房地产企业财务预算管理研究

2017-12-24汪乐青岛国信置业有限公司

新商务周刊 2017年13期

关键词：财务预算管理企业

文/汪乐，青岛国信置业有限公司

房地产企业财务预算管理研究

文/汪乐，青岛国信置业有限公司

房地产开发企业面临的政策风险和市场风险较大，因此加强房地产开发企业的财务预算管理显得尤为重要。房地产开发企业财务预算主要包括损益预算和资金预算两部分。本文就房地产开发企业财务预算存在的问题和如何加强财务预算管理进行了探讨。

房地产开发企业；财务预算；管理

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收支等价值指标的各种预算的总称。房地产开发企业具有投入资金多、开发周期长等特点，且国家持续加强房地产宏观调控，房地产开发企业面临的政策风险和市场风险也较大。“凡事预则立，不预则废”，加强房地产开发企业的财务预算管理尤为重要。

1 房地产开发企业财务预算管理中存在的主要问题

1.1 存在“编制财务预算纯属财务行为”的错误认识

财务预算反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收支情况，但不能据此就认为财务预算只是一种财务行为，由财务部门负责制定和控制预算就可以。房地产财务预算与项目的设计、工程、营销、成本控制、物资采购等各个环节息息相关，是所有相关管理的集中体现。

1.2 财务预算准确率及分解的科学性有待提高

多数房地产企业的财务预算（包括收入预算、费用预算、资金预算等）预算执行差异率均较大，但财务预算执行差异率较大的主要原因是各个业务部门预算执行的较差。

部分房地产企业简单按月平均收入、回款等财务预算，没有结合房地产企业生产经营特点、营销和工程等工作节点、投融资计划等进行分解，财务预算分解的科学性有待提高。

1.3 与企业战略目标联系不够，重年度预算，轻项目开发预算

房地产开发项目开发周期较长，从取得土地使用权证到销售清盘，少则 2年～3年，不确定性因素多，如设计变更、政策变化、进度延缓等,因此编制财务预算不仅是对年度财务状况做出的反映，而且是对项目综合情况做出的反映。许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算，并且通常是单项预算，考虑项目的开发期不够，与企业战略目标联系不够。

2 加强房地产开发企业财务预算管理的措施

2.1 财务预算，现金为王

房地产行业高利润、高负债，同时高风险，必须时时保证现金流的健康顺畅。尽管重点城市商品住宅成交量不断回升，但受限购、限贷、限价等多重政策影响，加上房地产企业以往常用的开发贷款、国内资本市场募资等方式受到层层限制，房地产开发商整体现金流趋紧。因此财务预算要坚持现金为王，确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出，资金优先保证偿还银行贷款本金和利息，优先保证项目建设，降低财务风险，提高资金使用效率。

2.2 各个业务部门密切配合，从业务部门发起编制资金预算和损益预算

房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的各个环节，因此,房地产财务预算编制要加强与业务部门密切配合，分工编制预算，具体是：

资金预算方面，营销部门负责编制销售回款预算、销售费用预算，工程管理部、前期部等部门负责编制土地支出和工程建设资金支出，财务部门编制税费支出预算、偿还银行贷款本金及利息支出预算，人力资源部负责编制人工成本、培训费等预算。

损益预算方面，工程建设部要保证计划确认收入的地块按期取得预售许可证，按期建设完毕、取得竣工备案单，提高建筑质量并提交内部验收；客服部要保证计划确认收入的地块按期完成内部验收（物业公司、开发商、总包单位、监理公司组织四方验收，发现问题及时整改，所有问题整改完毕后物业公司收钥匙）并按时、顺利交房，取得客户签收凭据或其他交房证据；成本管理部要保证按期完成结算，为确认收入时成本的可靠计量提供依据。

2.3 提高财务预算分解的准确率

一是总体构成的分解。收入总体构成的分解，需与开发的房地产产品物业类型、销售面积、拟销售均价挂钩，然后分解、预测出各地块物业类型的销售总价。开发成本总体构成的分解，需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，然后一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。

二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

2.4 加强财务预算执行分析与考核

预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业业务预算和财务预算，提高预算的控制力和约束力。企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。要按照“以月保季，以季保年”的原则，编制季、月滚动预算，并建立每周资金调度会、每月预算执行情况分析会等例会制度，严格执行预算政策，及时反映和监督预算执行情况，适时实施必要的制约手段，把企业管理的方法策略全部融会贯通于执行预算的过程中，最终形成全员和全方位的预算管理局面。

2.5 密切关注国家宏观调控政策

房地产企业要密切关注宏观经济形势和经营环境变化，加强对经营状况的深入分析和动态把握，充分考虑生产指标、经营情况变化等因素的影响，实事求是测算各项财务收支的变化情况，准确预测年度财务预算情况，确保全年财务预算完成情况的可控和在控。