杨茂盛，赵青

（西安建筑科技大学管理学院，陕西西安710055）

基于系统动力学的西安市商品住宅需求拓展分析

杨茂盛，赵青

（西安建筑科技大学管理学院，陕西西安710055）

近年来，西安市房地产发展逐渐出现了房屋积压、空置、供过于求等问题。为解决西安市商品住宅“去库存”的问题，本文在《西安市统计年鉴》中搜集2005—2014年间商品住宅开发与销售面积基础上，利用系统动力学仿真模型分析商品住宅需求系统的内在机理，结合可拓理论中菱形思维模式找到解决“去库存”的主要途径。

系统动力学；商品住宅需求；菱形思维

一、引言

随着城市化发展的进程，西安市人口数量逐年增加，住房需求量逐年增加。所谓商品住宅即是由房地产企业建设然后销售给消费者作为居住使用的房屋。近年来，西安市商品住宅销售面积呈现较为平稳的发展态势（如图1），但仍然存在房屋积压现象见表1。西安市政府为保证房地产业均衡发展，开发商合理投资，需要对现有房地产市场供需做出分析，以此作为制定均衡房地产市场政策的依据。

图1 2005—2014年西安市商品住宅销售量

图1 显示随着商品住宅开发面积和年份推移商品住宅销售趋势良好，加大商品住宅需求量和适当的减少商品住宅开发面积可帮助房地产市场消化“库存”，维持房地产市场平衡和供需平衡。

表1中数据和图1中商品住宅开发面积与商品住宅销售面积两条趋势线之间逐步增大的差距可以看到商品住宅开发面积远大于商品住宅销售面积，存在明显的商品住宅库存积压以及供过于求现象。

二、商品住宅需求影响因素分析

住宅需求是满足居民生活和发展的基本要求。住宅需求主要取决于人们对住宅的满足程度。常住人口需求，流动人口需求以及迁徙人口需求是从需求对象划分；结婚购房、投资性购房、改善性住房、其他原因购房是从住房用途划分；现实需求和潜在需求从市场角度划分；消费需求和投资需求从需求角度划分；主动需求和被动需求从产生动因划分。国内学者认为销售面积从侧面反映了住宅需求量。

本文认为影响西安市商品住宅需求主要有以下几方面。

1、城镇化因素

城镇化是影响西安市“十三五”发展规划的主要因素。实践证明，西安市城镇化对商品住房需求具有长期稳定的拉动效应。城镇化对商品住宅有特殊的影响效果，既直接通过传递效应拉动房地产市场，又间接通过波及效应和开发效应拉动房地产市场。

2、西安市人口总数

人口是西安市发展的主要因素，也是西安市商品住宅需求的主要对象。迁入人数和出生人数增加商品住宅需求，相反，迁出人口和死亡人口减少商品住宅需求。同时，人口老龄化在住房需求上有一定的阻碍作用。

3、西安市GDP

西安市房地产发展状况与西安市GDP息息相关。西安市GDP越高，消费者对生活品质要求随之提高，包括改善现有住宅的质量，从而增加住宅需求量。反过来，商品住宅需求增加，刺激房地产的发展，促进国内生产总值的增加。总的来说，西安市品住宅需求量与西安市GDP呈正相关关系。

4、西安市人均可支配收入

西安市人均可支配收入体现居民的实际购买力，决定商品住宅需求量。越高的人均可支配收入代表越强的购买力，增加商品住宅的需求量。

5、西安市商品住宅价格

商品住宅价格是由市场决定的，由供给和需求相互影响达到均衡的结果。西安市商品住宅同样具有消费品的属性，按照市场规律，商品住宅的价格上下波动。商品住宅价格与商品住宅需求呈负相关关系。

6、银行贷款利率

银行贷款利率的调整是国家宏观经济调控政策的一种。现如今，消费者买房主要靠贷款，当银行贷款利率提高，消费者贷款的意愿下降，住宅需求量相应减少；同时开发商贷款意愿下降致使市场上供给相应减少，根据需求供给曲线发现供给减少，价格上升，需求量下降。

表1 2005—2014年西安市商品住宅投资开发及销售概况（单位：万平方米）

三、系统因果关系图

上述分析了影响西安市商品住宅需求的主要因素以及各因素对商品住宅需求量的影响情况。本文依据要解决的问题及对整个系统的动态分析描述住宅需求系统的变化，将商品住宅需求系统各影响因素间的因果关系如图2所示。

图2 西安市商品住宅需求系统因果关系图

四、商品住宅需求预测的系统动力学模型

从人口和经济的角度出发建立西安市商品住宅需求系统动力学模型的系统流图，如图3所示。建立西安市商品住宅需求系统仿真模型的的关键是构建流图，从流位变量出发来明确输入量和输出量，在此基础上分析系统影响因素及其构成。本文中建立的模型步长是1年，流率对流位变量影响推后1年。

在整个商品住宅需求系统仿真模型中，各变量之间的关系表示为：

水平变量：城市人口=integ（城市人口净增长）+城市人口初始值

西安市GDP=integ（GDP变化量）+西安市GDP初始值

住房需求量=integ（年新增需求变化量+年实现需求变化量）+住宅需求初始值

辅助变量：年人均GDP=西安市GDP/城市人口

GDP变化量=西安市GDP×GDP增长量

年人均可支配收入=年人均GDP×0.419887+404.06

城市人口净增长量=城市人口×净增长率+城市扩张新增人口

城市扩张新增人口=城市化率×西安市GDP

年实现需求变化量=政策房供应量+年销售实现

年销售实现=住房需求×销售比例

供求比=住宅需求/住宅供给

系统仿真模型中常量包括政策系数、净增长率、GDP增长率、供求比对销售比例影响因子、银行贷款利率、城市储蓄存款、城市化率。

图3 商品住宅需求系统流图

五、拓展分析

本文拟采用菱形思维模式分析系统仿真的过程，并分析“去库存”的路径，可拓学中有多种思维模式，其中一个就是菱形思维模式，主要包括发散和收敛两个过程。依据“去库存”的目标，首先通过菱形思维的第一个过程发散过程，从基元西安市商品住宅需求影响因素出发，结合拓展分析法依据不同的路线发散出多个基元。

经过发散过程得到的分析方案，不是全部都可以达到“去库存”的目标，需要根据实际应用衡量指标进行评价筛选，得到优度较高的方案。

此方案在城市化下城市人口的增加，增加城市GDP，加上政府的政策补助可减少城市商品住宅的积压。

六、结论

本文通过《西安市统计年鉴》搜集2005—2014年商品住宅的销售量、价格以及商品住宅存量。数据显示，西安商品住宅近几年的销售量逐年增长，商品住宅每平米价格随之平稳增长。调查数据仍显示出存量商品住宅存量大于商品住宅需求量，存在明显的积压问题。本文在分析西安市商品住宅需求影响因素的基础上建立系统仿真模型，明确表达各影响因素与商品住宅需求量之间的关系以及各因素之间的影响机制。根据建立的系统仿真模型，结合灵性思维模式，经过发散和收敛两个过程，探索西安市商品住宅“去库存”的方案。

[1] 涂国平、黄志钧：基于系统动力学的商品住宅需求仿真研究——以南昌市为例[J].华东理工大学学报（社会科学版），2012（6）.

[2] 胡伟艳、王钰：武汉市商品住宅需求影响因素及预测[J].工业技术经济，2007（5）.

[3] 刘亚臣等：基于灰色系统理论的沈阳市住宅需求预测[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2012（1）.

[4] 王汝曦、王婉玲：基于系统动力学的住宅市场系统仿真及预测——以西安市为例[J].安康学院学报，2011（3）.

[5] 罗健：南昌市商品住宅需求的影响因素分析研究[J].经营管理者，2015（29）.

[6] 赵聆君：长沙市房地产市场需求预测模型研究[J].湖南财政经济学院学报，2012（4）.

[7] 崔啸等：北京市商品住宅系统动力学模型构建及其在预警中的应用[J].系统工程理论与实践，2011（4）.

（责任编辑：李桐希）

陕西省教育厅哲学社会科学重点研究基地科研计划项目，陕西省房地产业项目质量评估可拓研究，编号：16JZ039。