(内蒙古财经大学 内蒙古 呼和浩特 010020)

营业利润的水平分析
——以深圳世联地产顾问股份有限公司为例

刘超人

(内蒙古财经大学内蒙古呼和浩特010020)

房地产是国民经济的支柱性产业之一，而作为国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，深圳世联地产顾问股份有限公司不断扩大规模、积极拓展业务，取得了令人瞩目的成就。其营业利润逐年增加的原由，及未来盈利预期如何，我从水平分析得知，营业收入逐年增加主要是由于营改增的宏观环境、保险合同准备金净值逐年下降和期间费用增加造成的。总之其营业成本利润率相对稳定，盈利能力将持续强劲。

营业利润；营业成本；营业税费

一、研究的背景

近年来，影响和围绕房地产行业的政策法规亦是层出不穷。在2016年，中央政治局会议确立“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并指出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”来抑制房地产泡沫。诚然，重点城市的房价保持火热势头，但是房地产市场处于整体性过剩，甚至一些城市的大量楼市库存现象是不争的事实。

二、世联行营业利润的水平分析

1、营业收入的水平分析

在2013—2016年，世联行均以逐年递增的增幅持续增长。深究其原因：(1)在2013年，世联行实现营业收入256,302.79万元，同比增长36.47%，这主要是因为本报告期代理业务收入同比增长42.83%，顾问业务也稳步增长，从而确保了公司盈利的增长。(2)2014年世联行实现营业收入330,817.06万元，同比增长29.07%，主要是因为2014年公司主营业务实现的代理销售金额在全国房地产市场销售规模同比下降的形势下仍然保持上升，同比增长了1.35%，同时家圆云贷业务实现超预期的规模增长，这两方面原因确保了公司当年的收入和利润同比上升均超过20%。(3)2015年，公司实现的代理销售金额同比增长了33.90%，以及公司家圆云贷业务发展顺利，金融服务业务收入同比增长56.48%。这些促成了世联行于2015年实现营业收入471,055.32万元，同比增长42.39%。(4)2016年，世联行公司本报告期实现营业收入626,992.13万元，同比增长33.10。其中，代理销售金额同比增长了28.46%，互联网+业务发展迅速，收入同比增长99.60%。通过以上分析，营业收入有继续增加的趋势

2、营业成本的水平分析

在2013—2016年，营业成本以略大于营业收入的增幅，逐年以一定增幅增加。因此有在未来时间里，世联行的营业成本有持续增加的趋势。具体分析如下：

(1)2013年营业成本同比增长34.74%，略低于营业收入的增长速度，主要原因如下:占营业成本主要比重的工资奖金同比增长37.92%。一方面是因为公司代理销售规模同比增长了50.40%，工资支出增加；另一方面由于本报告期的销售收入和经营业绩增长，与销售收入相关的业务提成以及与经营绩效相关的奖金增加；(2)2014年营业成本同比增长32.84%，高于营业收入的增长速度，主要原因如下:12014年公司代理销售业务成本较上年增加了27,195.03万元(其中工资奖金增加了18,426.44万元)，占营业成本增长总额的50.25%；(3)2015年营业成本同比增长45.15%，主要原因如下:互联网+业务于2014年下半年开始运营，该业务发展迅速，本报告期发生的互联网+业务成本较上年同期增加54,585.09万元，占营业成本增长总额的55.22%，主要是支付给第三方的费用；本报告期，公司已实现代理销售额同比增长33.90%，为实现公司的销售目标，公司相应增加了投入，特别是人力成本。(4)2016年营业成本增加134,707.91万元，同比增长42.39%，主要原因如下：代理销售收入同比增长28.68%，与绩效相关的奖金相应增加；同时为实现公司的销售目标，公司相应增加了投入，特别是人力成本。

3、营业利润的水平分析

在2013—2016年，营业利润以略小于营业收入的增长幅度持续增长，究其原因，是由于营业成本及提取保险合同准备金净额、营业税金及附加、投资收益、财务费用、资产减值损失、管理费用所致。

其中，营业利润是以略大于营业收入的增长幅度增长，此外，由于提取保险合同准备金净额、营业税金及附加、投资收益、财务费用、资产减值损失、管理费用的绝对值较小，而营业成本所占营业收入的比重最大，是营业利润最重要的消极影响因素，这导致营业利润势必达不到营业收入的增长幅度。

我们不难发现，纵使时下楼市的政策存在不确定性、房地产市场各区域发展水平不均衡、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的限制，及房企发展速度和结果存在不确定性等宏观环境下，新业务结合世联行现有业务的优势，朝向公司核心资源相关的方向发展，可以发展得更加迅速和稳健。

三、问题的建议

1、建议一

①总体来看，一些热点城市应该逐步从预售制度迈向现售制。此类城市的房地产企在资金承受能力上会更强，开发商要承担资金的成本，和项目囤积的风险。②传统的资金来源途径被废除，开发则需要通过各中再融资和信贷等融资方式筹集资金。因此，在预期的这一大宏观环境下，世联行顾问股份有限公司应提前制定应对以上风险的战略规划。

2、建议二

对于一些热点城市来说，执行限购政策及信贷政策、控制土地供应量、预防房地产行业的金融风险等加强市场监管的一系列政策已颁布，如深圳等热点城市政策收紧预期也逐渐升温。宏观政策环境渐渐发生变化，不少热点城市楼市观望情绪高涨。

3、建议三

虽然宽松的政策环境有望持续，央行屡次降息、降低首付比例等经济政策利于需求的增加，但是简单的规模扩张已不合时宜，我国的楼市正式进入下半场阶段。因此，世联行应在金融服务板块、互联网+板块、公寓管理业务的经营上下功夫，即始终保持与市场、客户同步，伴随着市场、客户的需求变化努力转型和革新。具体如下：(1)金融服务。根据市场变化，快速完成产品的升级迭代，通过定制化产品满足客户更多的个性化需求；专业化的管理及运营管理能力，实现了快速放款的审批时效；加强与开发商的合作，不断研究ToB业务模式，促成开发商与客户的共赢。(2)互联网+业务。通过建立综合的平台，充分利用营销渠道，收取团购服务费用，取得购房团购优惠等方式，向开发商、购房者所提供服务。基于世联行公司代理基础和客户资源优势，电商平台可利用移动互联网技术，广泛链接顾问、经纪人、顾客公司、媒体资源、行业资源等，实现整合营销，发挥世联行的整合营销服务能力。

[1]白秀英,孙再凌,傅贵勤.中级财务会计.中国财政出版社，2016.7，263.

[2]鲍金良,王桂英.财务分析学.中国铁道出版社，2015.1,145.

[3]高洁琼.对世联股份2013-2016年财务各指标分析[J].经济观察，2016.

[4]时军.上市公司财务报表分析探究[J].财会通讯，2016.

[5]周玉娇.上市公司财务报表分析综合案例——世联股份有限公司财务报表分析[J].财务管理，2016.

刘超人(1995-)，男，汉，山西运城，初级会计，本科，内蒙古财经大学，会计学。