文/郑洪峰,中石化胜利石油管理局胜南社区管理中心桐凤物业服务公司

新常态下提升物业经营管理效率的思考与对策

文/郑洪峰,中石化胜利石油管理局胜南社区管理中心桐凤物业服务公司

物业公司经营目标，是在分析物业公司外部环境和物业公司内部环境的基础上确定的物业公司各项经济活动的发展方向和奋斗目标,是物业公司经营思想的具体化。物业公司在生产经营活动中，风险意识薄弱，不能对各类风险进行有效的预防和控制，从而不能很好地实现生产发展的目标，甚至于遭受巨大损失。内部控制是防范经营风险行之有效的手段之一。完整的内部控制体系和完善的内部控制制度，是约束、规范物业公司经营管理行为的准则，。实施内部控制可以及时发现和纠正各种错弊及不法行为，有利于保证资产安全、完整，保证经营成果与财务状况真实、可靠，提高经营效率和效果，促进物业公司实现发展战略，实现管理层经营目标，维护物业公司形象。

物业公司；经营管理；经营效率；内部控制

内部控制经过不断发展和完善，已经被成熟应用，其内容和适用范围也不断扩大，对物业公司的经营管理和风险防控，实现管理层经营目标起到越来越重要的作用。内部控制与实现管理层经营目标之间存在必然联系，很多方面有异曲同工之效，实践过程中能够做到有机融合。本文从以上角度出发，主要论述了物业公司内部控制与实现管理层经营目标的联系，以及如何通过加强内部控制来有效实现管理层经营目标。

1 内部控制的定义、目标和原则

1.1 内部控制，是由公司董事会、监事会、经理层和全体员工实施的，旨在实现控制目标过程。内部控制主要由内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五个要素构成。

1.2 内部控制的目标，是经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进物业公司实现发展战略的具体体现。

1.3 建立与实施内部控制，应当遵循以下基本原则：

（1）合规性原则：内部控制必须符合国家的法律、法规和政策；符合上市地（上海、香港、纽约、伦敦）证券监管机构有关上市公司的法律、法规和要求。

（2）全面性原则：内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖公司及所属物业公司的各种业务和事项，涉及全体员工。公司的每一位员工既是内部控制的主体，又是内部控制的客体；既要对其负责的作业实施控制，又要受到其他人员或制度的监督与制约。

（3）系统性原则：公司构建系统的内部控制体系，确保各部门和各岗位均能按特定的目标相互协调的发挥作用，最终实现公司内部控制的总体目标。

（4）重要性原则：内部控制应当在全面控制的基础上，关注公司战略决策、重要业务事项和高风险领域。

2 内部控制的现状，以及与实现管理层经营目标的联系

2.1 内部控制的现状

内部控制在充分发挥作用方面还存在着对内部控制的重要性认识不足、内控环境不够完善、内控制度执行不力等问题，从而产生了诸如会计信息失真、费用支出失控、潜在亏损增加、违法违纪现象时常发生等后果，与实现管理层经营目标背道而驰。

2.2 内部控制与实现管理层经营目标之间的联系

2.2.1 良好的内部控制环境可以提高领导和员工对外部环境风险的认识。外部环境风险主要是指因工作对象、服务对象以及行业不正之风等对正确行使权力的干扰，个人生活圈和社交圈的不利影响等因素。完善的内部控制体系包括公司层面控制、业务层面控制、权限指引、检查评价与考核办法等，其中公司层面控制主要分为内部环境、风险评估、信息与沟通及内部监督四个部分。而内部环境是建立与实施内部控制的基础，包括组织架构、权责分配、发展战略、人力资源、社会责任、物业公司文化、反舞弊及内部审计等，对外部环境风险的防范有着积极的作用，有效实现管理层经营目标。

2.2.2 严格的内部控制活动可以有效地监督相关人员的业务活动，防范岗位职责风险和业务流程风险。岗位职责风险主要是由于工作岗位的特殊性，可能造成岗位工作人员不履行或不正确履行职责的因素。而内部控制可以通过不相容职责分离、授权审批、会计系统控制、财产保护、计划控制、预算控制、合同管理、资金支付控制、信息技术控制、运营分析和绩效考评等具体的控制措施来规范岗位操作，有效预防岗位职责风险。对由于工作程序不规范或自由裁量空间过大而导致的业务流程风险，内部控制通过对各个业务流程制定详细的流程控制要素，保证业务流程的规范合规，控制和防范岗位风险，有效实现管理层经营目标。

3 内部控制制度对实现管理层经营目标的作用

健全有效的内部控制，能使物业公司充分发挥整体的作用。同时，由于严密的监督和考核，能真实地反映工作实绩，再配合合理的奖励制度，便能激发员工的工作热情及潜能，促进物业公司经营效率的提高，实现管理层经营目标。

3.1 事前防范，建立科学的财务控制体系及明确的规章制度。例如，集中、统一的财务管理体制是目前较为先进科学的体制，其运作模式为“三个统一、一个体系”，即资金管理统计核算统一、会计统一、财务人员管理统一，和一套科学的财务分析评价体系。建立一套完善的内部控制制度，可以加强物业公司资金的管理，确保资金安全完整、正常运转与合理使用，减少和避免损失的产生，实现管理层经营目标。

3.2 事中控制，保障经济活动的安全性、完整性、合法性和效益性，及时发现工作漏洞。例如，在资金的使用环节进行有效的事中控制，可保障资金的安全，预防被盗、诈骗和挪用；保障资金的完整，杜绝“小金库”、资金体外循环等侵占物业公司收入的违法行为发生。保障资金的效益，合理调度使用资金，选择低风险、高收益的投资方案，使其发挥最大的效益

3.3 事后监督，注重信息反馈。在每个会计期间或每项重大经济活动完成之后，内部审计监督部门都应按照有效的监督程序，审计各项经济业务活动，及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节；各职能部门也要将本部门在该会计期间或该项经济活动之后的各项变动状况的信息及时地反馈到各管理部门，及时发现资金的筹集与需求量是否一致，产品的赊销是否严格遵守信用政策，存货的控制是否与指标的一致，人、财、物的使用是否与计划或预算相符，产品的生产是否根据计划或预算合理安排等。这样将各部门的资金等管理状况与部门的业绩指标挂钩，做到责、权、利相结合，调动管理部门和职工的积极性，实现管理层经营目标。

[1]张岚.《廉政风险防范管理》［J］..学习出版社. 2016.12