一、案情

2017年6月1日，万某、程某（夫妻）作为乙方与韦某作为甲方、康美房产经纪公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方及其产权共有权人同意将其坐落于某县七六路61号5幢2单元501室房屋出售给乙方；本合同签订时乙方向甲方支付购房定金贰万元；房屋交易价格共计517，000元，乙方采取按揭贷款方式支付房款；甲方构成根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后当日，万某、程某向韦某支付购房定金2万元，韦某出具收条一份，该收条载明：今收到万某、程某购买某县七六路61号5幢2单元502室房屋定金贰万元整（20000元）。收款人韦某签名并按有指印。另，涉案房屋产权系韦某与陈某夫妻共同共有。合同签订时，房屋共同共有人陈某不在场；合同签订后，韦某及其丈夫陈某于2017年7月23日告知万某、程某明确表示房屋不卖，故万某、程某向法院起诉要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》并要求韦某承担违约责任。

二、分歧

第一种意见认为：依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此认为涉案合同有效。

第二种意见认为：依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。再依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案讼争房屋系韦某与陈某共同共有，万某、程某对此也知情，共同共有人陈某未在房屋买卖合同签字同意出让该房产，事后也未追认该合同，因此该合同违反法律规定，不具有法律效力。

三、评析

万某、程某与韦某双方于2017年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题，是本案正确定性的关键。

笔者同意第一种意见，认为本案讼争房屋买卖合同合法、有效。理由：首先，依照合同法第四十四條的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该法第五十二条规定了合同无效的法定情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2017年6月，韦某与万某、程某签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。再依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故讼争房屋买卖合同合法、有效；其次，物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。本案系房屋买卖合同纠纷，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受合同法的调整，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果行为。对物权转让行为的禁止，只会导致债的不能履行，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案的《房屋买卖居间合同》作为讼争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。韦某作为出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。物权法第九十七条规定中的“处分”应解释为物权变动的结果行为，其限制并不及于作为物权变动的原因行为的缔结讼争合同的行为，故第二种意见依据物权法第九十七条规定主张合同无效的说法不能成立；最后，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫妻双方对共有财产的处分权是平等的。合同法第五十一条规定的无处分权人“处分他人财产”的合同，其适用范围是非所有人“处分他人财产”，本案中夫妻一方处分共有财产不属于该规定的适用范围，故第二种意见依据合同法第五十一条规定主张合同无效的主张亦不能成立持。综上，笔者认为原、韦某双方于2017年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效。上述合同既已认定有效，但涉案房屋系韦某与陈某夫妻共同共有，韦某作为合同出卖人在未征得其另一共有人同意即与原告签订房屋买卖合同并收取定金，导致涉案房屋买卖合同在事实和法律上均无法继续履行，有违诚实信用的交易原则，韦某的行为构成违约，应当承担违约责任。

作者简介：龚丽瑶，出生年月：1986年12月，性别：女，民族：汉族，籍贯（精确到市）：江西上饶，当前职务：科员，当前职称：无，学历：本科，研究方向：法学.