谢九

在当前经济背景下提出房地产去库存，无疑还是希望房地产能够重新为经济增长贡献一臂之力。尽管对于房地产是否应该扮演经济引擎一直是一个有较大争议的话题，但无论争议与否，中国经济在客观上已经对房地产市场形成了巨大的依赖，由于房地产在中国经济中所占的体量，房地产市场的疲软显然已经极大地拖累了中国经济的整体表现。今年前10个月，房地产投资增速降至仅有2%，而从单月来看，10月份的房地产开发投资更是负增长2.4%，而仅仅在5年前，房地产开发投资的增速一度高达30%多。而制约房地产开发商投资热情的，无疑还是国内房地产市场巨大的库存，只有房地产市场的库存被消化，房地产投资才可能重新起航，进而带动中国经济增长。

中国的房地产市场到底有多大的库存并没有一个权威的数据，如果以商品房待售面积这个指标来看，今年全国商品房库存仍在快速增长。按照国家统计局发布的数据，今年10月末全国商品房待售面积为6.86亿平方米，同比增长了14%；而在2010年，我国的商品房待售面积还不到2亿平方米，不到5年，全国的商品房库存已经增长了2.5倍。商品房待售面积指的是已竣工未售出面积，如果考虑到已建设未竣工甚至是已批未建等面积，全国的库存量将更是天量。

2008年次贷危机爆发后，国内房地产进入寒冬，当年10月份，各级政府迅速展开对房地产市场的救市行动，购房首付、购房契税乃至贷款利率等都出现不同程度的下降，结果房地产市场在经过短暂寒冬后迅速回暖，楼市价格和成交量持续创出新高，在持续数年高景气之后，直到这一轮危机降临。

在此次中央财经领导小组会议提出化解房地产库存之前，国内的房地产政策其实已经较为宽松。从限购政策来看，除了北、上、广、深四个一线城市之外，全国大部分城市已经基本解除限购；从贷款利率来看，随着央行数次降息，目前5年期以上房贷利率仅为4.9%，加之一些银行对首套房利率的打折，目前房贷利率已经处于最近十几年来的最低水平。

从一些常规刺激政策来看，想要达到房地产去库存的目的，继续降低利率可能会成为选项之一，无论对于中国经济还是房地产市场，都仍有进一步降息的空间；购房首付款比例也有可能继续下降，目前我国首套房的首付款比例为25%，预计未来可能会下降到20%甚至更低，二套乃至三套房首付比例都有下调空间。房地产交易的相关税费也有下降的可能，目前我国的房产交易税费依然不低，契税、营业税、个人所得税等等都处于较高水平，虽然有些税费当初出台的初衷是为了抑制投机炒作，不过客观上也加重了购房者的负担。在房地产去库存的背景下，房产交易税费也可能会随之调整，尤其是近期高层提出中国经济要加强供给侧改革，而供给侧改革的核心内容之一就是减税，因此，未来房地产交易的相关税费有可能出现调整，切实降低购房者的成本压力。

除了降息、降首付和减税这些常规手段之外，更值得关注的是这一轮房地产去库存是否会有不同以往的非常规举措出台。

住房贷款证券化有望随着这一轮去库存而提速。11月20日，《住房公积金管理条例（修订送审稿）》对外公布，其中最引人关注的是“住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”。资产证券化，是指把金融机构缺乏流动性但能够产生现金流的风险资产组合成一个资产池，转换成金融市场上可以流通交易的金融证券。资产证券化的好处在于可以有效盘活存量资产，弊端就是过度证券化之后，会带来难以控制的风险。2008年美国爆发的次贷危机，很大程度上就是资产过度证券化所致。

我国早在10年前就有过资产证券化试点，不过随着美国次贷危机爆发，国内的资产证券化试点被全面暂停。随着美国次贷危机的影响逐渐消散，而国内经济下行压力再度产生资产证券化的要求，从2014年以来，资产证券化开始再度逐渐恢复。去年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）等措施筹集资金，而这一次房贷证券化的试点扩展至公积金领域，也算是迈出了很大一步。我国住房公积金贷款额度一直较为紧张，通过资产证券化可以极大盘活公积金的使用效率，从而使得更多人可以申请到低利率的公积金贷款，进而刺激住房需求。按照央行的数据，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿元，公积金贷款余额为2.55万亿元，二者合计约为14万亿元，如果按照30%的证券化率来计算，对应着4万亿元的流动性，无疑可以在很大程度上支持房地产市场的贷款需求。不过，在放开住房贷款证券化的同时，如何避免美国次贷危机的前车之鉴，始终是一个需要警惕的话题。

在房地产去库存的压力之下，国内户籍改革的步伐也有望加快。11月份的国务院常务会议明确提出“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，预计商品房库存压力最大的三、四线城市有望加快户籍制度改革，最大程度吸引周边农村人口进城购房。目前户籍改革的基本原则是：“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”预计会有越来越多的中等城市会通过购房落户来吸引购房者，同时，通过提升城市的教育、医疗等公共资源供给，以及创造更多就业机会等，将新型城镇化和房地产去库存予以融合。据悉，时隔37年之后，中央城市工作会议有望在近期召开，上一次召开会议还是改革开放之初的1978年，在中国经济目前的背景下再度召开中央城市工作会议，其重要性自是不言而喻，预计住房消费、户籍改革等等都将可能是中央城市工作会议讨论的话题。

从根本上而言，想要有效化解房地产库存，还必须有效提升民众收入，使得民众收入能够缩小和房价涨幅之间的距离，让国内的房价收入比回调至相对合理的区间，否则，即使刺激政策再丰富，民众面对高企的房价也是有心无力。而最为直接有效的办法还是减税，这也在很大程度上和供给侧改革的大方向一致。上一次国内的个税改革还是2011年，当年将个税起征点从2000元上调至3500元，距今已经4年多时间没有调整，据悉财政部正在抓紧制定新的个税改革方案，最迟今年底或明年初就会上报中央和国务院。

过去30多年来，国内的房地产政策总是在调控和扶持之间来回徘徊，房价高涨时被严厉调控，经济疲软时又被予以重任，由于房地产客观上在中国经济中所占的比重，中国经济也始终难以摆脱房地产市场的影响。最近刚刚去世的诺贝尔经济学奖得主道格拉斯·诺斯曾经提出著名的路径依赖理论，大意是说制度变迁有一种自我强化的功能，一旦选定了一种制度，就会对其越来越依赖，哪怕是错误的路径也会不得不走下去，而进入这条路径的时间越久，将来退出的成本就会越高。对于中国经济而言，房地产的重要性自然是毋庸置疑的，不过，随着中国经济进入转型时期，也需要警惕对于房地产产生过度的路径依赖。