董曦濛 苏义坤

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150036)

既有居住建筑综合性评价指标体系研究★

董曦濛 苏义坤

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150036)

基于当今房地产产业的发展形势指出既有居住建筑综合性评价的研究具有重要意义，分析既有居住建筑综合性评价的影响因素，研究确定其综合评价的各项指标，构建出既有居住建筑综合性指标体系为既有居住建筑的综合性评价提供参考。

既有居住建筑，综合性，评价指标

1 背景及研究意义

1.1背景

近代社会房地产产业的发展尤为迅速，城市中适合开发的土地已基本饱和，新建住宅需求量逐渐降低。而为了延长建筑的生命周期，改善人类居住品质，既有居住建筑的整建将成为房地产行业未来的主要工作内容。而如今我们对既有居住建筑大多不进行评定直接进行拆除重建。我国一般住宅设计使用年限为70年，而经调查居住区的使用年限仅为20年～30年之间。拆除重建所需的费用较高，对资源及环境的破坏也较为严重，故而有很多反对的声音。对于一些结构较为优质、设备也基本完好、只需稍加修缮改进就可以很好地投入使用的建筑，应尽量采取整建维护的手段加以优化。

20世纪60年代后期，西方开始对以大规模的“城市更新”进行反思。20世纪70年代，国外摒弃了单一的大规模更新模式，开始了渐进式更新的方法，采用小而灵活的改造方法逐步应用在各个城市。德国政府从三方面着手改善既有居住建筑社区，包括居住区的交通和停车问题、社区的服务设施和外部设施以及绿化和环境。21世纪我国也从最初的大规模拆除重建到如今改造与保护相结合的模式。

1.2研究意义

如何对城市既有居住建筑整建与修复成为了当今房地产工作的主轴。随着国民生活水平的提高，人们对住宅品质的要求日益增长，大部分的居住建筑只是某些功能没有满足人类对物质日益增长的需要。建筑物老旧以及街道狭窄等问题变成居住环境品质恶化的原因，造成地区失去竞争力与吸引力。国内对于住宅区整建的观念与技术起步较晚，但由于房地产产业发展的需求，需拟出相关的配合政策，制作出相应的评定系统以及发展与之相适应的技术。许多先进的国家在住宅区的整修方面已经有了一定的成就，我们需要把适应于我国国情的地方借鉴下来，并在其不足的地方加以改进。当今对既有居住建筑的评价大部分只注重建筑的技术性指标，仅仅考虑建筑的安全性，从而做出拆除重建或继续使用的决定，缺少对居住建筑综合性能的考量。居住建筑的综合性不仅要包含建筑的结构、安全、维护等技术性因素，更应该考虑到建筑所处的地理位置、气候环境、永续绿化、人文艺术、身心发展等宜居性的因素。随着社会的发展人民生活水平的提高，人们对小区环境、设施舒适及艺术人文的要求也日益提高。而我国恰恰欠缺的是对既有居住建筑综合性评价的研究。

2 既有居住建筑综合性评价影响因素

既有居住建筑综合性必须包含建筑的完好程度和完善程度两个方面。要从建筑的安全性、适用性、耐久性、绿色性和经济性等方面全面的考虑各个影响因素对既有居住建筑指标体系的影响。根据人们当今对居住建筑各项使用功能的要求，把对既有居住建筑综合性能影响因素分为两类：适用性和宜居性。适用性即传统意义上的技术经济性，宜居性满足人们物质需要及精神需求的一些因素。经济因素：既有居住建筑的经济因素是影响其综合性能的重要因素，建筑初期投入的资金是一次性的，但贯穿其使用周期的运行和维护费用是长期的、延续性的。因此需要了解评价其运行、维护的相关费用。例如一些电子设备及工具、室内室外特殊材料的使用、运行、维护和维修等。技术因素：建筑中所应用的技术一直是评价建筑性能的重要因素。直接关系到承受荷载、结构、使用年限等重要指标。安全因素：安全因素是既有居住建筑综合评价中最为重要，也是影响最大的因素。在安全因素中要考虑防火而设置安全通道；使用的建筑材料防止化学物品的腐蚀；屋顶护栏等关系到个人人身安全的设施；以及窗户高度、监控设备、过道照明等。人文因素：居住建筑存在的根本目的就是为人类提供生活和居住场所，满足人类日常生活所需的功能是很重要的一项因素。邻里之间的沟通、小孩的娱乐学习设施、老人的散步锻炼环境以及该小区与外界的联系等都是人文因素中不可或缺的。环境因素：建筑的总体布局是否符合当地的资源、地理、温度条件。在炎热的地区是否有遮挡阳光的设施、寒冷的地区建筑物是否保温；是否最大程度的减小污染；日照时间、自然通风等条件是否合理等都是既有居住建筑综合性能的影响因素。文化和艺术因素：既有居住建筑是否符合该城市的历史、文化、法律法规；是否影响该城市的风貌也是评价其综合性的一项指标。

3 综合评价指标体系的构建

既有居住建筑综合评价指标体系的建立必须符合我国现阶段建筑行业的发展及人民生活水平所带来的显性和隐性要求，同时要具备科学性、理论性、互斥性、系统性、互斥和有机结合性等，除此之外还要遵循定性与定量相结合、绝对与相对相结合、直接效果与间接效益相结合的原则。根据以上原则来完成既有居住建筑综合评价指标体系的建立。

一个完整的综合性能指标体系的建立一般包括三个阶段：

系统分析：对待评价既有居住建筑进行实地考察，系统的对其进行综合分析，考察建筑项目的安全、结构、功能、绿化、舒适等各方面情况。

评价指标的初定：根据第一步的系统分析，结合既有建筑当地天气、地理位置、生活习惯等因素初步拟定既有居住建筑的评价指标。

评价指标的确定：在初定的评价指标基础上通过咨询专家、问卷调查和实地考察等方法对指标进行筛选和优化，完成最终的既有居住建筑综合评价指标的建立。

结合既有居住建筑综合性能评价指标建立的原则及方法，结合实际情况。这里构建了既有居住建筑综合性能评价指标体系，包括适用性、宜居性等七个方面 24项指标，见表1。

表1 既有居住建筑综合性能评级指标体系

综合考虑安全、社会、人文等各个影响因素，建立了以上既有居住建筑综合性指标体系。

4 结语

本文以既有居住建筑的评价为出发点，指出了在该项研究中综合性评价的必然性和必要性，不仅要考虑结构性、安全性等传统建筑评价指标，更应结合当地人文、地理、心理等因素考虑更为综合、全面、系统的评价指标。文中结合指标体系构建原则和方法构建了既有居住建筑综合性评价指标体系。本文结论说明既有居住建筑综合性评价指标体系构建的研究对既有建筑使用性能的提升、功能的健全以及经济和资源上的节约具有重要意义，最大限度的实现保护环境、节约资源、建筑与历史人文相结合。

[1] 邓贤峰.“智慧城市”评价指标体系研究[J].发展研究，2010(12):111-116.

[2] 叶裕民.解读城市综合承载能力[J].前线，2007(4):26-28.

[3] 李 丹.建筑物大型维修改造项目之组织管理法律问题的研究[D].上海:同济大学，2012.

[4] 段胜辉.绿色建筑评价体系方法[D].重庆:重庆大学，2007.

Comprehensiveevaluationindexsystemofexistingresidentialbuildings★

DongXimengSuYikun

(CollegeofCivilEngineering,NortheastForestryUniversity,Harbin150036,China)

Based on the development of the real estate industry today, it is of great significance to study the comprehensive evaluation of existing residential buildings, this paper analyzes the influencing factors of the comprehensive evaluation of existing residential buildings, studies and indexes the indexes of comprehensive evaluation, and constructs the comprehensive index system of existing residential buildings as a reference for the comprehensive evaluation of existing residential buildings.

both existing buildings, comprehensive, evaluation indicators

TU241

A

1009-6825(2017)26-0230-02

2017-07-04 ★:国家重点研发项目 十三五科技支撑课题“建筑工业化技术标准体系与标准化关键技术”(课题编号：2016YFC0701600)

董曦濛(1992- )，女，在读硕士；苏义坤(1972- )，男，教授