杨瑛

（邯郸市国土资源储备办公室，河北 邯郸 056002）

土地储备的成本控制方法研究

杨瑛

（邯郸市国土资源储备办公室，河北 邯郸 056002）

土地储备是国家调控土地，科学的开发土地资源，深度挖掘和开发土地潜在价值的一种手段，同时也是一种资金密集型的工作，在开发的每个阶段都需要大量的资金。因为土地储备需要大量的资金，所以怎样去控制土地储备的成本，提高资金的利用率使得土地储备持续发展，成了当今社会最关注的问题，同时对于土地储备也有很大的影响。我国对于土地储备，还处在刚刚起步阶段，缺乏各方面的解决方案和控制措施。鉴于此，本文主要分析了土地储备的各项特点、资金结构和土地储备机构的专业水平，介绍了我国现有的土地储备中存在的问题，并对如何来控制土地储备的成本方法进行了深入的探讨和研究。

土地储备；成本控制；方法；研究；资金

土地储备最早是在欧洲出现的，自1996年开始我国从国外引进并实施。土地储备是在对土地的使用和城市土地合理开发利用的过程中产生的一种对于土地的经营管理制度。在我国对土地储备的不断发展中取得了许多成就，但是同时也由于我国发展的比较晚，相应的出现了许多的问题，例如：土地市场化低、土地储备机构管理经营水平低、土地储备不能对土地市场起到有效的宏观调控、土地储备的计划制定存在不足等等，这些问题的存在都使得我国各个城市的土地储备的成本非常之大，不利于我国土地储备的发展。土地储备的成本决定土地储备的风险，土地储备的成本越高存在的风险也就越大，他们之间是成正比的，另外，土地储备的成本是可以控制的，存在的利润是不可控制的。因此，需要对土地储备的成本加以控制，提高资金的利用率，减少土地储备的风险是势在必行的。

一、土地储备成本的构成和特点

1、土地储备成本的构成

土地储备成本主要包括土地收购的成本、储备土地的成本、土地开发的成本、转让的价格等等。土地收购的成本主要是前期对土地购买的费用；储备土地的成本主要是土地储备支出的利息，对土地投资出现的跌价等风险的损失。土地开发的成本指的是对土地进行改造、建设、配套基础设备等建设土地的支出。土地转让的价格比购买时的价格低会造成相当大的土地存储成本的损失，同时还得加上土地储备开发供应阶段发生的审计、律师、工程监理等许多费用。

2、土地储备成本的特点

土地储备成本的主要特点是土地储存的阶段性特征，这种特征是从土地收购阶段的成本、土地的开发阶段成本、土地储备阶段成本赫尔土地转让阶段成本这四种阶段成本组成。土地储备成本的特点可以由上述四种阶段得出。一是土地储备成本需要非常多的运行资金，从而得出土地储备的资金密集型特点；二是由于对土地的开发需要根据土地性质的不同、规划用途的不同来进行不同的开发；三是土地的开发模式不同也会导致土地储备成本的不确定性和多义性；四是土地在开发的过程中对于土地需要的各种建设的现金流都是公开的，对于开发的成本也可以根据别的企业开发的项目来预算其成本，所以土地储备成本是可以控制的，具有可控性；五是土地储备成本具有区位性，因为土地的收购成本是根据土地的区位条件来决定的。

3、土地储备成本的核算

对于土地储备成本的核算来说，可以分为固定成本和可变成本。把土地储备成本的核算划分为这两种，可以更加准确的预测、核算土地建设项目的成本费用，对各项成本费用进行分析，以此来优化各种费用使之达到控制成本的目的。在土地储备成本的具体核算中，要根据土地的地理位置、地权的所属情况来进行分析，得出每一块土地的详细情况，再按照每一项的耗费情况来进行核算。对于某些面积非常大的、分块建设的项目，可以采用个别认定法、按面积分配法和按价值分配法这三种核算方法来进行核算。同时还要注意，在对土地核算的方法进行选择时，必须根据配比原则来通盘考虑，均衡各种利益，达到对土地储备成本的准确无误的核算，确保在对土地存储的成本中有所依据。

二、影响土地储备成本变化的因素

1、内部因素

影响土地储备成本的内部因素可以分为土地储备机构的决策、管理能力。土地储备机构的决策能力和管理能力的高低都直接影响着土地储备的成本。根据以往的外国土地储备的案例和研究可以看出，不同的决策者对于土地储备的决策结果都有不同的影响，有的决策者和管理者的能力非常高，往往对于土地决策管理拥有土地方面信息数量大，信息的质量高，对于信息的管理分析能力非常强，从而决策出来的结果对于土地储备的成本低于那些决策能力和管理能力低的管理者，同时对于土地这方面的信息量大对土地储备也便于管理。所以土地储备的内部因素对于土地储备成本的高低以及赢利的多少都有非常大的影响。

2、外部因素

影响土地储备成本的外部因素主要包括土地储备的资金和政策的变化这两方面的内容。其中，对于土地储备的资金来说，资金的来源和资金结构是影响土地储备的最为重要的外部因素，而现在我国的土地储备资金的主要来源是政府财政拨款和银行贷款。政府的财政拨款虽然没有利息的压力，但是许多城市存在有财政吃紧的状况，土地储备机构的资金补充机制不完善，需依赖银行的贷款，但是银行贷款的资金有利息还存在着资金信贷不足等许多方面的问题，这些都会导致土地储备的资金缺乏有效的管理，造成土地储备资金的来源不足，结构不稳定。同时，政策的变化也常常影响着土地储备的成本，使得土地储备的成本增加。

三、土地储备成本控制的主要方法

1、土地储备机构合理决策和管理控制成本

土地储备机构作为对政府土地储备管理、决策的部门，不是以盈利为目的的。它的主要作用是保证国家土地所有权，同时进行适时的盈利。减少土地储备的成本，不管对于政府来说还是土地储备机构来说都是一件非常重要的事项，从而要求土地储备机构做到以下几点。一是土地储备机构和其他相关部门加强合作和协调，共同去研究对土地的开发方案。二是加强对土地储备的各项成本费用的预测，并相应的制定出计划和方案，来达到减少土地开发成本。三是加强土地储备机构对在建项目的成本报告，并及时反映在建项目成本和耗费资金情况，根据实际情况进行成本信息的交流、修改方案。四是及时掌握、了解国家和项目所在地的政策、市场需求，并根据这些有效的信息，利用相关的有利政策减少土地储备成本，提高对资金的利用效率和组织的执行效率。

2、有效控制土地开发中的成本

在土地的开发期间，是对资金消耗最大的，所以要达到有效的控制土地储备成本就必须在土地开发中控制成本。在对土地储备开发的前期设计和前期策划阶段，必须考虑到当地的经济发展状况、城市建设的规划、土地利用总体规划等基础上，针对开发的土地编制科学的开发设计规划，还要参照土地储备机构的土地储备计划、土地利用设计等方案，来对土地储备开发前期的投资、效益核算、利润安排等各种资金成本做出控制。在土地开发的建设中，想要控制土地储备的成本，就要尽最大能力缩短土地开发的周期，优化土地储备开发的模式，降低土地储备的成本。在对土地的开发中还要注意：一是认真核对和验收合同条款，防止出现一些不必要的重复收费等问题；二是认真检查建筑原料等的收获记录，并确定是否合格，还要监督建设单位是否有序的按照设计图纸施工；三是对建设中出现的每笔经纪业务要做到认真核算、复查，防止项目费用存在计算误差。

3、合理建设土地储备资金

要想使土地储备实现对土地的垄断、统一规划整理，就必须使土地储备机构掌握充足的资金和拥有良好的资金结构。只有这样，才可以把土地招标、拍卖等做到有实力的去应对，控制好土地成本，得到较为乐观的收益。因为土地储备需要相当长的时间去周转，需要的资金量也非常大，这就导致规模相对较小的商业银行贷款很难贷到需要的资金。同时土地储备机构过分依赖银行贷款不仅会增加大量的土地储备成本，还会增加运作的风险。因此，土地储备机构可以把土地收益作为土地储备机构的储备资金，把它归入到财政预算，并建立土地储备基金会来管理储备资金，用于土地的开发上，提高对土地储备资金的利用率，减少对银行的过度依赖，减少土地储备利息，从而达到有效的控制土地储备成本。

四、结语

土地储备制度是我国对于土地管理制度的改革和创新，虽然经历长时间的发展，但不管在理论上还是实践上都存在有一些不足，需要进一步的完善，使得土地储备制度跟上我国社会经济的发展。鉴于此，本文较为全面的阐述了我国土地储备成本的构成和特点，分析了影响我国土地储备成本的因素，并加以探讨和研究，为控制我国土地储备的成本提出了一些方法。但是由于土地储备的规模确定和实际运行过程中的情况难以估计，所以本文也不能够一一考虑到位，只是作为一个参考和借鉴，以期为我国的土地储备制度做出一些贡献。

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（责任编辑：郭亚娟）