文/何晚晴,西南财经大学

对土地开发整理项目管理问题的一些探讨

文/何晚晴,西南财经大学

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。土地开发一般分为一级开发和二级开发。本文主要从土地一级开发的角度，对开发整理项目的管理进行一些探讨。

土地开发;一级开发;有效利用;集约经营;可持续发展

土地开发整理是一项综合性的系统工程，涉及到很多的方面，比如行政与管理、工程与技术、经济与法律等等。它是促进区域生态环境改善和土地资源可持续利用的有效途径，同时也是推动地方区域经济快速发展和吸引人才的必要方式。

1 土地整理项目管理的现行模式

目前土地整理项目管理的一般开发模式是：土地利用总体规划-土地调规（把不符合土地利用总体规划的土地调整成为符合土地利用总体规划的用地）-征地拆迁-项目建设-验收-移交。在这个过程中，很多环节都存在实际的问题。

2 开发整理项目管理存在的问题及解决策略建议

2.1 过于理想的规划设计

在土地开发规划过程中规划设计与实际实施不一致，导致部分规划过于理想化，忽视了当地的自然地理条件、经济发展状况和当地的风土民情和生活习惯。有的规划因与当地水文自然环境不符合无法实现；有的规划好大喜功、一味拔高规划立意和标准而忽略了区域本身的经济发展能力和水平；有的规划违背了区域内本土居民的生活习惯，进行了看似很好却不切实际的规划。

2.2 多个相冲突的矛盾利益体

2.2.1 政府与地方百姓：

开发主体的服务对象是政府，换言之一级开发是由政府为主导的综合城镇开发项目，是以长远性、可持续发展的综合性考虑为出发点的，是以宏观大局为重。因而实施过程漫长、细节繁多冗杂。对地方百姓而言，他们更关注对自身利害有何直接影响，更关心微观的、眼前能见的实际措施。而这两方出于不同角度就会出现不和谐的因素和矛盾，影响整个项目的进程。

2.2.2 政府与投资开发方：

以国内一级开发的现状，大多由政府授权单位实施，资金来源、实施主体大部分来源于投资方和开发企业。政府以宏观思想、长远发展为出发点所做出的宏观性指导方针，而投资开发方更注重的经济利益，这两方的矛盾冲突不言而喻。

举例而言，在我国现阶段提倡绿色生态城市建设的大前提下，政府所主导的新城镇开发项目都会更多的将聚焦点关注点放在绿色生态建设和可持续发展上，自然希望开发方投入更多来提高基础设施建设的质量，包括市政设施、智能化、优质生态景观资源打造、便捷交通设施和公共服务配套设施等。这些措施不仅需要提高建设经济成本，更重要是需要花费更多的精力去深入研究、贯彻、实施。而开发方为追求经济利益，会精准的计算经济账。如何降低成本，包括经济成本、时间成本、机会成本等，如何能在相对时间范围内获取更高的经济利益，或能够在一段较长时间段内持续的获取经济利益，是开发方更多考虑的方面。

3 项目具体协调管理的问题

如果说上述要点为外部带来的问题，那么开发项目本身内部同样存在更多更加具体的问题和矛盾。以建设实施方和分包单位的管理协调问题为例。

一级土地开发通常都是综合性开发项目，涉及到的面广而多，繁而杂。从规划、设计、行政报建审批，到清单编制、招投标，再到施工建设管理，最后到竣工验收移交，都是一套漫长繁杂的管理过程。开发方往往需要和各个环节的分包方进行“斗智斗勇”的协调管理工作。

从开发者管理角度，建议遵循一个管理思路，“总体把控、分而治之、各个击破”。具体而言，以下展开一二。

总体把控，指的是重大问题的决策和事前的总体计划。决策是指为了实现组织的某一特定目标，在两个以上的备选方案中选择一个并组织实施的全过程。包含了三层含义：决策的依据是要实现的一定目标；决策的对象是一系列可行的实施方案；决策完成的是在诸多可行方案中择优的任务。计划是指确定目标和确定实现目标的一系列管理活动的总称。以事先的思考作为未来行动的基础。

分而治之，换言之就是针对不同环节不同项目采取不同的管理策略和措施。从组织设计方面，以工程管理为例，专业化的管理显的尤为重要。工作专门化具体而言就是采用分工管理的方式提高效率，使各种工作简单化；专业人员能掌握专业化的操作技能，并运用自身的专业技能进行专业化管理，提高效率；专业化管理有利于更多更好的创新。进一步来说，采取部门化管理将取得更高的效率。部门化（functional departmentalization）是通过管理分工，将不同的管理人员安排在不同的管理岗位和部门，形成一个有机的整体。可以分类为：职能部门化（functional departmentalization）产品部门化（product departmentalization）地区部门化（regional departmentalizat ion）顾客部门化（customer departmentalization）流程（过程）部门化（process departmentalization）。而适合一级开发的模式就是职能部门化和流程（过程部门化）。

职能部门化是一种最常见的方法，是按履行的只能组合工作活动。按锥形组织结构，可分为三个管理层级。高层管理人员（即总经理），中层管理人员（部门总经理），基层人员（执行层）。比如设置一个工程总经理，中层分设财务经理、造价经理、招标合约经理、采购经理、工程经理。按各个不同分工和专业进行职能部门划分，按专业分工安排基层员工，各司其职，并逐层向上级进行竖向的信息沟通专递汇报。平级部门之间也需要加强横向沟通。

综上，土地开发管理是一个综合性的、长期性的工作，其中存在的管理问题并不是一成不变的，随着项目的推进，随着旧问题的解决，也会产生和带来新的问题，总而言之这是一个动态发展的过程，需要在实践过程中不断发现问题、提出解决思路、落实解决方案，在这一过程中完成项目的推进。本文意在浅谈辄止，起到抛砖引玉的作用，希望不断在未来的工作中进行更加深入的探索和研究。

[1]黄永强.浅议土地开发整理项目管理存在的问题和对策,2011年05月.

[2]百度文库.土地开发的定义.