◎邵萍萍

房地产企业物业服务盈利管理精细化

◎邵萍萍

房地产企业物业管理服务市场竞争呈现了激烈竞争趋势，一方面是业主对生活质量的要求越来越高，另一方面是物业管理服务的市场分工日趋精细化，管理成本的费用逐年增大，势必要求物业管理服务的盈利模式在精细化研究上做出一定的研究。本文主要是针对房地产企业物业服务盈利管理如何实施精细化管理做了研究说明。

传统房地产企业物业管理公司利润亏损的主要原因

房地产物业管理公司一般是由房地产企业组建，在隶属关系上仍旧属于房地产企业的子公司，经营模式上遵循了谁开发谁管理的管理模式。现有的物业公司由于隶属于房地产企业，造成了人事安排上的制约，物业公司缺乏自己扩大规模的意识，总体上看，物业管理市场就难以展开更广大的规模效应，造成了人员，设备，等企业资源的浪费现象，企业创造的利润比较低，容易形成经营性的亏损。

在人员配备上，受长期传统观念的影响，房地产企业的物业管理公司的人员配备素质普遍不高，缺乏掌握现代管理技术的优秀管理人才和专业技术人才，从而导致了物业管理企业不能拓宽市场，人才优势不能很好的发挥出来，所以整体上看企业只能停留在物业管物业的基础上。房地产企业在企业内部管理上存在问题，服务业主不到位，在很大程度上影响了服务费的收缴，造成了人力资源和物质资源的浪费，物业管理成本无形中加大。

房地产企业物业管理服务公司和房地产企业本身有千丝万缕的关系，在一些具体的问题上，业主和房地产开发企业的矛盾往往嫁接在物业管理公司上，造成了物业管理费用拒交的现象比较普遍。目前我国的社区物业管理方面的法规，规章对于拒交物业费的业户缺少一定的约束力，迫使物业管理的有时候采取停止服务等方式解决欠费问题，给物业管理带来进一步的亏损。

房地产企业物业管理公司盈利精细化管理模式措施

房地产企业物业管理公司精细化管理模式是一个系统的工程，具有较高的管理基础，管理能力和服务水平等多项具体的要求。实施精细化管理是实现房地产物业管理公司盈利的重要手段。

物业服务管理的精细化的标准就是将物管服务规范化、表格化、标准化、数据化。

物业管理规章制度的标准化实施收益精细化管理的必要手段，主要体现为建立和完善物业管理的规章制度，使物业管理服务做到有章可循。物业管理表格化，是企业规范化管理实施精细化盈利的主要实施途径，表格的简单明了的形式，简单易操作，把制度化的规章制度转成可实际操作管理的东西。在物业管理服务中实施数据化的形式，是管理的标准和效果最终以数据体现，只有数据才有可能衡量，评判管理效率的优劣，没有数据的比对就没有管理，实施一个数据的比对修正的反复过程以完成效益的不断提升。在物业管理中推行ISO9000质量管理体系，通过细则的具体规定细化了管理保证物业服务流程的紧密连接。把真正的服务融入到每一次的管理中和每一个环节中，物业管理的效率就会大大的加强，效率的提高，也使物业管理成本得到最大幅度的降低，间接的为物业管理公司增加了利润。

监督检查与考核是实施精细化管理的必要手段。在物业管理中，管理的细节决定着事业的成败，但要使真正的细节转化成利润的提高就必须健全监督和检查机制，只有科学的考核和监督机制才能出现好的利润导向。在建立监督检查的机制中，要以利润增加为主要导向，更加注重物业服务业主的满意度为核心，借鉴有效性指标，综合考证计分制，将物业服务管理的目标任务细化到个人，基本保障员工人人有目标，各个有考核，逐步建立长期的考核机制，奖惩得当，激励员工爱岗敬业，逐步实施物业管理的精细化和科学化建设。在实际的物业管理公司中还有很多细节值得推敲，随着互联网思维的不断推进，物业服务企业为业主提供的服务的内容和一些形式也越来越的广泛，一些新的服务形式和内容同样更加详细的进入到实际的服务工作中，势必对物业公司管理的增提管理水平向着更好的层次发展。

采取集约经营的模式，确保利润的最大化。房地产企业的物业服务管理公司多年来所提倡的管理与服务，面对物业公司自己经营的问题涉及较少，造成这一原因的情况是社会环境、业主和开发商的综合因素，同时也是物业管理企业自身发展问题上认识的偏差。作为房地产的物业管理公司，只有经营服务获取利润才会从根本上解决物业管理企业的生存和发展的动力根本，之中解决社会环境综合效益和经济效益共同发展的良性稳健发展的目标。

物业管理作为服务企业，它的发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业服务管理在相当长的一段时间内属于薄利行业。物业服务管理在今后一段时间内必须在扎实的基础管理上增加服务内容，延伸服务发展内涵，不但创新服务模式，要在业主的物业管理消费需求上不断给予满足，同时，物业企业管理也要不断发展自身特色服务，根据精细化物业管理的需求和提高物业管理品质，尽管使物业管理公司加快集约化，科学化和专业化的进程，不断提高服务水平，强化经营意识，提升盈利能力，充分利用物业公司的经营纸资质，范围和资源，开展多种服务经营，不断开拓新的经济增长点，在物业管理的增值服务上下功夫，这不仅能满足业户对物业管理服务的多样化需求，还能满足心理需求价值。物业服务公司精细化管理实现利润的不断增值，就要积极发掘物业服务的多种渠道，积极依靠物业管理这个平台，对业主进行有偿服务，拓展服务的领域的同时，又丰富了公司创收利润的途径，极大的促进了物业管理发展的进程。

房地产企业物业服务管理需要进一步加深专业化。随着经济的不断发展，我国的物业服务管理有了较大的进步，但是相对于一些发达地区的物业管理服务水平来说，还有较大的差距，集中表现为物业管理行业专业化和职业化的水平不高。现有物业服务管理水平的专业化、职业化和规范化管理服务能力欠缺的，与业主所期望的要求还有较大的距离，造成了在盈利水平上收入的不高。物业管理精细化水平的内在要求就是要使物业公司在规范上，制度上和专业水平上更有专业的水准，才能争取到更大的获利空间。

（作者单位：鲁商置业股份有限公司）