张志豪

摘 要：司法实践中，各地法院对二手房买卖违约所致的损失赔偿认定不一，其中的房屋差价认定更饱受争议。承办法官通常对守约方损失以酌定数额为主，缺乏合理的裁判依据及参考准则，且酌定数额上下偏差达数十万元至几十万元不等，由此导致法官自由裁量空间过大、诉辩双方息诉服判率较低等问题。本文旨在通过充分论述房屋差价的三个重要考量因素，来阐述关于房屋差价认定的相关法律问题。

关键词：二手房买卖 违约 房屋差价 法律问题

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2017）10-0-01

一、房屋差价的性质

关于房屋差价的性质，理论界和实务界存在可得利益说、期待利益说、信赖利益说等观点。笔者认为该房屋差价属于可得利益范畴，应受合同法的保护。可得利益是在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同适当履行以后可以实现和取得的财产权利。房屋的增值部分符合可得利益的构成，是发生在将来在合同全面履行的基础上，根据市场行情的发展，是守约方一定能得到的利益。在审理二手房买卖违约案件中，通常违约方因其违约行为导致合同目的不能实现，且房屋价格在交易期间又发生巨大变化，故守约方希望得到的是期待利益的弥补，这其中如何准确认定房屋差价即可得利益的具体数额，是妥善处理该类案件的关键所在。

二、房屋差价的认定

认定房屋实际差价，应计算合同签订时约定的房屋价格与守约方在合理期间内另行选定交易对象时的房屋市场价格之间的差价。关于差价的认定，关键的考量要素有三：其一为根本违约的时间点，即认定因违约致合同目的不能实现的违约时间；其二为以该时间点为起算点，设定一合理、统一的期间，此期间届满时为房屋差价计算点；其三为在房屋差价计算点时，该房屋的市场现值情况。

1.如何认定根本违约的时间点

认定根本违约的时间点，应以违约方明确告知或守约方明确催告后，违约方仍以其明显违约行为使合同目的无法实现或合同有被解除的可能时为界定点，较为适宜。比如出卖方不按相关约定，故意未如约办理清贷、网签、过户等行为，或出卖方单方涨价、一房二卖等。

2.如何设定房屋差价的计算点

违约方根本违约后，应往后延长适当时间，以此时间节点计算违约损失。之所以笔者提出此观点，是基于权利不能被无限期的搁置和放大。房屋买卖中，守约方如要达到合同履行后的利益状态，在面临被违约情况及房屋市场价格波动剧烈时，必然要在合理的期间以当前市场价格重新选择交易对象。此外，根據减损义务规则，如果当事人可以通过与他人另行签订合同以减少损失，但该当事人没有这样做，则因此而扩大的损失不能要求对方赔偿。对此期间从司法层面加以定型化较为合理，一方面能够避免法官自由裁量权的滥用，另一方面能够约束守约方及时行使相关权利。

客观上讲守约方重新选择交易对象是有一定实践基础的，在前一合同签订前，房屋买受人往往是经过大量的房屋资讯调查和对比，不同于首次购房的情形，故此期间既不能无限期拖延，也不能过于短促，无限期拖延会导致双方利益的不确定性，较短促则明显损害守约方利益。故将该期间统一确定为十天，具有相对的科学性和约束性。即认定根本违约的时间点后，延长十天，以此时间节点计算房屋市场现值，进而确定守约方的可得利益损失。

3.如何客观认定房屋的市场现值

3.1房屋市场现值的影响因素

影响房屋价值的因素具体有：第一，房屋的地理位置，包括房屋所处的城市、区、县及房屋所处的小区、楼栋、楼层等；第二，房屋自身属性，包括房屋房龄、装修程度及房屋面积、朝向、户型、结构等。

在认定房屋市场现值时，应选取与设定的房屋差价计算点最接近时的已成交的与涉诉房屋相近似的房屋成交价作为参考。大多数的网络、中介挂牌价格或市场统计价格均仅具有参考性，未实际成交的房屋价格则均具有不确定性。关于相近似，应注意参考上述列表中的相关因素。

3.2根据实际单价比例确定房屋市场现值

选取相似房屋的合法途径应以法院调查取证为主，考虑避税原因，相关房屋的实际成交价可能在房管部门的登记偏低，故最有效的调查对象应是数家不同的、有资质的相关房产中介机构。

第一步，统计涉诉房屋合同签订时，相类似房屋在该时间节点前后在不同房屋中介的实际买卖交易情况（以相近似的六套房屋为宜）：

根据统计情况分别计算房屋单价，再计算出相类似房屋平均单价（以P1简称），根据以下公式推导该平均单价与涉诉房屋签约单价（以Q1简称）的单价比例（以N简称）：

N= P1÷Q1 ×100%

此单价比例恒定，第二步，根据上表继续统计本文所主张的房屋差价计算点附近相类似房屋市场交易情况（以相近似的六套房屋为宜），结合统计分析情况，计算出该时间节点相类似房屋的平均单价（以P2简称），按照以上推导的单价比例公式，推算出涉诉房屋在该房屋差价计算点时的合理市场交易单价（以Q2简称），进而结合涉诉房屋面积（以G简称）推算出涉诉房屋的市场现值（以M简称）：

Q2= P2÷N

M= G×Q2

针对上述调查数量，以三至五家中介机构为宜；调取的房屋成交数量分时间节点，各以六至十套为宜；调查的时间范围应包括签约时间、法院认定的违约起算点和差价计算点临近的已完成市场交易的相似房屋的价格。在依法调证、质证、认证的基础上，判决文书中应加强分析，详细论证诉争房屋的市场现值与所调取证据中已成交房屋的实际价格间的关联度及可参考性，并最终合理认定房屋差价。

3.3房屋价格司法鉴定程序应慎用

司法鉴定具有科学性和权威性，但在某种程度上也具有局限性和被动性，除非有其他证据足以证实法院委托的鉴定机构出具的鉴定结论存在错误，否则法院对该司法鉴定结论将直接采用且鉴定时间较长，鉴定期间房屋价格持续变化，不能一味地强调所有案件均进入鉴定程序，僵化、被动地解决案件。故，通过此途径认定房屋价格当否，值得商榷。当然，对极为特殊的案件，在市场交易参考值无法收集，且双方争议较大时，最有效的途径，仍然是司法鉴定。

综上，法院统一对二手房买卖违约损失中房屋差价的认定尺度，既符合司法标准化的趋势，同时也能促进市场交易诚实信用体系的构建。

参考文献

[1]惠从冰.《违约救济比较研究》，法律出版社2013年版，第217页。endprint