不小可

如果想避开这些坑，除了记得查看重要信息（比如产证、贷款信息、核价单、税率），除了各种谨慎之外，最有力的建议是：请录音，请对你的每一个交易环节，对中介的每一个电话、每一句话录音。这些，将来都会成为给你自己解套的武器。

春节前，考虑把家里的旧居置换一套二手房。那一阵，电视台、电影院，到处都有某家房产中介的广告，又是动画又是古装还有明星代言，号称对于假房源是“老虎苍蝇都要打”。我也像很多不明真相群众一样，看在“全部真房源”的分上，选择了这家房产中介买房。

虽然早就听说二手房买卖猫腻多，交易过程中也提醒自己多长长心眼，可是回头再看却发现，那些该遇到的坑，还是一个不落地栽了进去，呵呵。曾经以为买房最麻烦的莫过于中介无休止的电话骚扰和房产交易中心动不动几百米的长龙，如今想想，再呵呵。

第1 坑：真的真房源？

比起10年前，现在的房源信息总算是透明了不少。从前，你只能在中介门店看橱窗上的A4纸，地址、小区、面积、价格，最多再有个房龄，就是全部。一家家跑到腿软，也看不成多少。现在呢，网上设定好条件一搜，什么都有：地段、地铁距离、房龄、楼层、面积、价格……从客厅到卫生间，照片也是应有尽有，很多房子一看就PASS了，省下不少跑腿时间。

但是，如果以为这些照片都能通过中介的带路引向货真价实的房子——那还是天真了。首先，你初筛看中的10套房子里，你能实地看到5套已经很了不起。另外5套，中介会告诉你：这套房东在外地最近都看不了，那套房东不诚心卖三个月后才让看，这套昨天刚卖了，那套房东电话打不通……而你能看到的5套呢？就像方便面包装盒上的消费提醒：图片仅供参考，请以实际内容为准。

而实际内容是：挂着“满五”的房子，才刚“满二”；挂着“距离地铁500米”的房子，走到地铁口需要25分钟；挂着70年产权的房子，其实是50年的商住两用房，年限短、无法落户不说，水电煤价格还是住宅用房的1.5倍。到后来，连中介自己带看的时候都忍不住笑了：“哦你看到写的是满五？其实吧那个房东当年为了省契税没去办产证，现在打算找到下家了再办……”

第2坑：满二满五，傻傻分不清楚

为啥要纠结满二满五、唯一不唯一的问题呢？很简单，因为直接关系到契税、个税、增值税的多少——契税根据房屋面积大小从1%-1.5%不等；房产距离上一次买卖不满五年或者不是本人唯一一套房产的，只要满足其中一个条件，就得交1%的个税；满二年不满五年的，还多一个5.65%的差额营业税；不满二年的则要交全额营业税——这还只是普通住宅，如果非普通，又有另一套计算方法。2015年4月国家出台了房产新政之后，普通住宅只要满二年就可以免征营业税。2016年2月国家又有契税新政，非普通住宅的契税从3%减到1.5%……

以上这些，不是中介告诉我的，而是我查询了无数网页、打了N个12329公积金热线、跑过三次税务局之后，得出的正确答案。为啥不问中介呢？不是没问，是问了10个中介，得到过9种回答……最后，等我自己搞明白了，再跟着中介去看房的时候，只要中介乱报税额，我马上就能指出哪里算错了。中介感叹：你知道得好清楚。而我只有苦笑：还不是被你们逼的。（顺便说一句，12329公积金热线是我打过史上最友好最专业的政府热线！知无不答，言无不尽，与税务局叔叔问十句答一句，还附赠一个白眼的风格判若两个世界！）

然而，你以为搞明白了税收政策就万事大吉了？还是太天真。一个疏漏，全部白搭——签订金合同那天，中介告诉我，这房子满五年、唯一，于是交了10万定金。可是等房东来签正式买卖合约才发现，这房子满二年、唯一，比起满五年，多了10万元的个税。众所周知，现在买房是卖方市场，卖家的定价都是到手价，所有契税、个税、营业税，那都是要转嫁到下家身上的。于是，等待我的就是一个“无论怎样都损失了10万元”的困局：假如不买，付出去的定金收不回来；假如买，比预期多了10万个税。而定金合同上只会告诉你协议的房价，并不涉及满五或满二，唯一不唯一的问题。

为什么连满五满二都没有确定就签了定金合同呢？因为之前只以为中介分不清税款，根本没想过，他们连满五满二都会弄错——或者，他们只是懂装不懂，让你以为满199可以减99，却把定价敲在了198。

第3坑：差价的吃法千千万

签完定金合同，就到了中介发挥最大作用的时间：议价。

你当年看房的时候，中介有没有提醒你：“见了面千万千万不要谈价格，否则房东会以为你很看好房子，以后就不好侃价了”，有没有在买卖双方见面的时候把你们分在两个房间，由他们分别来游说，理由是：“见了面反而容易谈崩”？

有就对了。在买卖达成之前，中介一般不会让上下家知道彼此的联系方式，一方面是为了防止“跳中介”，另一方面，就是众所周知的，“吃差价”方便。

传统的吃差价方法大致是这样的：中介告诉买家，房子500万，对卖家说，卖了490万。买卖房子为了合理避税，一般都会做低房价，只要不低于区域指导价即可。所以最终，这套房子在合同上只会体现为400万成交，而在补充协议上，剩下的100万又被分成好几份：首付款、差价、装修款、尾款……种种名目，到最后结果无非是：买家出了500万，卖家得到490万，还有10万，进了中介的腰包。

我交的4万尾款，就是这样进了中介的腰包。但其实差价的吃法还不止这一种——在议价时，我和卖家达成了一致的心理价位，就在准备签约时，中介电话我，提议：再帮我杀杀价，能杀一点是一点，如果能杀2万，就分给他们1万。虽然我拒绝了，但他们还是照样去杀价，最终果然也杀掉2万，分走了1万。而我非常怀疑，其实这2万本就是房东已经降下来的，经过中介这么一抬一杀一转手，我的1万块就又蒸发了。

第4坑：活没干先拿钱

等到买卖双方坐下来签正式合同时，你会发现，等待你的还有一大堆合同。此时，中介会告诉你，买卖合同签完，就该付全额中介费了。活没干完，先付全款，在其他任何服务行业都不可能发生的事情，房产中介就是有这么牛！如果你要求先付一半，等过户或者交房之后再结清全款呢？呵呵，执着的业务员会一直跟你回家，一路拿着POSE机，恨不得搜出你浑身的银行卡要求兑现。那一晚，我差点就没能走出房产中介的门店，因为业务员一直拉着我，说：“交了钱才能出门。”虽然她的语气并不是黑社会式的，但执着的态度却也的确是不容分毫差池的。

假如买500万的房子，要交多少中介费呢？如今中介的口径都很一致：2个点，也就是10万。但事实上，2%只是这个行业不能超出的指导价，发改委的规定，上限是2.5%。但在中介口中，这就成了最低指导价：“别看某些网站说只收1个点，0.5个点，那些都不可靠的！很多业务员收了定金跑路了！”嗯，一番威胁恐吓之后，2个点就成了“行业良心企业的最低价”。但有句话说：付0.5个点的是老狐狸，付1个点的是正常人，付1.5个点的是天使，付2个点的是傻子。所以，即使口头上都是“2个点2个点”，中介其实也心知肚明：1个点才是最常见的收入。

然而，当你按照正常人的逻辑付出1个点之后，却没有想到，这“1点”也会成为中介拿来催付的感情牌。“为什么活没干完就要先付全款？”“因为您只付了1个点，我们给您打了很大的折扣，所以您一定要签中介协议，写明今天就付全款。”

最后，凭着仅剩的一点法律意识，我还是坚持只付款一半，给自己留了条后路。事实证明，非常必要。

第5坑：你知道你这一晚签了几个名吗？

签约这一晚，你惴惴不安地研究着买卖条款，寻思着付款节点、过户节点，本来就已经够忙乱的了。然后，正式买卖合同一式7份，再加上补充协议、中介合同、各种复印件，都等着你签名。中介还在一边催促，制造混乱紧张气氛：“今天人真多啊！后面还有多少人在排队等呢！这个都是格式合同不用细看……”另一边，她的同事开始给你递各种写满了字的A4纸。你一看，似乎不痛不痒的协议里，每一条都在撇清中介的责任，把风险转嫁给你本人。

拿我这家中介来说吧，之前最有吸引力的广告词之一，就是告诉你，风险都由他们来承担，他们公司有多么雄厚的保证金，假如你买到有抵押的房子、产权有纠纷的房子、附近有高压线的房子、发生过非正常死亡的凶宅、贷款批不下来……公司都可以随时出钱回购，或者给你批一笔低息贷款。听起来很有安全感是不？你冷静一下，再看看眼前塞到你眼前的这一堆纸，呵呵，又天真了不是？这些纸头的缝隙角落里写着：假如房子产权有纠纷、假如贷款批不下来、假如房子是凶宅……我们没有责任哦！请您知悉哦！

我当时就方了。广告这么跟事实背道而驰？即使在虚假广告遍地的今天，也很难接受的好吗。于是我问我的中介：你们打广告不是说凶宅回购吗？怎么这里出尔反尔了？中介假模假式拿过纸头看了一眼：“哦，这些条款你可以不选的，我们只需要你勾选第一条，自己承担银行贷款批不下来的风险就可以了！”呵呵，且不说这个风险也在你们广告内吧，问题还在于这些纸——他们在每个选项前只留了一个框，也就是说，只要你不特地划上“叉”，即使你留白，也会有中介为你后期服务，补上一些小勾勾。

第6坑：中介都是演技派

签完合约，以为最大的坑已经都经历过了吧？殊不知，连卖家也有坑在等。

到这个阶段，中介终于阻碍不了买卖双方私下交流了，我这才从我的上家口中得知了中介“其实是一个演员”。前面已经提到，如今买房，卖方都是到手价，剩下七七八八税、中介费，都由买家包揽。在中介合同上，也是这么写明：由买方代替卖方支付双方中介费用。但，这都没能阻止中介继续上门，找卖家要钱。

“他们跟我们说你们的中介费付得很少，让我们再出2万块钱……”这是我的上家原话。造谣，登门，下跪，这是中介要钱的三板斧，和“吃差价”一样，这也是他们合法中介费之外的灰色收入之一。如果不给，就每天早晨9点准时登门，也不管你是不是还在睡觉。敲开门以后，便是各种演技发挥时间，理由往往是收入低、农村家里环境不好、天天奔波很辛苦、上海吃住成本高……于是，我那富有同情心的上家就也蒸发了1万元。

第7坑：就怕猪一般的队友

当你以为前方很难再有坑的时候，事实还是超出了你的想象。到了过户的那一天，必须先缴税。一到审税柜台，我又方了——业务员给我的税单金额，比我预算的多出足足7万元！

仔细一看，原来如此。首先跑偏的是营业税——上家当年买入房子的价格，比中介告诉我的买入价低了40万元，于是营业税多出2万。“为什么低了40万？你之前没有查清楚吗？”“对不起，我可能搞错了。”

随后跑偏的还有营业税、个税和契税的组合拳——之前，中介告诉我房价可以做低的价格，和实际做低的价格相比，又高出了40万，于是各种税额加起来又多出5万。“上个月问你核价结果的时候你不是说做下来了吗？怎么又多出40万？”“对不起，我可能搞错了。”

两句对不起，我的7万又蒸发了。在买房这件事上，钱成了气态物质。要说我自己也是错得离谱，怎么连核价结果都不看一眼就能相信中介那句“核价批下来了”呢？

或许，当你的整个心思都放在“这房子别有产权纠纷别有抵押别有贷款没还清别有很多户口在里面别……”的时候，真的兼顾不了太多吧。当你花几万块钱请个中介，不指望她帮你找房也不指望她帮你砍价只希望借她一点对流程的熟悉让买卖变得轻松些时，也完全不会想到，斗中介才会成为你买房路上最大的坑。

虽然林林总总加起来被坑20多万，但我依然相信，我肯定不是买房路上最倒霉的那个。网上随便一搜，都能找到更加耗尽心血的上当受骗故事。

第8坑：中介变成了复读机

不过，我的故事也不省心。就在交易中心大厅，前一秒还跟你满口“对不起”的中介，下一秒就开始矢口否认：“我没有说过批下来了，你可能，听错了吧……”再下一秒，还是老动作：拿出POSE机，要求刷钱，付清尾款。

假如之前不是留了条退路，这会儿比钱更快蒸发的应该是中介了。但因为你还欠她钱，她此刻就像复读机一样缠着你：“付钱吧，付钱吧，付钱吧。”接着去打电话申请外援，外援到了以后，他们决定：策反上下家——先去告诉上家，不要配合我过户，再到我面前，以“查封房子”作为威胁，归根结底还是复读机：“付钱吧，付钱吧，付钱吧。”

所幸，卖家并不是糊涂之人，对中介的做法也非常气愤，仍然配合我完成过户。假如碰到一个不讲契约精神的卖家，在这个房子日涨夜涨、每天一个价的2016之春，我真的不知道会发生什么情况。也许，就像知乎上的一个回答一样：“在房市里赚了60万”。（这位买了一套房子，签约之后房东毁约，赔付他房价的20%，60万，但随后房东将房子涨价100万后卖出，多赚了40万。）

第9坑：消失的中介

那之后，直到搬进新居，我都再没有见到我的中介。没有一个电话，没有一条微信。虽然过户之后还有各种拿产证、银行抵押、放款、迁移户口、尾款、水电煤结算、交房，但中介消失了就是消失了。如果买房的全过程是3个月，这最后一个多月的服务占到了全部的三分之一，但霸王条款却要求你在第一个月就付清所有款项……

第10坑：复活的中介

搬进新居之后，托这家房产中介大肆扩张的福，每100米就能见到一家它们的门店，绿油油的装修，遍布大街小巷，很多小区连门禁岗亭的遮阳伞，都是绿油油的，在阳光下闪耀着他家的白色LOGO。因为做的业务都是周边小区，门店离我家不过几分钟的路。知道我搬进来之后，数月未见的中介居然又出现了！

风格嘛，仍然是复读机：“付钱吧，付钱吧，付钱吧。”我只能说，该捍卫自己权益的时候，请拿起法律的武器！请投诉母公司！请起诉！如遇堵锁眼请打110！维权的成本没有你想象的那么复杂。

最后，如果想避开这些坑，除了记得查看重要信息（比如产证、贷款信息、核价单、税率），除了各种谨慎之外，最有力的建议是：请录音，请对你的每一个交易环节，对中介的每一个电话、每一句话录音。这些，将来都会成为给你自己解套的武器。