房地产企业项目管理存在的问题及对策

2016-02-18罗晗菏泽交通集团房地产开发有限公司山东菏泽274100

中国房地产业 2016年24期

文/罗晗菏泽交通集团房地产开发有限公司山东菏泽 274100

房地产企业项目管理存在的问题及对策

文/罗晗菏泽交通集团房地产开发有限公司山东菏泽 274100

项目管理对于房地产企业自身竞争力的提升具有重要的意义，科学有效的项目管理工作能够有效的杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。房地产企业项目管理工作需要进行管理理念的创新，引进严格的成本控制机制;完善售后服务以及房地产项目管理体系,提高各环节管理水平，使得工程质量有所保障，进而为企业创造更多的经济效益和社会效益，注入新活力，本文详细分析了当前房地产项目管理中存在的问题,提出了有效的解决对策。

房地产企业；项目管理；问题；对策

1、房地产项目管理中存在的主要问题

1.1 管理理论指导相对缺乏

房地产市场火爆时，开发企业出于市场狂热以及对暴利的追逐盲目跟风上马开发项目，投机目的很强虽然在这样的情况下仍然有企业赚到钱，但是随着房地产市场日渐饱和，竞争日趋激烈，靠传统“拍脑袋”、“凭经验”的项目开发运营方式逐步暴露出它的弊端:直接导致成本增高、楼盘滞销、资金回收期延长，甚至项目烂尾，资金链断裂、企业破产等情况屡见不鲜究其原因是缺乏成熟完善的房地产项目管理理论知识指导，忽视专业经营方法，阻碍了

企业的健康发展。

1.2 忽视房地产企业项目的可行性研究

由于房地产项目资金投入巨大，开发周期长，对政策和市场变化敏感，进行立项前的可行性研究、充分论证，已是行业的通行做法。但是投资者的趋利性和市场跟风行为，开发企业往往省略了这一关键而重要步骤或者流于表面，缺少实证资料，数据不全、深度不够，不具备参考价值：一是部分项目投资者为了拿到政府优惠政策，低价拿地进行囤地赚取因土地升值带来的价差，不是真正想搞开发;第二是受时间、成本、费用、人力资源等因素的影响，企业对于房地产开发项目的基础调查不到位，不经过严密的市场调查，缺少产品定位分析，贷款融资方案，导致项目结果是轻则项目开发失败、企业破产，重则扰乱市场次序，导致社会不稳定。

1.3 项目计划和进度控制不严格

由于房地产企业项目管理所处的内外部环境，项目的计划和进度管理存在许多不足。凡事预则立，不预则废。项目计划和进度管理的前提条件在于房地产企业经营者能够做好项目进度的事前规划。但是，实践中，部分房地产企业的项目进度计划却往往是十分混乱，没有赋予充分的重视，在项目开发过程中往往没有对房地产项目的实际情况进行“摸底”，来制定相应的实施计划和进度安排，更不用说专门有部门和人员来负责进度监督和管控了。第二，在项目实施过程中，房地产企业对工程前半期往往疏于监管，对于施工进度过分自信而导致松懈而到项目中期之后，则又为了尽快完工，追赶工程进度，往往牺牲了工程的质量，增加项目投资，无形中提高了房地产项目的投资成本，降低了房地产企业的利润。

1.4 缺少风险防控预案和手段

市场经济条件下，任何商业行为都是有风险的。房地产项目开发的全过程都面临各种风险:政策风险、市场风险、安全风险、法律风险、资金风险等。它们随时都可能爆发，影响项目进程。现实中的开发企业经常抱着侥幸心理，没有对这些可能的风险进行研判，提前制定有针对性的预案。当风险出现时，缺乏应对措施，或者应对不当不及时，项目推进因此付出不必要的成本，乃至项目夭折。

2、完善房地产项目管理的有效策略

2.1 做好市场调研，找准自身定位

开发商在开发之前应积极进行市场调研，了解市场现状以及消费者的需求，实行信息化管理，实时掌握市场动向，以免出现信息滞后的情况。在了解市场的基础上，认真分析自身实力以及不足之处，并明确自身在市场环境中的位置，找准定位，从长远考虑，合理确定所从事的房地产项目类型。然后进一步深入调查，从实际出发，积极开发能够以最低消耗获取最大效益的项目。调研工作及市场定位是房地产开发的前提，必须加强重视。根据市场需求搞好产品定位，比如若是经济发达区，可多建别墅、高档住宅等；若是贫困地区，则应减少高档次住宅的建设，以经济房为主，进而占领更多市场。

2.2 更新房地产项目进度管理理念，创新进度管理模式

为了提升房地产企业项目进度管理，可以从以下几个方面入手:第一，建立精细化管理的企业文化，“精细化管理”的“精细化”，其特点就体现在，企业管理的模式从以往单凭经验的粗放型管理，转变为依靠真实的数据，对项目工程的管理进行细致的分工、规范和分段，以实现管理活动在各个环节无孔不入的渗透进度管理，看似简单，实则与其他各个要素紧密相连，因此必须树立精细化管理理念。第二，创建进度管理创新模式，积极借鉴和运用现金的进度管理工具，实际上，现代进度管理的技术理念和手段己经十分丰富，市场上也有多款软件可供中小房地产企业经营者选择和使用，特别是新兴的信息通讯技术的广泛应用。

2.3 加强自身建设，强化售后服务

正确定位只是基础，此外还需完善自身建设，得到市场和消费者的认可，如此才能长久发展下去。从国内现状来看，购房是个人和家庭的头等大事，消费者购房时通常会综合品牌、信誉、价格、质量、服务等多种因素加以考虑。因此，开发商必须加强自身内部建设，树立良好形象，根据消费者心理，积极打造信誉品牌，以赢得消费者青睐，而这一切都要建立在高品质的基础上。另外，销售人员的素质极为关键，高素质以及良好的服务水平往往更能吸引打动消费者。所以开发商应定期展开专业培训，提升销售人员的综合素质，并建立良好为民的售后服务，以吸引更多的消费者。

2.4 加强管理工作的信息化建设

在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。