李京顺

[摘 要]随着改革的深入和经济的发展，发给土地登记管理工作面临新的问题，文章以延边朝鲜族自治州为例，指出目前土地登记管理工作的问题，并提出解决这些问题的对策建议。

[关键词]规范；土地使用权；土地所有权；土地登记

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.44.188

1 前 言

土地登记是指将土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记作为产权制度的重要组成部分，在市场经济条件下起着重要的法律依据作用，维系着土地市场的正常运行。

随着我国改革开放的深入和市场经济的发展，土地作为一种重要的经济资源，其金融资本的地位日益突出。土地登记不仅关系到土地权利人和利害相关人的切身利益，而且也维系着土地市场的正常与否。规范土地登记事关国土资源依法行政体系建设，意义十分重大。

2 土地登记管理工作的问题

2.1 全社会土地权利意识淡薄

延边朝鲜族自治州属“老、少、边、穷”地区，在党的民族政策指引下，新中国成立以后尤其是改革开放以来，延边经济有了快速发展，社会有了明显进步。但是与发达地区还有很大的差距，造成了全社会土地权利意识淡薄，农村地区尤为明显。在农村朝鲜族集聚的村屯青壮年到国外和外地打工，留守的绝大部分是老年人。他们年老体弱，行动不便者多，由于文化程度不高，法律意识淡薄，遇事处置能力较差。一些子女们出去打工时，把耕地的承包经营权证、房产证等托付给家里的老人们管理，一有情况，不知所措者居多，导致土地登记的漏报、错报或其他问题，给土地登记管理工作带来问题。

2.2 农村宅基地遗留问题突出

近几年，在社会主义新农村建设中，为了改善农村社会文明发展，改善农民的居住环境，全州农村各地规划实施了旧房改造和新房建设，大部分村屯面貌一新。但是普遍存在着旧房拆迁、移地新建带来的新问题。地属变更，宅基地面积变化，房产权属更换等给集体土地使用权登记带来新的任务。还有一些地处边境的村屯整村搬迁，一些旧房未拆，一户多宅，多占土地等问题。宅基地管理制度不规范，不健全，给土地登记管理带来新的问题。

2.3 土地登记与不动产登记相互脱节

我国现行体制下，土地登记由国土资源局管理，房产登记由房产管理局管理。这给犯罪分子带来可乘之机，犯罪分子伪造土地证骗取贷款的案件时有发生。近几年，随着国家金融政策的改革，不动产之一的土地与金融的关系日益密切，土地和房产权证作为抵押贷款每年以数十位的百分比递增。虚假土地、房产不良贷款给银行造成很大的损失，有的多重贷款抵押，多重担保骗贷，不能实现网上查询和异地查询，在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。

2.4 办理土地证的意识不强

目前，普遍存在着注重办理房产证，而忽视办理土地产权证的问题。随着农村农民住宅的普遍改造和城市大批新住宅楼的蜂拥而起，给搬迁户带来了变更房地产产权手续的问题，而很多户未能及时到相关部门办理土地证的变更手续，导致原土地使用者找不到而办不了土地证，造成房产证和土地证“两证”产权所有者姓名不一致等现象普遍存在。

3 加强土地登记制度的几点意见

土地登记是一项重要的法律制度，是土地产权管理的核心，在国土资源管理中发挥着不可替代的基础保障作用。在我国经济社会发展的新形势下，延边地区土地登记工作面临新的情况下，针对出现的新矛盾、新問题，根据国家和各级政府出台的一系列法律法规和政策文件精神，为了加以规范土地登记工作，维护土地使用权的合法地位，对上述问题的解决提出以下思考意见。

3.1 强化土地法规的宣传力度，提高土地登记的法律意识

根据延边地区的农村现状和实际，针对土地发证工作的具体情况，进行全面的翔实的土地法规的宣传活动，提高全社会依法保护自身权利的意识。特别是在朝鲜族集聚的村屯出现的土地闲置、转让、挂失中存在的土地登记问题予以侧重宣传。对老、弱、病、残而子女在国外或外地打工农户的土地登记变更的宣传工作要做到炕头，宣传工作可采用朝鲜语和汉语“双语”，不留死角。通过普法宣传和土地登记工作，解决土地权属纠纷，完善土地管理体系，进一步规范土地管理登记制度，促进边疆少数民族地区的社会安定和民族团结。

3.2 加大农村宅基地使用权登记发证工作力度，确保农民的合法权益 针对社会主义新农村建设中出现的旧房改造和新房建设现状，要采取有效措施细致进行农村宅基地使用权的调查，查清宅基地的权属、界地、面积等基本情况，加快办理宅基地使用权的登记发证工作。

目前，农村宅基地使用权登记工作量大，问题复杂。土地部门要切实转变工作作风、增强服务意识，积极为农民群众提供周到而细致的服务，方便农民群众申请办理宅基地使用权的登记。根据国家《土地管理法》和《物权法》以及各级政府的相关法规文件精神，严格处理农村中出现的房屋拆迁、改造、翻建、重建中出现的宅基地使用权变更问题，切实做到登记发证工作万无一失，保护国土资源，保护农民的合法权益。

3.3 建立不动产登记的配套制度，严厉打击涉及不动产行业的违法犯罪

不动产中土地所有权证应由国土资源部门办理权属登记，住房和建设部门收到消费者信息资料后，应及时转交国土资源管理部门。在此基础上，建立统一的房地产转让信息平台，并对外公布。这样既可避免出现登记工作中的脱节现象，当事人还可根据原始记载事项主张自己的权利。如果登记机关有误或遗失有关证据材料，应承担相关责任。涉及不动产的有关部门共建信息交流平台，可以提升风险管理能力，是防范不动产行业经济犯罪行为的长效机制。

根据国家相关法律法规，在不动产行业中，以土地登记的欺诈行为而出现的经济犯罪，要追究法律责任，予以严厉查处查办。

3.4 加强土地产权登记管理制度，保护产权当事人的合法权益

房地产是指土地及其附属房产。国土资源部已经出台了《土地登记办法》，住房和城乡建设部出台了《房屋登记办法》用以规范登记发证程序，含有登记不同的内容，发放不同的证书等。对于房地产产权所有者来看，一定要一并办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，以便进行正常的市场交易。

我国土地登记制度框架已经基本构建，但是由于长期以来忽视土地权利，造成了全社会土地权利意识淡薄，土地权利人的合法权益未能得到有效保护。土地登记工作仍然存在着在登记法律、登记程序、登记机关、登记证书等诸多方面不统一的问题，需要在今后的工作中进一步规范、完善和提升。

我们要以党的“十八大”精神统领全局，进一步转变观念，转变职能，转变作风，加强土地管理工作，做到保护国土资源更加严格规范，服务社会更加全面优质，民生为重，“以人为本”，建设“和谐国土”，不断提高国土资源对经济社会发展中的贡献。

参考文献：

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[4]陈矫建.土地登记制度往何处去[J].中国土地，2010（7）.