李小和 张红

摘 要：进入21世纪以来，随着城市化进程和经济的高速发展，使得房地产行业朝气蓬勃，已成为我国经济的重要支柱。房产测绘作为一个新兴辅助产业，对房地产的发展具有先导作用。房产测绘是一项法定测量，它运用先进的测绘仪器、测绘方式来测定房屋及房屋用地，并描述房屋的自然状况、权属状况、位置、数量、质量、利用状况等。为建设部门及相关政府部门提供房屋产权、产籍管理、房地产开发报建及城镇规划等数据和资料。同时商品房产权面积也直接关系到每个业主的切身利益，因而房产测绘数据的准确性非常重要。随着不动产统一登记的实施，对于进一步健全现代产权制度、保护不动产权利人合法权益、提高政府治理效率和水平具有重要意义。本文结合多年的工作实践经验，对房产测绘中存在的问题及房产测绘的质量控制进行了探讨。

关键词：房产测绘；质量控制；检查验收

房产测绘是一个专业性、政策性很强的工作，为法律、财政经济、社会服务、测绘服务提供基础数据。房产测绘中的建筑面积也是城市规划验收的重要指标，为城乡规划设计和实施提供基础数据。房产测绘成果经过房产行政主管部门审核、备案通过之后，产生法律效力。这些数据是核发房屋所有权证和土地所有权证的基础数据。

随着房屋建造结构形式越来越多样化，房屋价格越来越高，占家庭财富的比重较大。在去产能、去库存的情况下，消费者对房产面积的投诉越来越多，业主对面积计算的争议较大，房地产风险逐渐增大。随着成都市全面放开房产测绘市场后，市场竞争激烈，房产测绘质量良莠不齐。房产测绘成果中出现较多问题，科学有效的房产测绘成果质量控制很有必要。

一、房产测绘质量的影响因素

（一）人员水平、仪器装备水平

测量人员责任心不强，专业技术水平过低，操作不规范，熟练程度不够等，均是影响房产测量质量的因素。如：

1）测量数据报错或记录错误。

2）共有面积的分摊错误。

3）对一些测量边长数据任意放宽标准等。

工欲善其事必先其器，要做好房产测绘工作，测绘仪器是最基本的保障。房产测绘主要使用手持测距仪，对存在异形的房屋还需使用全站仪等工具。未按时检定或仪器精度不够都会产生测量误差。

（二）标准、规范不完善

由于房产测绘相对于其他测绘起步较晚，相应的配套规范也较少，主要参照的规范是《房产测量规范》GB/T17986.1-2000和《四川省房产测绘实施细则》。

由于规范不能囊括所有的建筑形态及计算规则，且不同公司对规范的理解也不尽相同，导致一些公司计算面积的方式和分摊方式存在不同。如：“无柱走廊”的计算，根据《房产测量规范》GB/T17986.1-2000第8.2.2.a条规定：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。《四川省房产测绘实施细则》第4.3.1条规定同国标。

此规定并未明确要求上盖情况，1）如果“无柱走廊”全部有盖，走廊计算一半面积无问题。2）如果“无柱走廊”未完全被盖住，仅局部有盖，按围护结构半算或按上蓋投影半算均不违背规范，但两种计算方式的面积差异较大。

（三）外业数据采集

房产测绘外业实测普遍的做法是实地校核相关边长，根据《四川省房产测绘实施细则》第5.4.3.2条规定：当实测边长与批准的设计边长尺寸较差绝对值不超过0.03米时，按设计边长尺寸计算房产面积；否则，采用实测边长计算房产面积，并在房产测绘报告中作出说明。

实际测绘过程中数据采集的问题有主观原因也有客观原因，如：

1）核心筒内的管井是无法采集的，只能参照图纸计算。

2）测量人员失误导致数据采集不完整。

3）外墙厚度客观原因不能测量。

4）现场局部变化的地方未发现。

5）局部顶盖忘记采集。

6）圆弧数据不能精确采集等。

（四）設计变更及施工偏差

施工过程中，设计院如果出具了设计变更，而施工单位与测绘单位得到的信息不对称。导致预测绘的图纸与现场施工图不一致，但测绘公司并未进行变更测绘，导致实测面积发生变化。施工单位管理不到位，施工技术不过关也会导致施工偏差过大，造成实测面积变化。

如：1）局部墙厚200mm施工为100mm。

2）局部房间进深或开间偏差100mm-200mm。

（五）项目复杂程度

项目复杂程度也是影响质量的一个因素，如大型的综合体项目，测绘工作繁重，测量数据处理工作量大，计算难度大，公摊等级复杂。

因此容易产生一些偏差，也不排除开发商误导设计院出具说明，让测绘公司将不应被分摊的共有部位分摊掉，如：

1）建在本栋为多栋或他栋服务的水箱间、消防控制室未单列而被分摊。

2）建在栋内为某个功能区服务的设备房分摊错误等。

（六）项目作业时间紧迫

时间也是影响房产测绘质量的一个重要因素，特别是赶上甲方预售时间、交房时间的节点上，项目过程当中经常会遇到时间紧迫的情况。如：

1）如果项目整体时间紧迫，那么做房产报告时间也会相应减少，或者加班加点做报告，着急赶出来的报告显然增加了质量风险。

2）项目开展过程中由于做件周期延长，进而占用检查的时间，想要短时间做好检查工作，是不可能的。

二、提高质量的措施

（一）加强人员培训

房产测绘对人员的要求较高，增强一线员工的学习意识显得特别重要。公司应制订长期的培训目标、计划，建立和完善培训的长效机制，使员工培训工作真正达到理想的效果。员工在专业技术技能上存在的弱点、缺点，有针对性地请各类技术专家或公司总工定期对他们进行授课或在岗培训，通过培训，改正他们技术上存在的缺点，以提高他们专业技术水平。如：公司定期对房产测绘中遇到的典型问题进行汇总、讨论、分析和总结，统一计算规则，统一处理原则。

（二）严格执行规范

严格按照《房产测量规范》、《四川省房产测绘实施细则》等规范操作。如：

1）外业数据采集应遵循先整体、后局部、先外后内的原则。

2）测量时测量仪器两端均应处于水平状态，测量边长要独立测量两次。

3）房屋内部测量权界线分层逐户进行边长数据采集。

4）测量记录必须在测量草图上实地完成，不得依据事后回忆标注。

5）外业测量数据必须经过平差处理得到《测量数据平差处理表》。

6）异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。加强与设计人员的沟通，提高分摊的准确性。

由于软件的局限性，必须利用手工计算进行验证，验证整栋套内面积、每户套内面积、分摊面积、分摊系数是否与软件计算的一致。

（三）建立测绘合同评审制度

测绘合同评审的目的：是为准确理解业主要求，对每份测绘合同和订单、标书进行评审，确保合同有效履行和满足业主（或客户）要求。因此房产测绘应在签订合同之前，应进行测绘合同评审，保证具有满足任务要求的实施能力。

（四）技术设计与技术总结

绘技术设计的目的是制定切实可行的技术方案，保证测绘成果（或产品）符合技术标准和满足顾客要求，并获得最佳的社会效益和经济效益。因此，每个测绘项目作业前应进行技术设计。房产测绘的技术设计，应主要包括：1）项目概况。2）测量依据。3）技术方案。4）质量检查与验收等。

测绘技术总结是在测绘任务完成后，对测绘技术设计文件和技术标准、规范等的执行情况，技术设计方案实施中出现的主要技术问题和处理方法，成果（或产品）质量、新技术的应用等进行分析研究、认真总结，并作出的客观描述和评价，测绘技术总结为用户（或下工序）对成果（或产品）的合理使用提供方便，为测绘单位持续质量改进提供依据，同时也为技术设计、有关技术标准、规定的制定提供资料。测绘技术总结是与测绘成果（或产品）有直接关系的技术性文件，是长期保存的重要技术档案。

房产测绘的技术总结，应主要包括：1）项目概况。2）测量依据。3）重点描述实施过程中的技术问题和处理方法。4）结论等。

（五）做好资料搜集、整理、存档

房产测绘成果完成后，需要对所有资料进行存档，以备查询。如：

1）规划总平图、规划许可证。

2）施工许可证。

3）建筑施工图，特别是各种大样图。

4）车位划线图。

5）各种报建资料。

6）测量草图、现场照片等。

（六）主管部门加强监管

测绘行政主管部门需加强对资质单位的抽查和年检制度。测绘单位应当对其所提供的测绘产品承担产品质量责任，测绘产品必须经过检查验收，质量合格的方能提供使用。完善举报奖励制度，对举报有功人员应没收违法所得和罚款中提取一定的奖励基金，奖励举报有功人员，有效遏制各种违法测绘行为。

三、质量检查与验收

测绘成果质量通过二级检查一级验收方式进行控制，测绘成果应依次通过测绘单位作业部门的过程检查、测绘单位质量管理部门的最终检查和项目管理单位组织的验收或委托具有资质的质量检验机构进行质量验收。各级检查验收工作应独立、按顺序进行，不得省略代替或颠倒顺序。

（一）自查、互查

自查是作业人员的自我检查，是保障房产测绘成果质量的重要环节。自查要贯穿于整个作业过程，及时对完成部分進行检查。如：画完房产图之后就要自查一次，属性定义完成后要自查，每个环节直至检查无误后才能进行下一步工作。互查是自查完成后由作业组内其他人员检查，避免自查过程中存在遗漏的问题。

（二）一级检查

一级检查是在小组成员自查、互查的基础上，由作业部门进行检查。一级检查量外业巡视100%，主要数据抽查30%；内业检查100%。

（三）二级检查

二级检查是在一级检查的基础上，由公司质量检查部门实施。二级检查应审核一级检查记录，二级检查一般外业巡视30%，内业检查100%。

（四）验收

一级验收由任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构验收。房产测绘验收一般由甲方组织验收。一般包含以下内容：

1）测绘单位采用的资料真实、合法。

2）该测绘成果完整、真实。

3）该测绘成果与委托内容一致。

4）同意该測绘成果对专有部位、共有共用部位的认定。

5）对该测绘成果各部分面积无异议。验收完成后需签字确认，并将签字材料存档。

四、结语

随着房屋建筑形态的多样化，和业主维权意识的提高，在房产测绘生产过程中，遇到拿不准、吃不透、面积影响大的地方，可以通过请示测绘主管部门，做到计算面积有理有据。随着成都房地产市场快速发展和相关政策的不断出台，房产测绘市场逐渐规范。房产测绘在市场经济中承担的角色非常重要，市场对房产测绘报告的质量、精度要求越来越高，测绘单位承担责任越来越大。由于每个地方出台的测绘细则各有不同，因而每个地方对面积的计算都有所不同。这就需要规划、建委、测绘主管部门等相关部门的配合协调，统一测绘标准。房产测绘人员应加强政策法规的学习，以公平、公正的第三方测绘机构身份出具报告，严格按法律法规的要求执行。

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[8] CH/T1004-2005.测绘技术设计规定[S].

[9] CH/T1001-2005.测绘技术总结编写规定[S].

[10] 测绘生产质量管理规定[S].

作者简介：

李小和（1986-），男，四川内江人，本科，成都度量诚测绘有限公司项目经理，全国注册测绘师，主要从事房产测绘的生产、质检等工作；

张红（1985-），女，江苏南京人，本科，四川倍谊测绘科技有限公司生产部经理，工程师，主要从事房产测绘的生产、质检等工作。