李海燕

(太原师范学院 管理系,山西 晋中 030619)



*1基于财务管理视角的个人住房贷款还款方式比较

李海燕

(太原师范学院 管理系,山西 晋中 030619)

〔摘要〕2015年以来中国人民银行已经连续四次降准降息,尤其是房地产政策日趋宽松,住房公积金贷款首付比例下调、部分城市取消限购、个人住房贷款利率下降等利好政策出台后,很多住房投资者更加关注房地产投资．在投资额相等的情况下,住房投资者愿意选择更经济更合理还款方式．文章从住房投资者的角度出发,以财务管理中资金时间价值和投资的相关理论为依据,对现有的两种最基本住房贷款还款方式做了充分的比较,让住房投资者就住房贷款还款方式的选择上更理性．

〔关键词〕净现值法;住房贷款;还款方式

1选题背景及研究现状

1979年我国在西安、南宁、柳州和梧州四个城市试点向全价个人售房,标志着住房商品化开始实行．我国的第一笔个人住房抵押贷款是1992年由建设银行发放的,个人住房抵押贷款从那时开始逐渐成为人们购房融资的主要方式．1996年以后银行连续降息,刺激了个人住房贷款的发展,虽然房地产业经历了国家的严格调控,但是截止到2014年底我国商业性个人住房贷款增长了六百多倍．根据国家统计局的数据,个人住房贷款余额占全部金融机构贷款余额的比例逐年上升,已经由1997年的0.49%上升到2014年的60%以上,个人住房贷款已经成为我国居民消费贷款中所占比例最大的支出．

受央行连续降息的影响,选择住房进行贷款投资的人逐渐增多,个人住房贷款的还款方式也受到更多人的关注．个人住房贷款还款方式比较的研究一直没有间断过,观点也基本趋于一致,国内最早的研究是邵磊、陈永红的《浅析个人住房贷款还款方式》一文,文章就还款方式做了比较,并得出结论,不同的还款方式适用于不同的购房者,购房者根据自己的积蓄和收入等情况,选择适合自己的还款方式[1]．此后也有关于个人住房贷款还款方式优劣比较的研究,但是这些研究无论从原理还是模型的角度来说,都是静态的分析,将不同还款时点的还款额相加,没有考虑贷款期内不同时间点上支付款项的资金时间价值．雷平在《住房贷款不同还款方式比较及实证分析》一文中,首次提到了应考虑还款期内不同时间点还款金额的资金时间价值问题[2]．个人住房贷款的还款过程是一个长期的动态的过程,时间对于还款金额的影响也很大,充分的考虑资金的时间价值对于比较还款方式的优劣非常重要．

资金的时间价值是财务管理中的一个重要概念,充分考虑资金的时间价值,合理安排资金的使用进度,才能实现投资收益的最大化．项目投资活动是财务管理的主要内容．实现财务管理的目的,达到企业价值的最大化,是每个投资者的目标．作为个人住房的投资者,住房贷款的还款方式不同直接影响投资者的收益．财务管理对于投资项目是否可行已有非常成熟的评价理论和评价体系．现有的评价体系中,评价指标有贴现指标和非贴现指标两种．动态投资回收期、净现值、净现值率、内含报酬率等是贴现指标,本文主要运用动态指标进行分析．

2主要还款方式比较

1998年中国人民银行发布的《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》中明确规定了个人住房贷款的还款方式,即等额本息法和等额本金法[3]．本文主要从分析动态的评价指标入手,将初始投资额固定,来比较不同还款方式下,同一种投资的净现值以及内含报酬率．

案例:假设投资者所购住房区位、户型、楼层、面积等一致,且为学区房;房屋资料100平米、两室一厅,房屋总价72万元,首付比例为30%,首付22万,贷款50万,贷款期限20年,假设贷款利率为5.15%．鉴于我国现在的房地产市场库存量大的特点,本案例中自购买之日起,所购房屋贷款期限内用来出租,每年租金3万元;第10年年末将所购房屋出售,售价80万．为了方便计算比较,本文以一年为一个付款周期,贷款期内共还款20次,贷款期内采用固定利率计息．

2.1传统比较

等额本息还款法,在已知贷款本金、贷款利率和还款期的情况下,运用EXCEL中的PMT(rate,nper,pv)和PPMT/IPMT(rate,per,nper,pv)函数很容易得到每期还款本金、还款利息以及每期还款数和总合计还款数．

表1　两种还款法还款金额对比表

图1　还款方式对比图

通过表1对比,等额本息法下每期的还款数额相等,本金逐期增加,利息逐期减少;等额本金法下每期还款本金数额相等,利息逐期减少,每期合计还款数逐期减少;同时,在还款期数为第9期时,两种还款方式还款金额相等,即1-8期等额本息还款金额小于等额本金还款金额,10-20期前者大于后者;从算数合计数来看等额本息方式要比等额本金方式多还76.08-72.995=3.085万元,还款方式对比图也显示等额本息优势区域面积要小于等额本金的优势区域面积．如果计算止于此,结论就是在经济能力能达到的情况下,选择等额本金还款方式要比等额本息方式少付出一部分利息,如果经济能力有限,只能退而求其次．因此,只能认为两种还款方式不分优劣,只能说不同的还款方式适合不同类型收入的投资者[4]．

2.2考虑资金时间价值的还款方式比较

资金的时间价值是现代企业财务管理的一个重要观念,在企业的筹资、投资、营运和分配等财务活动中都有重要的影响[5]．投资活动是财务管理中的一个重要内容,投资的目的是为了获取收益,在初始投资额相等的情况下,投资者会追求高收益．购买住房对于非刚性需求的人来说,是一种投资行为,本文借鉴财务管理投资活动的管理中的NPV和IRR两个指标,对上述两种还款方式进行比较．

2.2.1净现值法

NPV是指在投资项目期内,按设定折现率或基准收益率,将各年净现金流量贴现并求和．净现值指标充分考虑了资金的时间价值,反映各种方案的相对收益水平．一般情况下,计算净现值时可选择投资项目的资本成本、投资的机会成本率、全社会资金平均收益率、行业平均资金收益率或者企业要求的最低收益率作为贴现率．由于资本成本率、机会成本率以及资金平均收益率都不易于取得,为了便于对比,本文采用投资者要求的最低收益率作为贴现率,假设将6.15%作为本次计算的贴现利率．

财务管理中的净现值法,主要运用于决策不同的投资方案．本文比较的是同一投资方案、不同支付方式下的净现值．以上文中所述案例为计算基础,不同还款法下现金的流入、流出量以及净现金流量计算如表2.

表2　两种还款方式净现金流量计算表

2.2.1.1等额本息法:

NPV=-22-0.8×(P/A,6.15%,10)-0.3×(P/A,6.15%,9)(P/F,6.15%,10)+100×(P/F,6.15%,20)=1.26

等额本金法

2.2.1.2NPV=-22-1.69×(P/F,6.15%,1)-1.58×(P/F,6.15%,2)…100.89×(P/F,6.15%,20)=0.55

通过表2计算对比,等额本息法下,1-10的净现金流量为-0.8,11-19期的净现金流量为-0.3,末期的净现金流量为99.7,可以将其分为三段用年金现值和复利现值计算;等额本金法下,每期的净现金流量都不相等,用复利现值法计算求和．等额本息法的净现值为1.25,等额本金法的净现值为0.55,可以看出对于同一套房产的投资,等额本息还款法投资的净现值要大于等额本金还款法,由此,从投资的角度来考虑,选择等额本息还款方式要比等额本金方式收益更大．

2.2.2内含报酬率法

IRR是指项目投资实际可望达到的收益率,即净现值等于零的折现率．内含报酬率充分地考虑了资金的时间价值,动态的计算并反映投资项目的实际收益水平．在进行投资决策时,一般选择IRR大于投资者的期望收益率的投资．

2.2.2.1等额本息法

令NPV=-22-0.8×(P/A,i,10)-0.3×(P/A,i,9)(P/F,i,10)+100×(P/F,i,20)=0

当i=6.15%时,NPV=1.26;当i=7%时,NPV=-2.88;

2.2.2.2等额本金法

令NPV=-22-1.69×(P/F,i,1)-1.58×(P/F,i,2)…100.89×(P/F,i,20)=0

当i=6.15%时,NPV=0.55;当i=7%时,NPV=-3.713;

通过上述计算,在初始投资额相等的情况下,等额本息法的内部收益率6.4%大于等额本金法的6.26%,等额本息还款法的收益更高．

3结论

作为决策投资项目是否可行的评价指标,NPV和IRR同样可以用在个人住房贷款还款方式的选择上．对于购房投资者来说,在投资标的相同、还款期、贷款利率和未来收益相等的情况下,采用等额本息还款法的NPV和IRR都要高于等额本金还款法,说明等额本息还款法更符合投资人对收益的追求目标．为了方便比较,案例假设投资者在贷款到期日将房屋转让,得出了上述结论．如果投资者在贷款期内将房屋转让,等额本息还款法的净现值还是大于等额本金还款法,前者仍然优于后者;如果投资者在贷款到期后仍持有一段时间房屋再转让,得出的结论仍然不变,因此,运用财务管理投资的评价指标来评价个人住房贷款的还款方法对于住房投资者来说还是有意义的．

参考文献：

[1]邵磊.3.掠篮.浅析个人住房贷款还款方式[J].中国房地产金融，2004(1)：33-35

[2]雷平.住房贷款不同还款方式比较及实证分析[J].经济师，2009(7)：25-27

[3]谢经荣,殷红,玉玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社, 2012

[4]禹志明.按揭贷款等额本息与等额本金还款方式的比较研究一二三模型[J].金融理论与实践,2014(10)：113-114

[5]羊建.资金时间价值的运用与个人住房按揭贷款方式优化选择[J].商业时代，2013(1)：79-80

A Comparison of Repayment Methods of Individual Housing Loan Based on the Perspective of Financial Management

LI Haiyan

(Department of Management, Taiyuan Normal University, Jinzhong 030619, China)

〔Abstract〕Since the beginning of 2015, the Personal Housing Accumulation Fund Loan down payment ratio and the individual housing loan interest rates have been reduced, many housing investors are more willing to invest. In this article, an analyst was made to compare the existing two of the most basic housing loan repayment methods in the same amount of investment based on the financial management of the time value of funds and some investment related theories, from the perspective of housing investors.

〔Key words〕net present value method;housing loans;repayment methods

*收稿日期：2015-12-18

作者简介：李海燕(1981-),女,山西忻州人,太原师范学院管理系助教,主要从事房地产金融研究．

〔文章编号〕1672-2027(2016)01-0065-04〔中图分类号〕F830.572

〔文献标识码〕A