王高迪　王松涛

摘 要 小区车位、车库的权利归属上融合了法理与实践中人情因素，法理上从不同的角度出发，因判断标准以及定义的层面上有所不同，对于权利归属的解释也就存在着差异性，同时由于在实践中土地资源的稀缺性以及围绕车库车位相关人的经济趋利性造成了双方围绕着权利归属上的互不让步，归属性的法律规章没有明确，司法对于问题的争议也会存在着不同的判决，进一步加重了权利归属问题的复杂性。其实，在权利归属上最重要的是要把握车库车位的性质，在完善相关法律基础上加强对产权人的权利保障。

关键词 小区车位 车库 权利归属

作者简介：王高迪，郑州航空工业管理学院助教，研究方向：民法学、经济法学；王松涛，河南省灵宝市人民检察院公诉局局长，检察委员会委员。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.407

为解决小区车位车库的权利归属问题，只有从法律角度上对法律上的完善才能够实现对双方的利益保障，维护业主的权利，提高业主的生活质量，进一步完善我国的产权制度。

一、小区车位、车库归属问题的焦点

小区车位、车库归属问题的焦点大部分在车位、车库的面积是否计入商品房公摊部分的面积，车位、车库的建造成本是否计入住宅开发的总成本当中以及关于物权法中车位、车库归属问题的法规的一些解释具有歧义性。

（一）小区车位、车库面积是否应计入商品房的公摊面积当中

有专家认为小区的车位、车库面积是否计入到了商品房的公摊面积中，这是判断车位、车库归属问题的主要依据。在持这种观点的学者看来，小区业主在购买商品房时如果将车位、车库面积计入了公摊面积当中，那么小区的车位、车库就应当归小区业主所共有；反之，如果公摊面积中不包括车位、车库的面积，那么小区的车位、车库就不是小区业主所有，而仍归开发商所有。就这个问题，首先，根据我国法律来看，《房产测量规范》中规定独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。因此独立的车位、车库面积是不能计入小区的公摊面积当中的。其次，如果把车位、车库面积计入公摊面积中，小区的车位和车库属于全体业主所共有，这就产生了业主与开发商之间的矛盾，为什么业主支付了车位和车库的价款却没有得到车位和车库的所有权，这对业主来说是不公平的；最后，严格来说业主购买的房屋面积是不包括房屋以外的面积的，因此室外的车位以及车库面积的所有权仍然属于开发商。从以上三方面来看，我们不应将小区车位、车库面积算在商品房的公摊面积中。若开发商在出售房屋时把车位、车库面积计入公摊面积，既是不合法的也是不合理的。

（二）小区车位、车库的建造成本是否应当归入住宅开发的成本当中

关于这个问题，目前仍然需要商榷。首先，业主们所购买的房屋价格是由建筑成本、小区位置、交通、教育医疗等多种因素共同决定的，建造成本只是其中的一个方面，并不能完全决定房屋价格。也就是说，在房屋价格形成过程中，车位、车库的建造成本只会影响最终成交的价格，对于归属问题是没有意义的，不能作为归属的依据。其次，把车位、车库的建造成本归入住宅开发的成本也不利于市场经济的公平竞争，用售价来确定车位和车库的归属权，落后的地产开发商借口没有计入车位和车库的成本而提高房屋的售价或者保留车位和车库的所有权，这样打击了优秀地产开发商的积极性。最后，把车位和车库的建造成本计入开发成本来判断归属权也不符合实际生活中人们商品交易的基本习惯，一个商品的价格是否计入另一件商品的价格是不能作为所有权的判断依据的。

（三）物权法中车位、车库归属问题的法规具有歧义性

首先，《物权法》中规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，其中“首先满足业主的需要”过于原则和笼统，并由此产生了歧义性的解释。第一，“首先满足”是无条件满足还是同等条件下业主有优先权，是优先使用权还是优先购买权，都是模糊的；第二，在满足了小区业主的前提下，剩余车位和车库是否允许出租或出售给业主以外的人，是否有时间限制，以及小区业主是否可以一次性购买多个车位或车库；第三，小区业主在出售房屋时是否必须将车位或车库出售给小区内部的人，等等由于法规表述的笼统造成的所有权问题也模糊不清。其次，《物权法》規定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”，该条款并没有对没有约定的情况进行说明，同时什么样的车位、车库可以进行约定也没有具体解释，另外约定的主、时间以及方式也都是模糊不清的。

二、完善小区车位、车库权利归属的立法建议

法律应适应现实生活中的变化，对相关规定应该有因地制宜的改变，同时在解决车位以及车库的问题中应该抓住关键性因素，明确保护权利人的物权，充分发挥出物的效用。

（一）完善相关的法律规定，打造完整的法律体系

相关的法律规定可能对现实生活中存在的各种问题没有完全反映出来，因此有不合理的地方，对小区车位、车库的权利归属规定上前提是要能够对车库以及车位的类型进行划分。在现代社会中，小区在开发建设中应该考虑到车库车位的建设，可以建立两种类型的车库车位，一种是公共的，一种是私人的车库车位，法律也应该就这两个方面制定相关的规定细则。公共的车库与车位在随着小区业主的购房直接融入到业主的权利归属范围内，而私人的增设的车位与车库则需要业主根据相关的协议进行协商购买其产权，根据登记过户来获得车库车位的相关产权资格。这两种类型的车库与车位应该有所不同的规定，保证业主的停车需求。

车库车位建设其实就是一个稀缺性土地的利用问题，在日益城市化的背景下，土地意味着经济价值，法律上应该对土地的使用权以及土地的产权等方面进行明确的规定，小区在建设中也应该加强对土地的合理利用，小区绿化的地下空间就可以建设成为地下车库，而小区的绿化本身就已经属于业主的权益一部分，属于全体业主的权益，为此在绿化空间下建立的地下车位车库权利就应该归属于小区业主所有。相关的法律规定应该对这些进行详细化的解释以及明确化的指导。同时随着社会环境的变化，关于小区车库车位的建设可能又会存在着不同的模式，对于这些新的条件下产生的新的问题，法律也应该适时的改变，进一步完善发挥其指导性作用。

（二）加强完善登记制度，明确物的权利主体

物权是一个不断在变动的权利，因为归属上的变化可能导致实际的受益人所受到的权益也有所不同，尽管当前我国的《物权法》对不动产要求进行统一登记，但是关于不动产的登记范围以及登记的结构和办法等等相关细则性的规定都没有明确化，也就是说我国当前还没有一部专门性的《不动产登记法》，法律上的缺失就容易造成不动产登记制度在操作上的难以实行。《物权法》在第136条中规定了地下空间建筑物权利的相关立法规定，但是在实际上地下空间建筑物的登记规定应该隶属于不动产的登记范围，通过对统一的地下车位车库空间的权利登记减少出现在业主与开发商，业主与业主之间就小区的停车位以及车库权利上的矛盾与纠纷，合理化的利用地下车库车位的资源，改善小区局面的生活质量。

在不动产登记制度的建构上应该包括这几个方面，首先在登记中应该实行的是实名登记，车库以及车位的实际权利人是谁就应该登记谁的名义下，明确实际的权益人，也有助于对不动产的相关信息搜集，同时保证实际受益人的权利，能够进一步规范在未来中不动产的交易。在不动产登记制度的建立中还应该对小区的车位以及车库的相关权利范围进行明确的界定与划分，明确权利的范围有助于业主能够主动的维护自己的权益，也有助于解决业主与开发商之间的矛盾。在不动产的转让中也应该对其进行登记，不动产的转让，即车库车位的转让应该将原来的不动产受益人转变为现在的不动产受益人，尽管受益人的名称改变，但是在实际权利以及登记的内容上应该是一致的，保证双方在转让协议上的公平性。为了保证车库车位登記上的公平性以及一致性，相关登记的法律制度应该保持全国一致的原则。当前正是因为没有统一的车位车库登记制度才造成了我国的城市小区车库车位管理上出现的不合法理性的局面。在保证不动产法律制度上的统一之外还应该完善不动产等级机构的统一性与完整性。

（三）完善信息公开制度，建设透明的信息化程序

相关政府部门以该加大立法建设，完善相关的法律规定，加强商品房的信息公开制度建设。房地产开发上应该对小区的车库以及车位的权属情况进行公示，真正的解决小区中车位车库的所有权归属新问题。关于信息公开的一个目的就是为了能够清晰的指导开发商在建设小区的过程中是否将小区的车位以及车库所占用的空间面积分摊到小区业主的身上，如果这部分面积已经分摊到业主的身上，小区的业主就没有必要在为小区的车库以及车位进行购买以及权利登记了，因为在权属关系上已经确定了相应的产权关系，但是如果没有分摊到业主身上，建设的车库以及车位就属于开发商，信息公开从而解决了处于开发商与小区业主之间的矛盾问题。

尽管信息公开制度有此良好的预期，但是这种预期在开发商的利益面前完全可以被忽视，为了获得更多的利润，开发商可以针对车库以及车位的面积进行欺骗性的更改信息，这就造成了公开信息看似合理合法，但是实际上具有片面性，完全是有利于开发商利益。针对信息公开制度的这一弊病，除了对信息公开制度的建立还需要对信息公开制度的监管，保证信息公开是准确无误的，从而能够真正发挥约束开发商的效果。信息公开制度的监督需要各个行政管理部门协调一致，密切配合，对不符合的信息要坚决查处并修改，将真实的信息公布于众，以此来规范开发商的经营行为，来保证业主的合法利益。

三、结语

经济的发展，人民生活水平的提高使得私家车的拥有量持续增多，而城市空间的有限性又严重的约束了小区业主的停车需求，小区车位以及车库作为小区居民生活的配套性措施理应得到开发商的重视与完善，但是经济上的趋利性以及实践上事实的复杂性和法律上的模糊性导致各种矛盾的凸显，开发商与业主之间的矛盾升级，但是问题的解决效果却一直处于低效状态。在小区的车位车库权利归属上应该明确车库车位的法律性质，完善《物权法》关于建筑物归属以及利用的各方面规定，同时也要完善各种配套性的制度，加强登记制度以及信息公开制度的建设，注重行政的监督以及司法解释，综合各方面的作用，减少开发商与业主之间的矛盾纠纷，维护业主在车位车库权利归属上的合法利益。

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