毛亚东



基于合作共赢背景下的商业地产融资模式探讨

毛亚东

摘要：商业地产这一种资金密集型的企业里，融资工作是决定其生存发展的重要一环。特别是在目前宏观政策日益紧张的背景下，如何做好商业地产的融资已经成为了各大地产企业的重要管理问题。笔者在本文中将探讨基于合作共赢背景下的商业地产融资模式，并提出若干建议，以供业内读者参考。

关键词：合作共赢；商业地产；融资；探讨

引言

地产企业的开发时间长，施工需要的资金量大。在目前我国的宏观政策来看，对于商业地产的融资渠道已经逐渐收紧。长期以来，我国的商业地产开发主要是通过银行贷款的方式进行融资。但从经济角度来分析，银行贷款成本高，而且资金的可使用期限短，无法满足商业地产的全部开发资金需求，只能作为部分环节的资金支撑。由于银行贷款的制约性，所以商业地产必须通过开拓和创新融资模式来解决其经营发展的需要。商业地产在美国房地产协会中定义为商铺，写字楼，库房与厂房这四种。虽然目前商业地产在定义上还有不同的说法，但基本不离这四种范围。当然，商业地产的覆盖面也包括了银行，餐馆和宾馆等此类公共盈利性场所。在本文中，笔者将以商业零售、小商业、农产品市场或者从事实物交易，提供有偿服务的经营性场所作为商业地产融资的论述范围。

一、商业地产开发融资特点

考虑到商业地产的开发过程有着投资规模大，资金回收期长的特点。再加上现在的商业用地土地出让价格高昂，而对商业地产的建筑规划设计要求越来越高，投资额度高，新工艺新材料的应用进一步提升了商业地产的资金需求。另外，商业地产在装修与陈设方面豪华高档，配套设施要求高，这些都让商业地产的资金需求远远高于住宅与厂房物业的资金需要。作为商业地产的开发商，融资的需求是必然的。融资的过程是实现商业地产的财产功能，进而达到加快开发速度，提高商业地产项目投资收益的作用。通过资金的流动作用，把土地上沉淀的资金引入社会流通领域中去，进而达到了扩大社会资金来源的目的。

同时，商业地产不同于物业与厂房，其经营一般来说需要两到三年的过渡期。过渡期之后的商业地产才开始拥有稳定的现金流入账。在过渡期内，开发商需要通过减免租金来吸引店主入驻，营造商业社区热点，这样一来商业地产的前期回报必然下降。从这一点也可以看出，商业地产对于开发商的资金储备量和抗风险能力要求很高。同时，商业地产有着投资与风险双高的特点，投资收益率高，投资过程面临的风险也很大。其地产的收益来源是租金收入，而租金的上升来源于物业的升值。但商业竞争激烈甚至白热化的现状让商业地产的经营存在很大的风险。特别是两到三年的过渡期内，商业经营的风险时刻存在。不仅受到地产周边经济环境，居民社区、交通人流和政府政策的影响极大，甚至竞争对手的影响也是可能造成商业地产亏损的直接因素。所以在商业地产融资过程中，融资量大，融资难度更大。相当多的投资商与信托公司作为商业地产的融资渠道都会相应提升利息水平，要求更高的收益率与投资回报。由此可知，商业地产的融资成本与利息成本将一再上升。

二、基于合作共赢背景下的商业地产融资模式探讨

1.施工方与地产商的合作类型

考虑到商业地产的融资难度，以及融资成本。商业地产商可以借助于施工方的名义进行贷款，以达到减少融资成本，达成项目开发目标，提高项目利润空间的目的。基于合作共赢背景下的商业地产融资模式是指联合商业地产与施工企业两者，促进地产商与施工方的合作，以施工方为贷款主体向银行申请贷款。作为合作方，地产商以土地作为贷款抵押物与施工方进行合作，施工方得到银行贷款后以垫资的形式进行项目施工。商业地产在施工过程中给予施工方一定的让利，进而达成融资的目的，实现双赢。在这样的方式下，商业地产企业一方面可以巧妙地避开大局势下对地产企业的融资要求与牵制，解决了融资难题。另一方面，商业地产借用施工企业的名义进行贷款，也就增加了实际上的开发成本，可以获得1.3倍的土地增值税抵税效益，进一步减少了项目开发支出，取得了良好的经济效果。从施工方角度来说，申请贷款的举动不仅可以扩大施工方的经营业务范围，直接带来资金流。同时还可以拿到在施工过程中的垫资收益。再加上在银行的角度，施工企业的还贷风险相应较小，而且还可以拿到商业地产的土地使用权作抵押，所以在贷款的发放上也就更为便捷。

2.注意事项

在这种融资模式下，商业地产开发商应权衡操作过程中的成本付出。这种方法的使用应注意政策的影响与项目管理细节。如在进行商业地产融资时，应选择资质达标，工艺满足施工要求的施工企业进行合作。同时，根据施工企业的规模与融资能力，优化贷款模式。结合税法与政策形式来规划商业地产融资方案。在这个过程中，商业地产企业在预算方案制订时应考虑多种贷款组合结构，并根据不同的贷款组合来设定相应的让利幅度。当然，商业地产商在让利幅度的设定方面，应根据市场情况进行，避免融资成本过高，后期经营管理不畅。而作为施工方，应考虑到垫资的风险性，根据自身的企业规模进行风险与收益的平衡处理。对商业地产项目的后期收益，经营风险进行量化，在施工工艺与资金管理方面，应深入研究商业地产的项目要求，做到资金与施工质量的平衡。在这个过程中，融资的双方应加强沟通，对合作中的风险进行预测与防范，并制订不同情况下的应急处理方案。在融资的流程中，双方应利用彼此资源互补的优势加强配合，及时了解税法与政策的变动，共同完成商业地产的融资目标。

3.预租预售与定金类型

这一种融资模式属于内部融资的一种。在当今商业地产行业发展迅猛的大前提下，利用买方的竞争白热化趋势，用预租预售的方式进行过渡性开发。通过这样一种提前开发方式，把产品推向市场，滚动开发减少地产商的资金压力，从而降低了项目的开发风险，提升了地产商的经营效益。一般来说，预租预售款是结合商业地产的营销手段，通过预售来带动资金回笼，也得以提高了项目的影响力，进而可以为后期的楼盘销售打下良好的基础。在预租预售的过程中，定金可以实现目标客户群的锁定，定金滚动进入项目开发后，可以提升开发速度，节省地产商的融资成本与经营成本。但是宏观政策与物业经营产生变化时，此方法会受到很大的制约。特别是政策收紧时，国家对于商业物业的预售资金监管更为严格，对定金的使用范围进行了限制。而且从地产商的角度来看，商业地产的利润重点在于后期的租金运营，所以不愿意在预租预售中分割过多的产权比例，各方面因素综合后，预售款的融资比例自然也会逐步减小。但从整体看来，预租预售和定金的融资模式对于商业地产的开发来说有着直接的助力，在政府政策允许的情况下，配合物业经济条件可以适当运用此方法达到买方与地产开发商的共赢目标。

综上所述，在商业地产融资压力下，基于合作共赢背景下的融资方案可以有效地达成融资的目标，并通过减少融资成本这一环节，提升了商业地产商的利润空间。再加上合作模式下带来的共同效益，可以有力地促进合作双方的配合，提高项目开发的质量，并且为社会效益与项目效益带来直接的推动力。基于合作共赢背景下的商业地产融资模式有利于实现我国国民经济增长，提高社会资产的效益，进一步促进我国经济发展。

参考文献:

[1]沈新宝.基于合作共赢背景下商业地产融资模式的研究[J].商场现代化，2014（33）.

[2]汤显新.我国业地产开发融资方式分析[J].中国高新技术企业，2011（01）.

（作者单位：哈尔滨中合农产品市场有限公司）