徐进

又说“金九”，有意思吗？还真有！

年年岁岁“金九”相似，岁岁年年行情不同。对于房地产圈内而言，年年盼着黄金秋季，年年都说“金九银十”，似乎已经成为了一种习惯。今年也不能免俗。

眼下，北京楼市九、十月的氛围也正在被逐渐炒热。如果你觉得“金九”是老生常谈，甚至是概念空谈，一句“金银”说不够，那我们给你这些理由：央行又降息降准了，公积金首付两成了，入市项目增多了，数据持续向好了……总而言之，为了配合这楼市传统的“好日子”，大家都提振起了精神，目标是冲击今年下半年的新高峰。

降息降准降首付

就在“金九”前夕，“央妈”祭出了重大利好，无疑是楼市的一剂兴奋剂。8月25日，中国人民银行宣布，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

是的，“央妈”又降息了。从去年11月以来，央行已经连续五次降息、四次降准，每次降息幅度为0.25个百分点。累计降息幅度很大，带给购房人房贷优惠也是实实在在的。据链家市场研究部，若使用商业贷款200万元房贷、30年还清，按照基准利率、等额本息计算方法，连续五次降息之后，贷款人每月还款额将减少1786.68元，30年还款总额将减少42.1万元。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，近十个月来的降息降准政策频出，虽然已经有些“审美疲劳”了，并不会对市场产生速效的作用，但是累计降息幅度较大，使得市场的流动性不断充裕。

随后不久，住建部、财政部与央行发布通知，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。此外，政策规定北上广深四个一线城市可在国家统一政策基础上，结合本地实际自主决定。

同样的，这也不是今年第一次公积金政策调整了。今年3月30日，央行、住建部、银监会曾联合发布通知，购买首套普通自住房公积金首付比例降为20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，最低首付款比例为30%。因为将二套房的首付比例从七成降为三成，这个被称为“3.30公积金新政”的政策直接推动了北京等一线城市四、五月份楼市成交增长放。

北京市房协副秘书长陈志认为，此次公积金新政特别提出了“北上广深”的自主决定权，与当前房地产市场的形势有关。

总体来说，二套房公积金贷款首付两成利好三四线城市的楼市复苏。在“金九”这个时间点上推出新政，也意在鼓励开发项目积极入市。

北京新房现供应高潮

既然已经有了政策的利好鼓励，房企自然不愿意在传统旺季“金九银十”无所作为。就北京市场而言，众多开发项目都把推盘时间定在9月，楼盘积极入市，营造热闹氛围，使得今年9月成为年内供应的新高点。

据亚豪机构数据显示，9月北京将有34个项目入市，其中14个为老项目后期，20个为纯新盘，创造年内供应小高峰。其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城原著等在内的14个老项目后期。

从区域供应来看，风头正劲的通州成为供应量较多的区域，共有6盘入市，以通州运河核心区的商住办公项目为主。通州入市项目包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等商住项目。业内人士认为，通州区域限购无疑会造成一波“大起大落”的行情。目前来看8月份通州楼市成交整体维持在高位，在全市成交占比高达22%。限购执行之后，通州的普通商品住宅成交可能会出现阶段性下滑，另一方面大量不受限购影响的商住项目将迅速填补市场需求。

此外，整体来看，房山、朝阳、昌平等区域是9月推盘较多的区域。昌平区有领秀慧谷、中国铁建尚城汇、花雨汀等项目入市。据了解，进入8月以来，昌平纯商品房在北京区域楼市中仅次于通州，成交量不容小觑。

今年北京“金九”的另一个重要特征就是供应结构的调整，中高端项目占比明显增多了。9月预计入市的34个项目当中，别墅项目有5个，包括房山区的天恒乐墅、通州区的金隅78墅、顺义区的首创禧瑞墅等；高端公寓项目6个，其中报价最高的为东城区东直门区域的使馆壹号院，单价最高为12万元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年豪宅项目频频亮相，扎堆推盘，被业内称为北京房地产史上的“豪宅元年”。秋季是豪宅、别墅项目呈现效果最佳的季节，加之新老高端项目大多已经锁定一定量的意向客群，高端物业此时蓄势待发，纷纷趁着“金九银十”整装入市。

窗口期悄然开启

对于“金九”的预期，业内表示了积极乐观的态度，降息降准以及公积金首付比例的下调，带来的是实实在在的购房门槛下降，将惠及真正有需求的购房群体。因此，业内普遍判断，此时购房窗口期已经悄然开启。对于具体项目而言，踏准了“金九”的时机，把准了市场的节奏，就能在传统旺季拔得头筹。

就北京市场而言，除了高端项目扎堆引人注目之外，今年数量较多的商住办公产品的表现也比较抢眼。首先是通州区域内，受区域限购影响，一些普宅项目被“打压”了，而诸多不受限购影响的商住项目则“蠢蠢欲动”。从9月入市的项目来看，一些项目价格已经出现小幅上调，产品类型也有相应调整。

此外，一些性价比较高的项目已经开始领跑9月，表现非常抢眼。如位于大兴区义和庄地区的北京泰禾中央广场，在9月1日“一小时卖出8.5亿、狂销380余套”，获得大兴区域项目单日销冠，“金九”首战大捷。据了解，目前大兴区在售普宅项目不多，天宫院、黄村、亦庄等老牌新房板块都有沉寂之相，加之近期大兴区多宗热门土地的成交，高地价也推高了房价预期，给区域内商住项目带来窗口期。

中原地产研究部总监张大伟认为，今年的“金九”有着较好的利好政策环境，预计后期将会有更多的楼市救市政策继续出台，将持续刺激市场回暖。同策咨询研究部总监张宏伟表示，不仅购房人要把握当下的“窗口期”，房企也在积极加快推盘速度，把握跑量去库存的“窗口期”。“数据上看，7、8月份一些房企主动放缓了节奏，很明显意图在9、10月重新发力，供应量的增加会反映在成交量上，今年的‘金九成为旺季应该没有悬念。”