这种状况，我们必须从清理住房制度体系的方式出发，落实房地产市场价格，真正做到商品房。在包括但不限于上述问题后，房地产法律制度将更加合理。房地产交易市场的逐步成熟和规范，必须依靠法律制度的逐步完善作为保证，法律制度的完善还需要从实践的实践中发现和提取符合客观规律的合理因素地产活动。

5.结束语

综上所述，在当前房地产开发的过程中，必须要对相关的法律和法规进行研究，制定晚上的制度，提升房地产企业的管理水平。

参考文献：

[1]雷兴虎、蔡科云.中国住宅预售制度的存与废——兼谈中国房地产法律制度的完善.法学评论.2016（1）：30

[2]余蓉蓉、姚义俊.完善宏观调控法律机制对中国房地产市场发展的意义.中国商贸.2017（11）：30