周少鹏

中央政府曾在2015年将房地产去库存作为今年五大重点工作之一，刚进入2016年各地去库存政策便相继落地执行，速度之快令人震惊。先有国家降低首套/二套房首付比例，后有广东、上海等地的具体政策出台，沈阳更是曝出毕业五年内的大学生“零首付”的举措，政策驱动下，一方面，楼市重现火爆局面，上海、广州、深圳等一线城市新盘成交均价继续上涨；另一方面，在降准和销售激增的利好刺激下，A股地产股再度崛起，连续两天大幅上涨。楼市的春天似乎又要来了。对此投资者普遍存在两个疑问：房子该不该买？地产股该不该买？

带着上述两个疑问，笔者近日参加了中金公司举办的2016年房地产行业主题投资会议，与房地产研究员宁静鞭进行了深度的交流。

宁静鞭表示，当前的楼市火热仅是一线城市的表明现象，三、四线城市房地产市场动销力仍严重不足，可持续性并不充分。而且从过往数据分析，全年房地产销售极有可能呈现出前高后低的走势。房地产行业风险大小由政府政策决定，乐观局势会像90年代的台湾，悲观局势会像80年代的日本。对于近期地产股的拉升，宁静鞭表示不看好，他认为地产股今年只有阶段性机会。

销售额或前高后低

近期在一系列政策的刺激下，楼市重现火热局面。根据wind的数据，2016年2月全国30大中城市商品房成交面积达到1176万平方米，同比增长31.8%，其中一线城市商品房成交面积为248万平方米，同比激增41.1%，大幅超出市场预期。不过今年以来推盘数量较15年有所降低，原有库存有一定消耗。目前一线城市开盘去化率普遍维持在高位水平，而二线城市去化率则呈现下降趋势，目前已下降至70%以下水平。

面对楼市的回暖，宁静鞭表示，从过往10年数据看，地产本为每三年就会有一次小年行情，分别出现在2005年、2008年、2011年和2014年，但受政策刺激影响，“三年一小年”的行情可能会提前到2016年上演。但他也表示，这并不意味着全年楼市都有机会，根据地产团队的一次，今年全国商品房销售面积将会下降5%，投资增速上升5%，新开工降幅会降至-8%。全年地产销售额会出现一个前高后低（即上半年增速高，下半年回落），而受益楼市销售火热，开发商将加大投资力度，因此投资则会出现相反的局面（即上半年增速低，下半年回升）。需要注意的是，从香港楼市经验看，楼市一般会在股市见顶一年后开始下跌，去年6月A股出现本轮牛市的高点，因此可以判断今年下半年楼市也即将达到顶点。

楼市风险化解取决于政策

新年以来，政府通过降低首套房/二手房首付比例以及交易税费减免等措施为楼市库存出清。宁静鞭预测上半年政府手中最后一手牌，包括公积金贷款提高异地流动支持力度，户籍管制放开、鼓励农民工入城以及按揭贷款利息补贴等都将陆续打出，楼市的火热上半年有望持续保持热度。

不过他也表示，无论现在政府允许购楼者加杠杆，还是降准释放流动性，最终都要回到减轻购买者负担这一基点上，否则政策效果会越来越弱，比如说2月底的降准效果，从成交量来看明显弱于前两次。再比如加杠杆买楼，市场认为加了杠杆楼市成交量就类似去年上半年A股牛市一样节节上升，但可惜的是，当时的股市没有注册制，供应有限，楼市则不一样，当前三、四线城市有大量的土地。

对于楼市当前的风险，宁也阐述了自己的观点。他认为，中国当前的楼市最像上世纪80年代中后期的台湾，主要原因在于当年台湾房价暴涨也是与货币超发有关，货币发行在1985年后开始急剧拉升，M1同比增速最高达50%，约1年后新房均价增长率同步上行，同比增长率也达到50%，此后急剧下降。而刺破当年台湾楼市泡沫则是全球进入加息周期以及汇率自由化、升值放缓等因素推动的货币被动收缩。这一点与当前中国经济所处节点颇为类似，同样是美联储进入加息周期，人民币汇率市场化等因素聚集。幸运的是，台湾楼市泡沫刺破后并未出现崩盘式下跌，而是停滞了10年之久。

不过，他也表示，当前我国面临着复杂的经济环境，一方面降准不断释放流动性刺激经济，刺激楼市，另一方面，人民币汇率国际化进程提速及美国进入加息周期，若此时政府政策出现一边刺激经济楼市，另一边为应对通胀而加息回收流动性，则会出现日本楼市崩盘式的结局。

地产股怎么配置？

短期楼市销售的火爆无法改变行业景气度下行的命运，但即使再差的行业也会有优秀的公司出现。宁静鞭认为，未来行业发展有两个大的方向，一个是新房代销子行业，由于是轻资产运营，受行业冲击相对会小一些；二是存量房中介市场，从国外发展来看，美国二手房交易约为新房的10倍，英国9倍，而目前国内一线重点城市仅有1-2倍。随着新房供应量减少，未来这块领域的发展空间极大。09年房地产成交放量，加上装修以及房产证办理，因此预计这块市场将于2013年起步，此后逐年走高。

至于地产股该如何配置？主要还是抓住短线机会。虽然经历了数轮大跌，但地产股当前估值并不便宜，没有跌回2014年初的低位水平。个股方面建议重点关注招商蛇口以及世联行的阶段性机会。前者看点主要在于股价破发严重，折价约30%，且公司地处深圳一线重点城市，短期房价较为坚挺；后者主要是其地产金融业务，另外其轻资产运营模式也是值得关注的点。