王亚东 李 欣 郭婉婷 郭 娟

安徽财经大学金融学院

基于PPP模式的房地产去库存研究

王亚东 李 欣 郭婉婷 郭 娟

安徽财经大学金融学院

房地产去库存是供给侧结构性改革的重要工作之一。当前，我国房地产市场面临着库存积压、房价虚高、严重供过于求等问题，存量商品房消化压力较大。与此同时，农业转移人口随着城镇化程度的加深持续涌入城镇，大量的住房需求迟迟得不到满足。本文从政府的角度出发，以PPP模式为切入点，探究其内涵与特征，分析政府以PPP模式减少存量商品房的同时解决农业转移人口住房难问题的可行性，并提出政府应当完善法律法规建设、多样化支持渠道、加强监管机制建设等政策建议。

房地产去库存；城镇化；PPP模式

一、引言

自“供给侧结构性改革”的概念提出以来，房地产去库存一直是学界和业界热议的话题。政府明确表示，房地产企业要以满足住房需求为出发点，顺应市场规律，调整营销策略，适当降低商品住房价格，消化前期库存。

有调查研究表明，2015年国内商品房待售面积为7.2亿平方米，以此推算的广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长达30.2个月。大中城市的去化周期在18个月以内，区间较为合理，但三四线城市的房地产库存较高，部分城市的去化周期高达30个月以上；商品房增量空置率高达46%(胡祖铨，2016)。这些数据均表明我国房地产市场存在严重供过于求 现象，正处于高库存状态。

随着我国城镇化进程不断推进，越来越多的农业转移人口进入城市，对住房的需求也与日俱增。我国政府坚持以人为本、政府引导的发展原则，强调要加强住房建设，特别是保障性住房和廉租住房，使“居者有其屋”。2014年3月，新华社发布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。”的发展目标。据统计，2014 年，全国外出农民工 1.68 亿人。 外出农民工中，租 赁 住 房 的 占36.9%，在单位宿舍居住的占 28.3%，在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2%，乡外从业回家居住的农民工占13.3%，在务工地自购房的农民工仅占1%(胡祖铨，2016)。如果仅靠政府拨款建设保障性住房和廉租房，无疑是一笔沉重的财政负担。

鉴于商品房库存积压严重，消化压力大和农业转移人口对住房需求日益高涨，政府工作难以开展等问题，本文从PPP模式入手，探究其内涵与优势，以期探索解决房地产去库存问题的新思路。

二、PPP模式内涵探究

PPP模式，全称Public Private Partnerships，是一种不断发展的融资模式，最早起源于18世纪欧洲的收费公诉建设计划。随着历史进程不断推进，PPP模式也展现出多种表现形式，如20世界70年代被英国运用于公共政策领域，80年代中期被多个发展中国家所接纳，如土耳其的阿科伊核电厂建设工程，随后在新公共管理运动中应用于特许经营、运营和维护及租赁等形式。时至今日，社会各界对PPP模式的译法尚未达成一致，比较有代表性的主要有：皮乐逊和麦克彼德(1996)认为，PPP是指公共部门与私营部门之间签订长期合同，由私营部门实体来进行公共部门基础设施的建设或管理，或由私营部门实体代表一个公共部门实体(利用基础设施)向社会提供各种服务的一种模式。阿姆斯特朗认为，PPP是一种合作关系，包括合同安排、联合、合作协议和协作活动等方面，通过这种合作关系来促进公共政策和计划的实行。世界银行认为，PPP是私营部门和政府机构间就提供公共资产和公共服务签订的长期合同，而私人部门须承担重大风险和管理责任(刘薇，2015)。从现有文献和各国实践案例中可看出PPP模式有如下明显特征：公私合营；利益共享；风险共担。

首先，公私合营。PPP模式要求非政府部门在合作过程中运用拥有的资源参与公共产品和服务的提供，同时也为自身带来利润。因此，模式前提是政府与企业合作。合作即双方关系对等，属于伙伴关系。PPP模式强调政府与非政府部门必须各自以平等民事主体的身份签订协议，彼此肩负的履约责任和应当享有的权利受法律法规的认可和保护。

其次，由于PPP模式大多应用于公共产品的供给领域，所以PPP项目的公益性较高，垄断性也较强(特许经营权形式)。利益共享机制有益于激励社会资本，在项目各环节中扩大市场作用，完善规划程序，科学运营项目，严格质量管理，以市场认可的方式创造利润，从而取得合理的投资收入，以免造成运营无效率或资源浪费等问题。

第三，风险共担。公私合营不仅仅意味着政府部门和非政府部门可以共享利润，也要求双方共同承担可能面临的风险。PPP模式要求双方在面临风险时从不同层面深入思考、共同解决，制定最优化的风险应对和问题解决方案。一般来说，政策、法律和最低需求等方面风险由政府承担；项目设计、融资、建设、运营和维护等商业风险由非政府部门承担。但这里要注意，风险的最终承担者仍然是政府，因为PPP项目的所有权归政府所有，对非政府部门的选择和权力划分也由政府决定。政府对PPP项目的责任不因有社会资本参与而削减。

三、政策建议

一、完善法律法规建设。国内外的实践经验表明，PPP模式在实际运作中是非常复杂的。由于参与公共基础设施和公共服务的提供，PPP项目通常投入巨大、合作周期长，在运营期间可能经历政策变更、政府官员更替、社会融资环境改变等，使不确定性和风险增加，社会资本运营难度加大。科学合理的法治环境是保障PPP项目合理有序推进的重要保障。政府必须高度重视这一问题，加快建立完备的法律法规、完善的合同体系和良好的争议解决流程，一方面保证公共产品和服务项目落实到位、可持续良好运营，另一方面保障各主体利益，让社会资金形成良好预期，吸引更多民间资本进入这一领域，从而优化资源利用渠道，提升社会总体效率。

二、多样化支持渠道。商品房库存积压，主要原因是在高房价刺激下开发商过量开发，地方财政可因此获益而不加以科学限制。然而，国内目前的高库存和房地产市场严重供过于求的局面情况表明，房价过高会压缩有效需求，房地产业无法很好履行为人民提供住房这一基本产业目标。首先，政府应当理清去库存的责任分担单机制，一方面以政策营造依靠市场去库存的预期，促使开发商认清当前局面，顺应市场规律，主动降低房价，增加有效需求，另一方面，减少地方财政对房地产业的过度依赖，以税收优惠等措施激励房地产开发商降低价格的积极性和主动性，创造合理的商品房价格区间。在此基础上，政府应当正确运用PPP模式，与社会资本共同开发保障性住房、经济适用房等多类商品房，同时辅以农民工补贴等措施，满足不同收入层次的农业转移人口，在最大限度发挥市场作用的基础上，满足人民住房需求。

此外，加强出租房市场建设。在进入城镇的农业转移人口中，很大一部分是进城务工的农民工。他们大多经济基础薄弱，固定收入较低，缺乏购买长期住房的能力。首先，政府应当鼓励房地产开发商将合适作为公租房的商品房转为公共租赁住房，消化房地产库存，增加租赁市场供给；其次，政府应当发挥自身作用，盘活现有老城区、旧厂房、城中村等城镇建设用地，以PPP模式开发建设公租房和廉租房，扩大租赁市场可利用房源。

第三，政府应当积极建设信息服务平台。根据农民工接收、传递信息的特点，搭建全方位、立体化的信息服务体系，通畅信息传播渠道，力求为农民工提供高效、便捷、准确的信息服务，确保租赁信息及时传递，促进租赁市场良性发展。

三、加强监管机制建设。PPP项目多为公共产品和服务项目，有大量社会资本参与运作，运营周期长，与社会利益和国家福利息息相关。政府在PPP模式中，既是项目决策者和参与者，也是履行监管责任的监督者。在项目启动前，政府部门应认真思考项目性质，估算所需花费和可能造成的财政风险，决定项目运营形式；仔细考核非政府部门主体性质，确认信用；制定完善的合同体系，保证最终资产可由回收，界定双方职责，明确责任分配。在项目建设、运营期间，对非政府主体的利润进行调节，保证没有恶性经营、损伤公众利益的事件出现；确认会计信息原则，定期审核重要账户余额，防范经营风险和财政风险。在项目收尾环节，重新审核运营期间的大事件处理或重要会计信息，做好最终资产的接收工作。

[1] 刘薇.PPP模式理论阐释及其现实例证[J]财政税收与资本市场，2015

[2] 高志，孙士元.环保设置PPP项目风险控制研究---以合肥市为例[J[财经管理.2017

[3] 胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].热点问题.2016

[4] 中共中央，国务院.国家新型城镇化规划(2014-2020年)[EB/OL].新华社.http：//www.gov.cn/gongbao/content/2014/content_2644805.htm，2014-3-16

[5] 黄燕芬，张磊.2016年中国房地产业主基调：去库存、稳市场[J].价格理论与实践.2015

[6] 余逢伯.新常态下PPP模式的机遇、挑战与对策[J]金融论坛.2015

[7] 陆敏.供给侧结构性改革背景下商品房去库存研究---以吉林省三四线城市为例[D].2016

本文属2016年国家级大学生创新训练项目《基于ppp模式下的房地产去库存研究-以蚌埠市为例》(项目编号：201610378424)研究成果。