◆李一鸣

货币政策对成都市房地产价格的影响建模

◆李一鸣

通过对成都市房地产市场近年来的分析，从城市的角度出发，研究了货币政策变量对成都市房价的影响，并且以成都市房地产价格、五年以上贷款利率和货币供应量作为政策变量，建立VAR 模型验证货币政策变量与成都市房价之间的关系，并选取2008年1月至2015年12月之间的成都市房地产价格和我国货币政策变量的相关数据，利用EVIEWS6.0软件建立五年以上贷款利率、货币供应量、和成都市房屋销售价格的向量自回归模型,进行实证分析。分析的过程中,通过脉冲响应结果图确定货币政策变量对成都市房价的影响,使用方差分解方法得到货币政策变量对成都市房价影响的贡献度。通过以上分析的过程，争取做出合理、客观的分析和解释关于货币政策在区域化房地产市场的调控，希望能提供一些有效性的建议。

货币政策；成都市房价；VAR模型；房地产市场

前言

（一）研究背景和意义

近十多年来,中国经济以非常快的速度发展,自从1998年后，我国结束福利分房体制的房地产行发展尤为突出,以强劲的势头迅速成为中国国民经济的支柱性产业。但是,房地产发展的迅速的同时，出现了一些不太乐观的现象,比如房价涨动幅度过大，投资现象表现为过热，平均售价过高等。鉴于此,为了保证房地产市场的和谐稳定,国家实施了一系列的措施进行调控。

由于影响房地产价格的问题一直以来都是国内外热议的话题，所以大部分学者研究的是从全国层面选择一项或几项货币政策工具对房地产价格的影响进行分析。各个地方的发展情况不同，在相同的政策下，贷款利率和货币供应量对房价的影响效果的差异性体现的尤为明显，本文将从城市角度深入研究了货币政策变量对房价的影响程度，这对提高房价区域调控的有效性埋下了伏笔。

本文对货币政策变量与房价的作用机制进行分析，并希望从城市的角度分析货币政策指标变量的变动对房价的影响，从而找出货币政策中哪些指标变量对房价的影响更大，进而提供一些政策建议减缓房价增长的速度，降低大家投资的热度，给这个过热的房地产市场降降温。

（二）成都市房地产市场的基本现状和问题

1998年我国放弃了福利分房制度，开始了住房商品化的改革，整个房地产行业的迅速发展，无论是房地产的投资规模，还是房地产价格都快速上涨，成都市作为西南地区的“掌上明珠”，房地产行业迅速的发展，可是在发展的过程中也涌现了很多的问题。

1.从发展轨迹上来看，成都市房地市场发展经历了三个重要阶段：

第一个阶段1992至1995年：快速发展阶段。成都市的房地产投资规模快速增长，以锦江区为核心向周边区域辐射式发展的蓝图为成都市的房地产市场打下了坚实的基础。

第二个阶段1996年至2000年：相对稳定的发展阶段。房地产社会消费结构发生了较大改变，个人购买商品房的比例持续上升，供需相对均衡。

第三个阶段2013年至今：合理竞争持续发展阶段。经历了上一个阶段的过渡后，不论是房地产开发商还是消费者都开始理性投资，伴随着商品房的发展，房地产行业也开始进入品牌化的时代。

2.成都市房地产市场发展现状。成都市房地产行业有很好的发展前景，无论是房地产投资规模，还是房地产销售额都以较快的速度发展。成都市商品房市场中个人购房成为大趋势，集团性的购房行为大幅度降低。

3.成都市房地产市场的问题。随着成都市经济持续发展，存在着房价增速过快，房屋空置率很高等问题。政府应该结合市场因素充分合理的运用各种资源满足中低收入家庭的住房需求。

（三）本文的研究思路及方法

本文的主要研究思路如下：

首先，提出了研究的问题，对成都市房地产市场的发展现状进行了调查，接着对货币政策变量对成都市房价的影响途径进行分析，再利用2008年1月至2015年12月的成都市房地产价格和货币政策变量的数据，建立向量自回归模型分析货币政策变量对成都市房价的影响的时滞性和有效性。我们根据EVIEWS6.0输出的结果分析变量对成都市房地产价格的作用机制,为制定货币政策提供一定的借鉴意义。

本文的研究方法如下：

我们主要研究五年以上贷款利率，货币供应量对成都市房价的影响，将运用以下方法完成:

（1）理论分析。主要通过利率途径和货币供应量的传导途径分析利率和货币供应量对成都市房价的影响机制。

（2）实证分析。构造五年以上贷款利率、货币供应量和成都市房价的VAR模型。

（3）比较分析法。这是本文在实证分析的基础上，总结归纳的时候运用的分析方法。

一、基本理论研究

（一）货币政策变量对成都市房价影响机制

影响房价变化的因素多种多样。因为房屋建设周期较长，所以房地产的供给在短期内变化的可能性不大；其次我们在从需求的方面来看，影响当地居民对住房的需求主要是当地房价的高低，居民的人均收入以及承担房贷的负担的能力。因此利用调控贷款利率、货币供应量等货币政策变量来对房价进行宏观调控变成了主要手段。

1.货币政策

货币政策通常分为两种，一种是狭义的，一种是广义的。第一种狭义货币政策就是限制货币供应量和调整利率，而第二种广义货币政策是政府和央行或其他相关部门从货币层面实施的规定和一些针对政策变量采取的所有措施。

2.利率途径

因为房地产供给受到土地资源和建筑周期的限制，所以在短期内假定房屋供给不发生大的变化。对于我国大多数购房者来说，分期付款是购买房子是最理想的选择。利率传导机制可以表示如下：

房地产是一个具有投资属性的特殊商品，利率的变化会直接影响对房屋的需求变化，传导机制表示如下：

3.货币供应量途径

当国家发放货币量上升，银行的固定货币会增加，从而银行发放贷款的能力提高，开发商可以贷款到更多的资金，使得房屋供给能力提高，另外贷款的难度降低，居民对房屋的需求的升高，促进了房价持续上升。从另一方面来看：当央行采取紧缩性货币政策时，国家发放货币量下降，银行的固定货币相应减少，开发商贷款的难度大大增加，使得房屋供给能力下降，而又因为个人贷款难度上升，对房地产的需求下滑，导致房地产价格下降。所以货币供应量从源头开始影响房屋的供给和个人对房屋的需求来调控房价。

二、货币政策对成都市房价影响的实证分析

（一）数据的选择和处理

本文分析五年以上贷款利率和货币供应量这两者对成都市房价的影响。在本文中采取Eviews6.0来处理2008年1月到2015年12月成都市变量的月度数据，为了弱化变量的长期趋势，消除异方差，对除五年以上贷款利率以外的变量取自然对数。对除利率以外的两个变量商品房销售价格 EP、货币供应量 M2取自然对数,记为LEP、LM2。

（二）货币政策对成都市房价影响的实证分析

1.变量的平稳性检验

在建立模型前对数据进行平稳性检验，若序列通过协整检验那么则可以继续建立VAR模型。本文通过EVIEWS6.0软件对成都市商品房销售价格LEP、五年以上的贷款利率R1和货币供应量LM2进行平稳性检验。结果如下表1：

表1 各指标平稳性检验结果

从表1中可以看到，我们选取的数据序列均是不平稳的，此时我们需要在再对各个变量数据进行一阶差分，然后再对一阶差分后的数据进行检验得到下表2

表2 一阶差分平稳性检验结果

根据表2结果来看，各个一阶差分后的变量数据在5%的水平上各个变量均是平稳的，根据前面的经验，原数据序列是一阶单整的，所以我们选取的数据是具有协整检验资格的。

2.协整检验

本文采用Johansen 协整检验法。根据图1中数据观察在5%的水平下各数据变量间仅存在一个协整关系，那么可以说成都市房价和货币供应量、5年以上贷款利率之间有长期稳定的协整关系。

图1 johansen协整检验结果

3.格兰杰因果检验

图2 格兰因果检验结果

从图2中可以看出来，在5%的临界水平下，5年以上贷款利率和货币供应量都是成都市房价的Granger原因。

4.建立VAR模型

在经过之前的检验得知，成都市房价和货币供应量、五年以上贷款利率之间存在格兰因果关系。以及确定了模型的滞后阶数是1，利用 EVIEWS直接建立模型即可。得到以下VAR模型如图4：

图3-3 LEP、LM2和R1的VAR模型

根据图3可以看到该模型的拟合优度相当高，达到了95%以上。

构造完VAR模型需要确定该模型的稳定性，构造AR图。

图4 滞后1期的AR图

由AR图4可以看出来，所有的单位根均落在单位圆内，所以VAR模型是稳定的。接下来利用脉冲响应函数进行分析。

5.脉冲响应函数

利用脉冲响应函数得到成都市房价对货币供应量、五年以上贷款利率和其自身响应函数曲线分别如图5、6、7所示。我们选取滞后期为60，单位是月。

图5 LEP对LM2的脉冲响应函数

图6 LEP对R1的脉冲响应函数

图7 LEP对LEP的脉冲响应函数

根据图5中来看货币供应量对成都市房价的短期内效果不明显但是具有正向作用。对于货币供应量的冲击，成都市房价没有迅速做出反应，但持续时间较长，并且具有稳定的拉动作用。

从图6中可以看出，5年以上的贷款利率对房价的影响并不是单一的，当给五年以上贷款利率一个冲击后，成都市房价开始作出负响应，在第十期后达到最大值，之后影响减弱，在第三十期以后，房价开始作出正响应，并且在第四十期的时候才有下降的趋势，最后收敛于0。

从图7可以看出，成都市房价对于自身的冲击也有响应也并不单一，在前期的时候，呈现正向作用，但是正向作用影响逐渐减弱，在第十八期时影响从正向作用变成负向作用，之后负向作用的影响到第25个月左右达到最大，之后影响减弱，并在60个月后保持稳定。

6.方差分解分析

成都市房地产价格、货币供应量和利率对房地产价格影响的贡献率曲线图，如图8所示。从图8中可以看到,期数为1时自身的贡献度为100%，所以在第一期时房价的变动只受其自身的影响,第一期过后,R1的冲击对房价贡献度逐渐增大，经过第23期后贡献度达到最大值，随后减小到12.6%;在第60期左右稳定。M2的冲击对成都市房价的贡献度逐渐增大,最后升到17.9%稳定，可见相比于利率，货币供应量对成都市房价影响程度更深。

（三）实证结果分析

本文通过前面的实证分析可以知道：货币政策变量与成都市房价之间存在着长期稳定的协整关系，通过各个经济指标对成都市房地产价格影响的贡献度可以发现贡献度较大的是货币供应量，其次是5年以上贷款利率。由于区域化的差异和影响作用的时滞性，五年以上贷款利率对成都房地产价格的作用时间较长。

图8 方差分解图

由于在短期内，成都市房地产价格与5年以上贷款利率呈负相关，这说明近几年的成都市房价和5年以上贷款利率的变动方向是大致相同的，即随着上调5年以上贷款利率，成都市房地产价格是在上涨的，故加息政策对抑制房价的作用基本无效，这也说明长期利率政策对于成都市的房价的调控基本无效。对于成都市而言，货币供应量政策对降低成都市房地产价格的增长有一定的效果，相反来看，利率政策对成都市房地产价格的调控基本无效，所以由以上可知，在对成都市房价调控的措施判断中，货币供应量政策是目前比较有效的措施之一。

三、结论与政策建议

（一）结论

本文以成都市为视角,选取2008至2015年的月度数据建立VAR模型。根据模型输出的脉冲响应函数图和方差分解结果分析图和数据分析两个变量对成都市房价影响的时滞性和有效性,得出货币供应量对于房价具有持续的正向作用，从长期来看,这种影响呈下降趋势；5年以上的贷款利率在前期对于成都市房价具有负向作用，并且影响作用较大，从第30期以后5年以上的贷款利率对成都市房价变成正向作用并逐渐降低直至为零。最后比较货币供应量和五年以上贷款利率对房价的影响的贡献率,货币供应量的贡献度相比于5年以上贷款利率的贡献度较大。由此根据这一情况可以将有关结论总结归纳：

第一，对于宏观调控，货币政策对房价有一定的影响。

从实证分析的结果来看，两个政策变量对成都市房价的具有影响。但通过比较不难发现，整个实证分析过程中，货币供应量比5年以上贷款利率对成都市房价的影响程度更深。

第二，货币政策对成都市房价的调控具有时滞性。

由脉冲响应图可以看出，5年以上贷款利率对成都市房价的短期的影响和长期的影响不一样，说明利率政策刚颁布在短期内可能会出现和预期相悖的结果，这样的结果可能与人们的心理预期有一定的关系。

第三，利用货币政策变量之间的互相影响来对成都市房价进行调控。

比如一旦中央银行实行宽松的货币政策时，各个地区的货币供应量将会增加，以及贷款利率下降，而这些货币政策指标变量将会共同对成都市房价产生影响。

（二）政策建议

根据以上结论和前辈们的研究成果，提出以下几条建议：

第一，央行适当减慢货币供给量的增长。

近年来，随着经济发展，央行的货币供给量持续上升，而货币供应量的增加会直接刺激全国房价的上涨，成都市的房价也水涨船高，因此为了能有效控制这种局面，央行应当适度减弱货币供给的速度。

第二，中央银行需关注货币政策的时滞性。

因为货币政策变量作用于区域房价的影响有时滞性，为了提升货币政策的效率，央行应该要能正确认识当前的社会经济形势，并且对未来的经济形势做出正确预判。这就需要央行需要在建立健全的宏观决策的体系基础上，对全国房地产市场的信息进行及时收集和处理，进而才能对房地产市场的发展方向进行有效的分析和预测，从而达到主动调控的目的。

第三，利用多种手段进行宏观调控。

若仅想从供需方面调整房价很难完成稳定房价的目标。所以需要各级政府和相关部门从源头上监督房地产开发企业的经营行为的合法化和住房需求者的消费行为的合理化，这样可以减缓供需问题，达到稳定成都市房地产市场的目的。

第四，完善法规法制，坚决反对和抑制投资投机性购房行为，坚决执行成都市商品房的限购措施，满足广大市民实际的住房需求。

随着经济的发展，投机、投资性的购房行为越来越多，这些人使用手中的资金购房炒作，导致成都市房地产市场不断升温，进而使得成都市房价不断升高。针对这种现状，政府应该坚决禁止，以提高住房需求的真实性，满足大多数人的住房需求。

第五，放出合理的政策信息，给大众合理的市场预期。

房地产市场本身就是热钱流动的集中场地，它与金融政策息息相关。人们会本能地试图预测未来的经济走势，不断调整自己的投资需求，以减少政策的变化对自己不利的影响。政府应该适当的说明颁布该货币政策的目的和预期措施，这样就能使政府和房地产市场之间建立有效的反馈机制，这样更能使货币政策的效果达到预期效果。

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李一鸣（1994-），男，汉，安徽省，硕士，首都经济贸易大学，低碳经济、国际贸易理论与政策