吴振华++蒋红

摘要：对房地产开发过程中的土地增值收益和参与此过程的多元主体运用博弈论方法，从土地出让价格、资金筹集方式、房地产价格三个层面分析主体之间的行为对土地增值的影响；以绍兴市某房地产开发项目为例，估算多元主体在土地增值收益中的分配。结果表明：中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者都对土地增值做出了贡献，并在不同程度上参与了土地增值收益的分配。最后，提出转变土地使用权出让方式、改进房地产金融的配套措施、完善土地税收政策、加强我国土地增值收益分配的管理手段等相关建议，有效保护多元主体在增值过程中切身利益的同时，为调整土地增值收益分配机制提供新的思路。

关键词：房地产开发，土地增值，多元主体行为，收益分配

中图分类号：F321.1 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）07-0045-54 收稿日期：2015-06-07

土地增值是土地价格的上涨和土地价值的增长，随着我国城市土地有偿使用制度的推行，土地市场逐渐发育成熟，土地资产价值逐渐显化。中国城市地价动态监测网站显示，2000年全国住宅地价水平仅为918元/平方米，2014年全国住宅地价水平就已经升至5277元/平方米，14年间全国住宅地价水平就增长了近5倍，年均增幅35.7%。目前，关于土地增值的研究重点是土地增值的影响机理及其收益分配。土地增值既与土地利用调控、税收、政策等宏观因素有关，也受邻里关系、区位、交通等微观因素影响；土地增值是全社会共同努力的结果，其收益和分配直接体现土地所有者与使用者的利益关系。目前文献中分析这些主体行为对土地增值的作用和影响还不多。因此，本文对房地产开发过程中的多元主体行为进行研究，不仅需要分析主体之间的行为对土地增值的影响，还要分析主体在土地增值收益中的分配关系，以此丰富和完善城市土地增值的理论体系和研究框架，为研究城市土地增值收益分配理论提供新思路。

1 房地产开发过程中的土地增值及主体分析

1.1 土地增值收益分布

房地产开发过程是创造和体现城市土地价值的重要过程，包括土地开发、土地出让和房产开发3个环节。在土地开发环节，政府对土地进行开发，可以获得由基础设施建设带来的全部土地增值收益。土地出让环节是体现城市土地价值的主要环节，此时产生的增值以土地出让价格的形式体现出来，政府参与了增值收益分配。房产开发是使土地达到建筑物用途的环节，这时候的土地增值通常由房屋交易中的房价确定。然而，开发商是追求房地产开发利润的，一般不会单独计算在土地上真正获得了多少，所以此时的土地增值是包含在房地产利润中的，即开发商参与了土地收益的分配。因此，对于房地产开发过程中产生的增值，可以通过土地出让价格、房地产价格等形式表现出来，同时政府还可收取由土地使用者缴纳的税收，土地增值的另一种表现即从税收政策中体现，所以政府和土地使用者可以共同参与土地增值收益的分配。因此，房地产开发主要是指从政府开发土地开始到开发商完成房地产项目时所发生的土地增值过程，是个人或群体相互作用最激烈的一种“社会情境”，是由众多的利益主体进行决策的一个复杂过程。

1.2 多元主体的分类

在我国，城市土地归国家所有，国家是土地所有者。地方政府代表国家履行相关权利和义务，是土地管理者。土地使用者主要是指有偿使用土地的集体或个人，主要包括开发商以及房屋和土地的使用人，除此之外，还有其他利益主体，如投资商、施工方、商业银行、媒体、中介及物业公司等。上述主体都可能为土地增值做出贡献，应得到相应回报。据此，对房地产开发过程中的多元主体做出了分类，如表1所示。

在房地产开发过程中，中央政府通过制定土地、金融、税收等政策来影响其他主体的行为，从而对土地增值产生影响，是土地所有者；地方政府通过开发土地、出让土地来增加财政收入，是土地管理者；开发商购买土地，并利用银行信贷进行房地产开发来获取利润，是主要的土地生产者；商业银行为地方政府和开发商提供房地产开发贷款以及为购房者提供房地产抵押贷款，来获取优质的资产，是主要的土地投资者；自住型购房者为满足生活需要、改善居住条件而购买房屋，是主要的土地消费者。可见，这几个主体是对土地增值有较大影响的利益主体。

2 房地产开发过程中多元主体的行为分析

2.1 土地出让价格层面的行为分析

我国现行土地出让方式有协议出让和招拍挂出让。在这几种出让制度下，中央政府可以在土地出让环节约束和规范地方政府和开发商追求最大化土地收益的行为动机，进而影响土地价值的变化。与协议出让相比，招拍挂出让从三方面改变了博弈规则：一是竞争门槛的提高，把开发商的开发资质、企业信誉、财务状况等列入投标条件中；二是“价高者得”的竞争手段，对土地的取得采用市场化的竞争机制；三是土地出让金必须付清才能拥有土地开发权。这三方面的改变，使得博弈也由原来的地方政府与开发商之间的博弈转变为开发商内部的博弈，博弈关系的转变可以让土地出让价格更接近土地市场的实际价值，保证国土资产的增值。

2.1.1 协议出让土地的博弈分析

在我国，地方政府是土地的唯一出让方，也是协议底价的制定者，因此对协议出让价格的确定具有决定作用。协议出让土地中，地方政府有两种行为选择：降价和不降价。假设现有a、b两块同质的土地，若地方政府A、B均不降价，可获得来自土地的净收益分别为Aa、Bb。而当地方政府A认为降价增加的收益要大于其带来的损失时，就会率先降价，从而取得收益增加额；此时，若地方政府B采取不降价行为，就会损失的收益。若两政府同时实施降价行为，那么他们的净收益都将遭受损失，分别为、（，<）。如图1所示的收益矩阵，博弈结果最终可能出现零地价，使得开发商以零成本购地。所以，在协议出让过程中，博弈的最终结果是地方政府选择降价行为，即博弈的纳什均衡解为（降价，降价）。

可以发现，对A、B两政府来说，降价后的收益实际都比降价前的收益要小，而两政府还是愿意选择降价。如图2所示，假设市场均衡状态下的土地价格和供给量分别为P*和Q*。当地价下降到P1，土地供给量变为Q1，此时开发商愿意购买土地，而市场呈现土地供给缺口Q2-Q1，反映到市场上的表现是土地需求旺盛。事实上，在供给量为Q1的情况下，土地出让价格应是P2，最终地方政府纷纷选择降价，原因就是可以产生图中相当于长方形P1P2MN面积的经济租。

由以上分析可知，由于经济租的存在，地方政府愿意以低价出让土地给开发商。因此，协议出让土地容易在地方政府与开发商之间产生寻租活动，这不仅损害国家的利益，还让土地收益流入其他主体手中。当土地处于多次流转阶段，开发商就可以攫取这部分的土地增值收益；同时，由于开发商购地的成本很低，他们往往通过囤地的形式获取更多的收益，而不愿意继续开发房地产。可见，在协议出让制度下，地方政府的行为非但没有保证土地增值，而且还让国土资产受到严重损失，这迫使中央政府转变土地出让方式，加快对招拍挂出让的推行。当采用招拍挂方式出让土地后，由于竞标者人数增加，市场竞争机制逐渐形成，土地出让价格可以更加接近市场真实价格，既能保证国有资产的增值，又能维护国家的利益。

2.1.2 招拍挂出让土地的博弈分析

本文以招标出让方式为例。在招标出让土地中，假设为地方政府出让这次土地的底价，且不对外公开；为第i个开发商对土地的私人估价，且相互之间各自独立。设参与此次竞标的开发商有n个，若开发商报价为b，那么他竞标成功的净收益就是（）。即i的支付为：

其中，且

可以发现，在所有开发商最优策略选择相同的情况下，私人估价高的开发商其报价一定高于私人估价低的开发商；同时，地方政府的策略为在满足开发商报价高于底价的条件下，选择报价中最高的开发商。因此，在给定私人估价和最终报价的假设条件下，根据一级密封价格的招标模型，可得开发商的期望支付为：

结果表明，开发商的最终报价与参与竞标的开发商数量n和开发商对土地的私人估价有关。可以发现，开发商人数越多，其最终报价也越高。尤其是，当开发商人数趋于无穷时，开发商的报价达到其估价的最高值。也就是说，参与报价的开发商越多，最终确定的土地出让价格就越高，国家收取的土地出让金也就越多。

当参与竞标的开发商数量增加时，开发商的报价与其保留价格的价差会越来越小；由于开发商数量趋于无穷时，国家几乎可以获取全部的收益，这对于开发商来说，他的净收益将变为零。因此，博弈陷入“囚徒困境”。为了逃脱这种情况，在实际出让过程，开发商们会存在合谋拿地行为。而开发商之间的这种合作与串谋行为，必然导致土地出让价格脱离土地市场实际价值。所以，与协议出让方式相比，招拍挂出让方式虽然提高了竞争门槛，可以保证国有资产增值，但不可否认的是，这种方式也存在制度缺陷。

2.2 资金筹集层面的行为分析

商业银行是房地产开发过程中贷款资金的主要提供者，从土地开发环节的土地抵押融资到房产开发环节用于房地产项目建设的流动资金贷款和购房者的买房消费贷款，商业银行为他们提供了大量的信贷支持，参与了土地增值收益的分配。本文以房地产项目建设的资金贷款为例，构建开发商和商业银行之间关于资金筹集的博弈模型。

假设开发商的筹资方式有两种：自主筹资和银行信贷。假设开发商的期望收益与他的项目开发能力有关，在自主筹资方式下，设开发商自主筹资并成功开发的概率为，则开发商的期望收益为。在银行信贷方式下，若商业银行不同意信贷，设此时开发商仍将选择自主筹集的方式；若银行同意开发商进行银行信贷，除了商业银行能够得到一笔贷款利息R作为其贷款利润外，开发商的项目开发能力也将得到提高，概率变为P2，且，此时开发商将取得项目开发带来的利润是。假设博弈过程是动态的，双方行动有先后顺序，那么，商业银行和开发商的资金筹集行为博弈的扩展式如图3所示。

由上述模型可知，在银行信贷方式下，双方需要对银行所得的收益R进行协商，而协商的过程实际是一个讨价还价的博弈过程。因此，针对上述问题，将采用纳什讨价还价解来解决。由各参与人的支付函数可得到纳什解应满足：

上述最优解为：

因此，上述各参与人的支付函数可重新表示为：

（银行信贷，不同意）：

（银行信贷，同意）：

可以看出：，。所以，自主筹资与银行信贷相比，开发商和商业银行更愿意选择信贷方式，即博弈的纳什均衡为：（银行信贷，同意）。

因此，当开发商可以从商业银行那里申请到贷款时，开发商不会选择自主筹资，因为向银行贷款更有利于减少开发风险，并且能够达到收益的最大化目的。同样，对于商业银行来说，为了追求最大化的贷款利润，同意信贷方式也是其最优策略。由于土地资产融资中的增值收益通常从商业银行的贷款利润中体现出来，因此，银行的贷款利润越高，所获的土地收益也就越多。为了参与更多的土地增值收益，商业银行会鼓励开发商再去购买土地并继续给其发放担保贷款，如此反复的进行，商业银行就为开发商们营造了较为宽松的金融环境，开发商也会借此炒高土地的价格和囤积更多的土地。可见，在获取应得收益的同时，商业银行通过助长他人的不正当行为和违背金融法律等规定，掠取了不属于他的收益。

2.3 房地产价格层面的行为分析

房地产价格是在房地产开发完成后形成的可直观的房地产价值的货币表现，由前期土地开发工程费、土地价格、建筑安装工程费和开发管理费构成。其中地价占房价的比重较高，房地产的价值由土地的资产价值决定。另一种观点是，对土地的需求是基于对房产的需求形成的，房价的上涨推动地价的上涨。本文认为地价与房价相互影响。地价是房价的成本构成，它的变化信息影响开发商的土地收益，为追求最大化的收益可以改变开发商的行为，从而影响房价；而来自房价的变化信息又会影响政府的行为，从而对土地价格产生变化。由于此时的土地增值由房价确定，因此，建立开发商与购房者之间关于房地产价格的定价博弈模型，如图4所示。

运用相对优势策略下划线法求解可知，开发商的高价和购买者购买的组合策略是两者的相对优势策略，然而在本次博弈中，有且仅有此种策略是双方愿意选择的，因此开发商和购房者的纳什均衡是开发商采取高价，购房者采取购买的行为。从博弈的均衡解可以看出，开发商总是实行高价策略。由于开发商的高价策略会反过来影响政府的行为，从而增加对土地的引致需求，这必然导致土地价格的上升，对土地增值产生影响。因此，房价越高，开发商所得的土地收益也就越多。购房者不能从房地产开发过程中直接参与收益分配，其获益方式在于预期的土地增值收益，可以对土地增值产生一定影响。虽然购房者的观望行为会使所有主体对土地增值的作用付诸东流，但受自身条件的约束以及外界带来的压力，购房者的观望行为只会是暂时的，最终购房者还是会选择购买房屋。此外，若地价过高，开发商就很有可能将成本转嫁到购房者身上，从而容易造成社会福利的损失。

3 房地产开发过程中主体及分配的案例分析

由上文分析可知，在房地产开发过程中，主体行为之间的博弈可以影响土地增值，并且增值收益在各主体之间分配。通过案例分析的方法估算政府（中央、地方）和土地使用者（开发商、商业银行、购房者）的实际收益分配情况，旨在说明各主体之间的分配关系。

3.1 案例介绍与数据说明

本案例选取绍兴市越城区某住宅小区建设项目为研究对象。小区处于人民路一号，东侧临迪荡湖路，南临人民东路，西侧是环城河，北侧是浙东古运河，土地面积为58087平方米，于2009年5月20日被某家房地产开发公司拍卖竞得，成交价款为45000万元，土地出让前已完成“五通一平”。本小区的技术经济指标如表2所示。

假设项目的所有住宅及停车位全部售出，通过上网查找相关信息，该住宅销售均价基本在14000元/平米；通过咨询行业相关人士，绍兴市二手车位均价约为20万元/个，则该小区的销售总收入是122560万元，单位面积土地销售价格为21099.39元。同时，还了解到，近年来绍兴市土地开发“五通一平”的成本在280元/平方米左右，由于土地开发的技术水平在一定时期内是固定不变的，因此绍兴市土地开发成本约为280元/平方米。结合工程造价方面的相关知识，同时根据绍兴市房地产业的实际情况，可以估算出该项目建设中投入的人工和物资投入成本总和是41454.36万元，单位面积土地的投资成本为7136.6元/平方米。按用地面积3元/平方米缴纳城镇土地使用税、土地出让金的3%缴纳契税、销售额的2%预缴土地增值税以及各种税金与附加，可得政府收取税费约为8941.16万元，则单位面积土地承担的税费成本为1539.27元/平方米。

3.2 土地增值收益估算及结果分析

3.2.1 土地增值收益的确定

在该项目中设地方政府在进行土地开发前的土地价值为0，那么各主体的土地增值额的计算如下（均按单位土地面积计算）：

土地增值总额：

政府的土地增值额：

土地使用者的土地增值额：

其中I为土地出让金，C1是土地的开发成本，T为政府在房地产开发过程中收取的土地税收，Q为该项目的销售收入，C2为房地产开发的建设成本。

3.2.2 收益估算及结果分析

应税所得率是依据某一行业经营利润率或销售利润等指标测算出来的一种对征收企业所得税的企业计算其应纳税所得额的比例，在一定程度上可以反映某个行业的人工投资收益水平。因此，可以采用应税所得率来估算房地产开发过程中开发商的土地增值收益，即开发商获得的土地收益额相当于税前平均利润扣除企业所得税。本文采用15%的应税所得率、25%的企业所得税基本税率，那么开发商在该项目中获得的税前平均利润为3164.91元/平方米，应该缴纳的企业所得税是791.23元/平方米，开发商由此得到的土地增值收益为2373.68元/平方米。需要特别说明的是，由于商业银行和购房者的土地增值收益不能具体量化，因此本案例重点对政府、开发商、与商业银行和购房者的土地增值收益进行估算。该住宅小区建设项目的土地增值收益估算如下：

根据上述内容，已知：该项目的销售收入为21099.39元/平方米，土地开发成本280元/平方米，土地投资成本为7136.6元/平方米，土地出让金为7747元/平方米，土地使用者向政府缴纳的土地税收总额为1539.27元/平方米。将这些数据套入上述的计算公式，可得：土地增值总额是13682.79元/平方米，政府所得的土地增值收益是9006.27元/平方米，土地使用者获得的土地增值收益为4676.52元/平方米。由于开发商的土地增值收益是为2373.68元/平方米，那么商业银行和购房者的土地增值收益就是2302.84元/平方米。因此，政府、开发商与商业银行和购房者之间的土地增值收益实际分配比例为65.82：17.35：16.83，如表3所示。

可以看出，政府的土地增值收益分配比例最高，对土地增值影响最大；开发商所得收益的分配比例占据第二，影响土地增值的程度次之；商业银行和购房者对土地增值影响最小。表明，各主体在不同程度上参与了土地增值收益分配。

4 结论与建议

从房地产开发过程主体行为对土地增值的影响和主体收益分配分析中可以得出，中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者都对土地增值做出了贡献，并在不同程度上参与了增值收益的分配。本文基于上述分析提出以下几点建议，希望保证主体合理收益的同时，对一些不正当行为起到规范作用，从而调整土地增值收益的分配关系，有效保护多元主体在增值过程中的切身利益。

一是转变土地使用权出让方式。在土地协议出让中，地方政府往往采取降价手段寻求租金，使得土地价格无法显现其真实价值，主要原因是缺乏竞争性。当招拍挂方式引进竞争机制后，土地价值得到充分体现，国家的经济利益也得到了保证。然而，在招拍挂出让中，由于开发商的支付几乎为零，有些开发商就与其他开发商合谋拿地，破坏博弈规则。这种情况下，中央政府应该引入包含惩罚机制的土地出让制度，对于“串谋”“陪标”拿地的开发商严加监管并加以处罚。同时，地方政府应该吸引更多不熟悉的且有实力的开发商参与竞价，从而保护国家的利益。

二是改进房地产金融的配套措施。房地产开发对银行贷款依赖度高，在参与土地增值收益分配中，商业银行承担着房地产开发的金融风险。因此，商业银行应该完善信息披露制度和风险预测机制，切实维护自身的合法利益。同时，为防止开发商过度炒地、囤地行为，商业银行还可考虑实施差别化的金融调控政策：对于开发普通住宅的建设用地，可以提供宽松的信贷环境；对于开发高档住宅、公寓或别墅的，应提高开发商的融资成本和严格其贷款条件。而对于违反相关房地产金融法律法规的商业银行，应借用法律对其严惩并追究其责任，防止其损害他人的利益。

三是完善我国的土地税收政策。当前与土地相关的税收中，土地增值税是国家为了调节土地增值收益而采取的一项税收措施，主要目的是为消除土地开发带来的负外部性，比如地价、房价的疯涨，因此这一税种的征收影响到的主要是开发商。然而，也不能挫伤开发商的积极性而影响经济增长，由开发商追加投资获得的土地增值应归其所有。税收是我国土地增值收益的第二次分配，通过对土地增值税的改革，不仅能对房地产投机行为起到抑制作用，而且可以实现土地自然增值收益的回收，有效防止土地收益的流失。

四是加强我国土地增值收益分配的管理手段。政府对土地增值影响最大，说明政府在我国土地增值收益分配中占据主导地位。因此，可以赋予地方政府更多的管理权。地方政府是土地增值收益回收的主要部门，可以允许地方政府自己设置税种，制定税率，从而有效调节土地收益的分配，同时对一些投机行为起到抑制作用；此外，还应加强司法制度建设，只有依法治国才是实现土地增值收益合理分配的保障。作为房地产市场的弱势群体，购房者应该拿起法律武器捍卫自己的利益。可以增设购房者保护公益诉讼制度和尝试建立购房者诉讼基金制度，以此保护自己的切身利益。

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作者简介：

吴振华，博士，副教授，研究方向为房地产经济和土地增值与收益分配。

蒋红，硕士研究生，研究方向为城市土地增值与收益分配。

基金项目：

国家自然科学基金项目（71163008）；广西研究生教育创新计划资助项目（YCSW2012067）。