古 文

（广西幼儿师范高等专科学校 广西 南宁 530000）

浅谈城市烂尾楼产生原因及对策

古 文

（广西幼儿师范高等专科学校 广西 南宁 530000）

在土地资源越发紧缺的今天,烂尾楼不可忽略的占地规模一方面影响了市容，另一方面阻碍了区域经济的发展。近年来，越来越多的烂尾楼改造工程受到重视，很多成功的经验表明，烂尾楼的再生利用可以取得显著的经济效益和社会效益。本文试图在相关研究成果的基础上，对“烂尾楼”的更新改造作简要的分析和论述。

烂尾楼；产生原因；处理对策

一、研究的背景和缘起

目前我国正经历着20年左右大规模的城市建设开发，从早期好大喜功的楼堂馆所到近期房地产商急功近利的盲目开发，使很多城市难以避免地出现了许多烂尾楼—夭折的建筑巨大的资金投人、难以更改的土建框架、巨额的债务、渺茫的市场前景使所开发项目势如鸡肋，不仅使开发商一筹莫展，也使之成为城市管理者的心病、都市的伤疤、公众指责的目标。城市管理者在忍无可忍的情况下会采取极端措施，如以炸楼并回收土地作为烂尾楼的最后归宿，但这毕竟会产生巨额浪费并与节能环保的社会趋势相矛盾，显然不是一种最好的解决方式。

二、研究的发展和现状

“烂尾楼”产生于上个世纪90年代，相对于建筑历史来说一个新生的事物，在改革开放和我国未进行大规模的建设之前是没有的。出现大量的“烂尾楼”现象之后，我国的学者对这一现象进行了比较系统的研究，包括“烂尾楼”产生的原因、社会根源、形成特点、解决措施等。其中在房地产的专业期刊和一般的报刊杂志上“烂尾楼”作为关键词的出现频率非常的高，表现了房地产的专业人士和普通老百姓对这一问题的关注。其中中国房地产及住宅研究会副会长张元端在人民日报上发表的文章《烂尾楼的死与活》和在中国建设信息上发表的《欢呼“烂尾楼”复活》都对“烂尾楼”的相关问题进行了较为深入的分析。但这一阶段的研究还是主要集中法律、经济、政策等宏观的方面，并没有深入到具体的改造实施的阶段。

三、研究的目的和意义

1、“烂尾楼”改造再利用对于城市环境更新的重要性是本课题研究的首要原因。“烂尾楼”自从90年代初产生以来就对我国的城市环境造成巨大的负面影响，不但影响城市景观，存在安全隐患，而且还造成土地和资源的极大浪费，影响地方经济的发展。因此，研究“烂尾楼”的改造再利用，探讨如何经济、高效、生态、合理的解决“烂尾楼”问题对于当前我国城市的发展具有重要意义。

2、“烂尾楼”改造再利用研究在当前具有急迫性。自从“烂尾楼”出现之日人们就在不断探索解决它的办法。我们很高兴的看到近几年各地都出现了“烂楼”开发的热潮。以天津市为例，通过政府的不断努力原有的66个停缓建工程目前都基本有了着落，在未来几年将基本解决“烂尾楼”的问题。但在具体的施和改造过程却出现了不少的问题。部分项目由于急功近利，改造显得过急过快缺少对项目的整体定位思考和精推细酌的设计过程，没有达到新建筑应有的艺品质和美感，与城市整体风貌和文化价值脱节。这主要是当前缺乏对“烂尾楼改造再利用进行系统的研究，对“烂尾楼”工作的特点不够了解造成的。所以对“烂尾楼”设计的研究具有较强的现实意义。

四、“烂尾楼”产生原因

（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。如海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

（2）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

（3）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。如广州曾经的第一“烂尾楼”中诚广场，楼高51层，总建筑面积达23万多平方米。由于买家多是港澳人士，1997年爆发东南亚金融风暴后，来自港澳买楼花的资金大幅减少，最终导致施工停止。

（4）因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

（5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

四、“烂尾楼”造成危害

建筑形象丑陋陈旧，影响市容环境和城市景观。建筑是城市主要的组成部分，优美的建筑形象为人们提供愉悦的视觉感受，而“烂尾楼”就像毒瘤一般对城市视觉环境造成巨大污染。

设备方面，一些塔吊、升降梯等长期滞留在“烂尾楼”上，风吹日晒备受腐蚀而没人管理，形成安全隐患。应对塔吊、升降梯等设备进行定期检查，加强固定，必要时予以拆除。结构方面，有些“烂尾楼”可能是因为存在结构隐患而导致烂尾的，严重的只有被废弃炸掉。

另一方面，浪费了土地资源，占用了大量资金，不利于房地产市场健康发展，严重的甚至会给所在地区的经济发展带来负面影响。

五、当前处理“烂尾楼”的对策

国务院颁布的《城市市容和环境卫生管理条例》第三十七条规定：“凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城市人民政府市容卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，经县级以上人民政府批准，由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门或者城市规划行政主管部门组织强行拆除，并可以处以罚款”等。这是“烂尾楼”处理在国家法律方面的依据。

“烂尾楼”的具体处理过程通常面临司法、行政、市场三个方面的问题。司法方面,多数工程诉讼累累,大楼查封,执行困难,给复工带来极大的障碍。行政方面,涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理,需要办理各种行政审批手续,进行施工图审查和质量、安全监督。市场方面,“烂尾楼盘”品质良莠不齐,市场潜质不一,盘活所需资金应有专门测评机构进行评估。每一栋“烂尾楼”的症结都不一样,所以要具体问题具体分析，一楼一策。目前我国各大城市基本都采取如下的解决措施：

1.建设单位自行复工。适用于有资金实力,没有诉讼纠纷的停工工程。如成都的海外交流中心、晚报新闻中心等工程就是政府督促业主限期自行复工。

2.协助业主进行转让。业主不打算自行建设的项目,可由业主自行转让。但要规定转让期限,不能无限期拖延。

3.政府帮助处理。对存在诉讼和纠纷,但诉讼标的低于项目价值,市场潜质较大,现业主失去操作能力,由政府指定中介机构进行处置。

4.司法强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值,涉及众多诉讼的项目,限定拍卖条件,进行强制拍卖。

5.对严重影响城市形象、违反现行城市规划、盘活无望的项目,则要采取强制拆除手段。

六、结语

随着当前我国经济的大好形势和城市的快速发展，“烂尾楼”改造复兴成为城市中的普遍现象。实践中暴露出的矛盾，引发了对这一问题的深入思考。“烂尾楼”的改造受到物质、文化、人为因素的多重影响和制约。本论文在详细总结“烂尾楼”加固改造各种方法，仔细分析了各方面的优劣势，确立改造加固的指导思想。力求为今后“烂尾楼”改造设计提供有益的参考与值得借鉴之处。

[1]邓雪娴，旧建筑的改造与更新——北京城市建设的新课题,建筑学报[J]，1996(3):41-45

[2]凯文·林奇，城市印象[M]，项秉仁译，中国建筑工业出版社，1990

[3]赖大臣. 抢滩中国房地产市场，烂尾楼成外资眼中的饕餮[M]. 北京现代商报，[2006-07-13].

[4]唐业清,万墨林.建筑物改造与病害处理[M].北京:中国建筑工业出版社.

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1007-6344（2016）03-0344-01

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