向治霖

阴阳合同看似对买卖双方都有好处，但逃避了纳税义务，本身就是一种违法行为。而且由于这样的合同极为隐蔽，还会吸引了一些存在问题的房源混迹其中，很难保证买卖双方的权利。

在全款购买的房屋里生活了9年之后，王争终于在今年3月拿到了自己家房屋的产权证，这纸房本于之前的5年里在多方之手辗转，他打了4年的官司才终于到手。

王争的房屋位于北京市丰台区莲怡园小区内，是一套83平方米的居室。2007年4月，王争以40万元的价格从房主赵凤丹手中买下，之后一直与家人在此生活。由于交易房屋为回迁房，当时不能办房本，双方约定，等房产证办下来后再办理过户。

到了2012年，王争以40万元购置的房屋已升值到了200多万元。同年，王争得知了该房屋已能办理产权证的消息，于是找到赵凤丹要求其按合同约定过户，没想到赵凤丹却以没有收到购房款为由拒绝了他，争执中王争才得知，在一年前，赵凤丹已将房屋登记信息转到她的儿子周强名下，母子二人对王争明确表示不会为其过户。

真金白银全款买来的房子却不是自己的产权。无奈之下，王争将赵凤丹、周强和该房屋的开发商北京运兴房地产开发公司（以下简称运兴公司）三方诉至法院。

回迁房签了合同却不过户

涉案房屋所在的莲怡园二区产权为马官营村集体所有，属于回迁房。2002年4月，作为六里桥绿化隔离地区改造农民自主回迁户，赵凤丹、周强与运兴公司签订《农民自住回迁安置楼房买卖合同》，在该小区买下两处房产，二人各分得一处。

2007年4月2日，经由赵凤丹的外甥李铭介绍，王争以40万元的价格购买了赵凤丹名下所属的房产，算下来每平方米约5000元，这个价格在当时的回迁房买卖交易市场上属于正常水平。

当天，王争同妻子郑妍、赵凤丹夫妇和李铭一行人前往石景山公证处，赵凤丹与王争签订了《二手房买卖合同》。合同约定，该房屋总价40万元，其中6000元房屋维修基金由赵凤丹出，剩余的394000元由王争出，王争在当日一次性全额支付了房款。

由于回迁房在当时不能办理房产证，而非马官营村村民的王争也不能成为买卖合同上的购买人，在签订合同后，赵凤丹夫妇与郑妍在公证处又签订下一份委托书，双方约定，等房本下来后再办理过户。交易完成后，王争一家搬入房内居住，并用赵凤丹的名义缴纳物业费、燃气费等费用。

在王争买下房屋并在此居住的几年间，北京市房价增速迅猛，至2012年前后，其小区房屋交易价格已增长至每平方米25000元左右。

2011年4月6日，赵凤丹以没收到购房款为由将王争起诉至丰台区法院。赵凤丹在诉状中称，她将自己名下的房屋以40万元卖给王争，实际只收到394000元，被王争扣除了6000元。但不久，赵凤丹撤回了该起诉。

次年，在房屋所有权等事宜已全权委托给王争夫妇的情况下，赵凤丹夫妇及其儿子周强瞒着王争前往运兴公司，申请变更房屋产权人，将回迁房买卖合同上赵凤丹的名字换为了周强。2012年7月30日，周强向运兴公司缴纳了名下两套房屋的公共维修基金等费用。

随后，王争得知该小区的房屋已能办理产权证，但当他找到赵凤丹要求过户时，才发觉自己住了5年的房子已到了周强名下。

周强称，他的母亲仅有小学学历，父亲是文盲，二人对买卖合同和公证委托书没有足够认知能力，是李铭欺骗了两位老人，伙同王争骗走了母亲的房子；周强还称，他及其父母至今未收到王争的购房款，他们也从未委托任何人代收房款，“李铭收的394000元和房屋金额也对不上，可能是王争与李铭有其他经济来往。”因而拒不过户。

赵凤丹一家的说法没有得到法院的认同。法院认为，王争在涉案房屋内生活了长达5年时间，而作为屋主，赵凤丹、周强称在此期间未收到任何钱款且无采取任何措施，与常理不符，故对赵、周二人的主张不予采信，认定王争已支付了全部房款。2012年11月14日，北京市丰台区法院一审判决，判定运兴公司配合将房屋从周强名下过户回到赵凤丹名下，赵凤丹取得所有权证书后，再过户给王争。

判决生效后，赵凤丹与周强却一直没有执行。2013年2月，王争向丰台区法院申请强制执行，原以为就此便能拿回房屋产权的他没想到，情况再生枝节，比之前更复杂了。

屋主不执行判决一房二卖获刑

一审判决后，赵凤丹、周强不服上诉，但2013年1月14日，二人又撤诉。其间，赵、周二人没有履行生效判决，而是将涉案房屋产权办理到了周强名下。

涉案房屋作为回迁房，此前产权人一直为运兴公司。按照判决，周强应将买卖合同上的购买人名字换回赵凤丹，由赵凤丹、运兴公司再和王争办理产权过户等事项，履行赵凤丹、王争于2007年签的《二手房买卖合同》及委托书中的约定。

赵凤丹坦称，在判决生效后，她仍不愿意将房子还给王争，于是向运兴公司隐瞒了法院判决的事实，直接将房子办到了儿子周强名下。2013年1月8日，周强取得了该房屋所有权证书，之后一直没有和王争谈过户的事，王争只好向法院申请强制执行。

3月7日，周强接到法院执行通知，而他不但没执行，还在10天后将涉案房屋转售给了第三人孔珊，双方签订《北京市存量房买卖合同》，该合同载明房屋售价为235万元。

3月22日，涉案房屋产权人已变更为孔珊。随后，孔珊持涉案房屋所有权证书向法院提出执行异议，致生效判决中止执行。

执行过程中突生变故，这让王争措手不及，负责该案的丰台区法院执行二庭法官许秀山也大感意外。为避免涉案房屋产权再次易手他人，4月23日，丰台区法院对该房屋进行了查封处理。

许秀山介绍，由于孔珊成为了涉案房屋的登记产权人，致使判决无法执行，法院查封该房屋后，对周强名下剩下的另一套房产也进行了查封，因两套都是2002年分到的回迁房，面积户型相似，许秀山称，如果涉案房屋最终无法执行判决，则会执行另一套。

“我卖的是自己的房子、自己的房本，（当时）房子也没有被查封或抵押，为什么不能卖？”周强称，不论他卖房给第三人的行为有没有问题，当下他已经出售完毕，不能按判决给王争过户了。他不知道自己已经触犯了刑法。

2014年3月17日，丰台区法院以拒不执行法院判决、裁定罪，判处周强有期徒刑一年。

第三方买了房不肯放

周强入狱后，涉案房屋仍处于查封状态，孔珊虽然拥有该房屋的所有权却一直没能入住。2014年6月，孔珊向丰台区法院提出解除查封的申请，表示她已通过合法买卖获得该房屋，周强和王争的合同纠纷一案与她无关，自己有权使用该房屋。

早在7年前就买下房屋并一直居住在此的王争不认可孔珊的说法，随后，王争再立诉讼，将赵凤丹、周强和孔珊诉至丰台区法院。

王争在法庭上诉称，孔珊购买房屋的真实目的是帮助周强转移被执行的财产：周强在收到执行通知后，仅用了10天就将房间出售给了孔珊，而作为买受人，孔珊在此期间并未前往所售房屋处进行实地检查，不符常理。

此外，周强与孔珊还分别在2013年3月17日和21日前后签署了同一房屋的两份买卖合同。其中，3月21日签署《存量房买卖合同》上载明房屋售价为150万元，约合每平方米1.8万元，明显低于市场价值。据此，王争称孔珊以极低的价格买到房屋绝非善意，诉求周强与孔珊所签署的两份买卖合同无效，并将房屋产权从孔珊处过户到自己名下。

孔珊辩称，在买房前周强向她出具《个人声明》称房屋“没有抵押，没有查封，没有买卖”，具有完全处理权，而她本人对周强与王争关于涉案房屋的纠纷并不知情；对两份合同，孔珊称其为阴阳合同，售价150万元的合同为阳合同，用于网签及支付税款用途，目的是避税，实际交易价格为235万元，且已付150万元给周强，剩余85万元等交房后付齐。

孔珊解释，在房屋交易过程中，周强告诉她该房屋正对外出租，因周强与租户存在经济纠纷所以不能立即交房，双方签署合同后又签订了一份《补充协议》，约定孔珊先缴纳20万元的定金和130万元房款，孔珊同意并给了周强一个月与租户的协商缓冲期，将在正式交房后再付清尾款。

2015年10月，丰台区法院一审判决，认为周强作为涉案房屋的无处分权人将房屋转让给孔珊，在交易中有欺诈情节，认定周强与孔珊签署的两份合同无效，判令周强将购房款退还孔珊，孔珊将房屋产权过户给周强，周强过户给王争。

周强、孔珊皆不服上诉。2015年12月，北京市第二中级法院二审判决，法院认为周强作为无权处分人无法向孔珊交付房屋，孔珊在交易中未尽到合理注意义务，因此，孔珊办理涉案房屋所有权登记并非善意。二中院法院终审判定，孔珊应协助将房屋登记变更到赵凤丹名下。之后由赵凤丹等人继续履行2012年丰台区法院的生效判决。

周强于2015年2月出狱。服刑完毕后，法官许秀山将赵凤丹、周强约到法院，告知他们将房屋登记更换至王争名下，需要他们中一个先申请，“但是他们俩谁也不申请。”许秀山介绍，对获刑一年，周强并不在乎，出狱后仍拒绝给王争过户。

2016年1月，王争再次向丰台区法院申请强制执行。随后，丰台区法院通知并将法院裁定发给国土资源局和税务局，要求强制执行。这也意味着不再需要赵凤丹、周强的签字。

当月，王争终于拿到了自己的房本。