房地产开发项目设计管理分析

2015-10-31林坚

建材与装饰 2015年11期

关键词：影响质量设计

林坚

（融水县房地产综合开发公司　广西　融水　545300）

房地产开发项目设计管理分析

林坚

（融水县房地产综合开发公司广西融水545300）

在房地产整个项目中，设计规划是其中一个非常重要的组成部分。过去大多数房地产操作的重点主要集中于市场运作层面，对于住宅的规划设计讨论的比较少，对于如何通过建筑设计和规划来创造良好的居住环境涉及更少，本文就是通过对房企开发项目特别是住宅设计项目进行分析，确定设计原则，提高居住环境，提高房企在市场中的竞争力。

房地产；开发项目；设计管理；分析

前言

随着市场经济的不断发展，居民对于居住的需求也逐步从过去的简单物理要求上升到全面的要求层次，设计规划的发展趋势，正是由于社会、经济、技术因素的改变而促成的。要改变以往只注重硬件设计，忽视软件设计的问题，制定整个工程的设计原则，给项目最终成功打下厚实的基础。

1　项目设计概述

确定楼盘特色风格和建筑风格是一个房企或建筑最独特、最个性的表现，因为他作为建筑深刻的反应了人们在这个时期的审美观念和价值观念，房地产开发项目设计就是要考虑自然环境、地域、目标客户年龄、风俗、市场及文化层次等因素来确定建筑风格。大量的例证证实，有个性和风格的楼盘能够较好的得到消费者认同（见表1）。

表1　不同建筑物的设计要求

2　房地产开发项目设计管理的重点

我们将房地产商对投资开发工程的管理活动称之为房地产设计管理。房地产设计管理体现在房地产管理的整个过程当中，在具体的每个阶段存在一定的差异性，为能够促使开发工程总目标的顺利实现，则需房地产企业在开发设计中进行行之有效的管理，通常房地产企业开发设计管理的重点包括以下四个方面∶

2.1设计目标的管理

房地产企业进行相关设计的时候必然会有一个非常确切的目标，只有对设计目标开展行之有效的管理才能够确保房地产设计阶段与企业的目标相吻合，顺利市场的发展趋势，确保房地产企业获得最大化的社会经济效益。

2.2设计流程的管理

设计流程的管理指的是设计管理工作要确保规范化，把较为复杂的设计管理工作变得“标准化、制度化、程序化、系统化”，对设计管理工作中的每个方面进行科学整合。

2.3设计进度的管理

如果设计进度落后的话会造成房地产企业丧失更多的契机，所造成的损失是十分巨大的，为此，一定要对设计进度开展行之有效的科学掌控。

2.4设计质量的管理

在工程施工的整个过程当中，质量管理体现在每个阶段。而其中，设计质量管理的科学掌控在房地产开发当中是非常容易被忽略掉的，为此就会造成已经确定的规划设计方案在具体的施工作业中存在很多的不足，严重的对工程投资效益造成很大的不良影响。所以，为能够保证房地产开发的顺利进行，一定要对设计质量进行严格的掌控，既便于能够在第一时间内发觉出潜存的问题。

3　影响房地产开发项目设计管理的因素

影响房地产开发项目设计管理的因素大致体现在以下两个方面∶对房地产企业开发设计管理中的设计进度管理和设计质量管理∶

3.1影响设计进度管理的因素

3.1.1设计单位的挑选

任何一位房地产商都会愿意聘请水平高的设计企业来进行开发工程的规划设计，但在此问题上有的房地产开发企业忽略了自己的现实状况，盲目的去追寻水平较高的设计，但是要知道，水平较高的设计与自身企业并不会达到一致，盲目追求高水平设计很可能对设计进度造成很大的影响，起到相反的效果。

3.1.2设计目标的不明确

设计单位开展房产工程设计的过程当中，通常是依据开发企业的具体要求和最终目标来进行的，假设在设计的过程当中，由于设计工作者未能严格的遵循开发商的具体建设要求，那必然会致使设计规划反复的更改，这将会对设计进度的管理造成非常大的影响。

3.1.3审批设计的时间影响

具体的设计工作是需要分阶段、在一定时间内才能够完成的。如果刚开始设计工作未能够在定时内顺利完成，那么今后的设计工作也不能够按照之前预定的计划完成，这样便会造成设计图纸需要反复的更改，同时会严重的影响到设计文件的审批，而设计文件审批时间将会对设计进度造成很大的影响。

3.1.4协调配合的影响

房地产开发设计需要不同部门、阶段的专业设计进行协调配合，对各个部门进行协调是比较复杂的，假设各个单位相互间未能进行有效的协调，便会造成在设计的过程中出现阻碍，这将会对设计进度造成很大的影响。

3.1.5变更设计的影响

工程施工作业当中，若房地产开发商的一些施工企业需要进行设计变更，或由于设计单位在设计方案上潜存一些问题需要进行变更设计，那么都将直接对设计进度造成影响。

3.1.6更换材料、选用设备不当的影响

工程施工作业当中，假设因更换建筑材料或者使用了不合适的机械设备，都有可能会造成对原制定的设计方案进行更改的问题出现，这一问题的出现也一定会影响到设计进度的正常进行。

3.2影响设计质量管理的因素

3.2.1所选设计单位的综合实力

由于一些房地产开发商在挑选设计单位的时候选择存在很大的盲目性，总觉得选择高水平的设计单位是最好的，其实，这是房地产商对设计单位选择存在盲目性的表现，因缺乏正确的认识所以会对开发工程设计质量造成很大的影响。此外，即使是知名的设计院，假设忽略了专业知识的培训和校审，那么就会有设计工作者在设计水平上存在较大的差异性，同样会影响到设计质量。

3.2.2设计质量管理体系匮乏

在我国，房地产市场发展非常迅速，这就会造成开发商相互间的经济实力存在较大的差距，针对一些开发企业来讲根本不可能在较短的时间内创建出完善的设计质量管理体系，他们大多数是模仿或者照用其他大的房地产企业的质量管理模式，这种情况会由于未有效的结合本企业的现实状况，最终造成相反的效果，不能够确保设计质量。

3.2.3设计理念缺乏沟通

当下很多设计单位中的设计工作者欠缺强烈的市场成本意识，对具体的工程设计缺乏实地考察，原创性很低，甚至会直接照搬其他设计单位的设计，没有自己独特的设计理念。

3.2.4图纸质量有待提高

目前我国存在一部分房地产企业技术力量薄弱的现象，在这些设计企业当中，技术人员专业素质低，对图纸会审不重视，这样就无法确保对设计质量进行有利的掌控。

4　房地产开发项目设计管理中存在的问题和改进措施

4.1自身业务水平需要进一步提高

设计管理不仅要靠流程、制度去保障，而且需要过硬的专业技术为基础。作为设计管理人员，需要加强专业知识从理论到实践的学习，工程相关的内容和外延也要在力所能及的情况下也需要不断涉猎和掌握。在做好设计管理中的任务管理、资源管理、进度管理和技术管理的同时，不断总结和提高，在实际工作中摸索出一套适合自身公司的设计管理方法。

4.2设计管理能力需要进一步改进

在工作开展的过程中，不仅要求自身有较强的专业能力和水平，同时需要有很强的管理和协调组织等能力。因此在今后的工作中，需要通过不断学习公司的管理制度、同行业公司成熟的管理经验以及相关的管理知识，全面提高自身的管理水平。

4.3设计管理团队需要进一步加强

设计管理工作因其专业性和重要性，需要配置一定数量的专业人员（建筑专业、水电专业、装修专业等），形成一个精干有力的设计管理团队，在项目设计运作在事前、事中和事后能够进行全方位的把控，并结合公司的实际情况不断摸索总结，形成一套科学合理操作性强的管控标准。打造好专业的设计管理团队，将有利于工作的顺利开展，并提高公司的竞争能力。

4.4项目人员配置需要进一步合理

项目公司在招聘技术管理人员时，需要提早配置，最好在项目规划和方案设计时就能够参与，有利于降低项目运行风险。在熟练掌握施工技术的同时，技术管理人员应该掌握一定的设计管理知识，有利于和公司总部和设计院进行技术工作的沟通和精细化管理。