马磊

【摘要】由于宏观经济政策的影响，自 2014 年下半年房地产行业出现价格上升趋势，尤其是一线城市房价涨势凶猛，本文以此为背景，进一步分析我国一线城市房价大幅上涨原因，并通过与美国、日本一线城市房地产市场房价收入比进行比较，结合国际经验判断未来中国一线城市房价可能的变数。

【关键词】一线城市 房价上涨 供应量 城镇化 货币政策 房产税

2014年整个宏观经济下行压力加大，房地产业表现出楼市库存高、房地产投资增速明显下滑、市场信心不足等现象，国家通过连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330 新政等灵活适度的多项政策进行宏观调控，不仅使房地产出现回暖现象，在北京、深圳等一线城市出现房价畸高，价格波动较大现象。

本轮上涨自2015年6月股市下调以来已经开始， 2015年下半年深圳、 北京、 上海二手房住宅分别同比上涨34.7%、 16.8%、 8.8%。一、 一线城市房价始终在高位徘徊首先。尽管国家在新出台的 “降首付、 降契税及营业税政策” 中将 “北上广深” 一线城市排除在外， 但与政府意图相悖， 一线城市房价出现井喷飙涨态势， 2016年前2月深圳、 北京、 上海二手住宅同比涨幅分别是：52%、25.7%、17.4%，均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅15.4%， 深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅86%。二手房均价分别为4.61、4.05、 3.51万元/平方米。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈（东京及附近地区） ， 而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔， 紧逼纽约曼哈顿。

从房价绝对值来看， 当前北京、 上海、 深圳的房价已跻身于国际高房价城市行列。 而单纯的房价数字背后， 还有计价单位和房屋质量的差异，日本、 纽约的房子都是按使用面积计价，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售， 且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权；更重要的是， 住宅都是精装修出售， 不仅厨卫齐全， 甚至有的还送一部分电器和家具， 真正达到拎包入住， 这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。

从相对水平来看， 北京、 上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例， 2015年房价收入比高达22.5 （房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。2015年北京人均年可支配收入为4.8万元， 一个三口之家年收入为14.4万元， 按一套房子80平方米计算， 房价按均价4.05万元/平方米计算， 平均一套房子为324万元， 则计算得到北京的房价收入比22.5。 ） ， 远高于合理的房价收入比（标准在4到6之间） 。从租售比（租售比=年房租/房屋售价） 看， 北京当前不到2%， 还不如银行定期存款的利息高。 房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%， 比值越小， 说明房地产市场中投资投机需求越大。综上， 无论从绝对水平还是相对水平来看， 当前中国一线城市的房价都处于高位。

一、原因分析

1、 一线城市住宅供应量不断减少

经过梳理北京、上海、深圳商品住宅的供应情况，发现了一个男人寻味的现象：三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低。

下面表格是北京、上海、深圳2003年以来商品住宅的数据（单位：万㎡），其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”，上海为“商品住宅销售面积”。

可以看出，深圳商品住宅供应的高峰期在2003年，2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊，只有北京的大约七分之一，上海的十分之一！三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上。

上海供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有数据显示在2000年到2005年之间，北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。

进入2016年，北京、上海、深圳的土地供应更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，环比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%，环比下降84.6%。

2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%，降幅超过6成。至于深圳，2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。

2、当前中国城镇化率不高

2015年中国城镇化率仅56.1%， 随着城镇化率的提高， 大量人口由农村进入城市， 将推动住房需求的增加， 进而带动房价上涨。

3、人口净流入数量大

一线城市集中了全国的就业、 教育、医疗等资源， 全中国有钱有梦想的人都想去一线城市， 人口净流入呈逐年上升趋势， 虽然北京上海均已提出控制人口规模，并设置行政门槛，但由于公共资源的分配不均衡，尽管可以控制住外来人口入学、入户，但大量青壮年劳动力的流入是很难控制的。目前北京、上海、深圳实际生活的城市人口均已突破2000万人，正向3000万的规模迈进（澳大利亚总人口是2400多万，新西兰总人口是450万），这在全球都是前无古人的。有源源不断的流入人群，就

4、心里预期上涨，带动恐慌性抢房

当前一线城市还在限购， 那么即使将来有了降价的苗头， 一放松限购， 需求马上就会释放出来托底房价。正是基于对一线城市房价仍将继续上涨的预期， 部分刚性需求群体担心房价上涨后买房负担加重， 在本轮房价上涨潮中亦加入抢房大军， 再加上当前货币流动性充裕， 各市场主体投资渠道有限， 所以有一些投资资金通过各种渠道流入到一线房地产市场， 均助推了本轮房价的上涨。

二、未来中国一线城市房价可能的变数

借鉴国际经验从东京和纽约等城市房市发展脉络来看， 尽管从长期来看人口持续流入和城镇化率的持续提高对房价的拉动推高是基本趋势， 但其不足以支撑房价持续无上限的上涨， 包括短期内的暴涨。 换句话说， 可能房价用5年时间逐步增长50%是合理的， 但如果一年甚至几个月内就增长50%则是不合理的， 这也是泡沫的一种。只要市场存在泡沫，房价就存在逆转变动风险， 不确定的是发生变化和调整的时间。

一线城市尽管拥有更多的资源优势，但近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1-1.5倍， 而房价涨幅超过5倍， 租售比从5%一路下降降到不到2%， 也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2-3倍。现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求， 缓解了需求压力， 但由于限购指标的存在， 多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了， 因此除非不得已这些人是绝对不会卖房的。现行限购政策在抑制需求的同时也在抑制二手房供给， 这是限购政策难以解决一线城市房价问题的根本原因。

未来解决一线高房价的方法就是在限购基础上对多套房开征累进房产税， 遗产税、 房屋空置税以及从严征收转让所得税。 这些政策会让囤房成本大增， 炒房者无利可图，巨量的二手存量房源就会被逼入市场， 在加大二手房供给的同时又抑制了投资投机房产的需求， 高房价问题自然解决。

总体来看，一线城市房价未来可能的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。 具体引发事件很难猜测， 但对比国际和我国一线市场住房市场生态差异以及其房价下跌的教训， 下列两种情况的发生可能对房市带来重大影响。

1、货币政策转向可能带来的影响。 结合日本和美国的经验教训，货币政策如果逐渐收紧， 可能就会改变楼市继续上涨的预期。 本轮一线城市房价上涨， 一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境， 未来一旦经济企稳复苏或者供给侧改革告一段落， 那么货币政策就会逐渐收紧， 楼市继续上涨的预期可能就会改变。

2、房产税政策出台的风吹草动也会影响到楼市走势。 当前中国和其他国家房地产市场不同之处， 除了中国房屋本身有户口等资源捆绑之外， 还有持有成本的不同。 日美韩各国有房产税、 遗传税、 赠与税等， 持有成本要远高于中国。 美国每年的房地产税约是住房价值的1%-3%， 此外还有遗产税， 美国的遗产税实行累进税率， 房子的价值越高， 纳税比例越大， 最高达55% ； 日本每年的房地产税约是住房价值的5%左右， 而且，日本还规定了， 房子买卖要交重税， 赠与也要交税。 所以， 受房产税和遗产税等影响， 当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。 我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策， 预计住房有效需求将明显减少， 难保不会导致房价向下逆转。