龚小锋

又到年报发布季。随着今年上半年楼市持续回暖，龙头房企经营状况已经逐渐改善。不过，整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状日益明显，有机构数据显示，已发布中报的60家房企平均净利润率仅为8.4%，历史上首次跌破10%。

同时值得关注的是，去地产化、多元化之声不绝于耳，房企的全面转型正在加速。

梯队分化严重

据记者不完全统计，截至9月1日，包括万科、保利、绿地、融创中国等在内的超70家房企已正式披露2015年上半年业绩。

其中，万科交出了1099.6亿元的销售成绩单，成为上半年唯一销售过千亿的房企。这是继2014年后，其再度成为国内唯一半年度销售突破千亿元的企业。

销售额超过500亿元的，还有恒大、绿地、保利、中海、万达等六家房企，其中，恒大和绿地都超过了800亿元。值得一提的是，恒大地产累计实现销售面积1137.8万平方米，同比增16.1%，成为上半年全国唯一一个破千万平米的房企。

不过，从完成率看并不乐观，据亿翰智库数据显示，截止7月底，全国仅6 家房企业绩完成率超60%，三分之二房企完成率在 40%左右。也有部分房企完成情况较好，恒大上半年合约销售额871.1亿元，已完成全年计划的58.1%，同比增长25.7%。

一方面是大型房企的门槛阵容继续扩大，另一方面，房企分化现象非常明显。Wind统计数据显示，沪深两市71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业27家，占比近四成。在已公布半年度报告的公司中，运盛医疗、阳光股份、世纪星源、莱茵置业、九龙山亏损1600万元以上，空港股份、中房地产、华远地产、华丽家族、荣安地产业绩下滑三成以上。

在房地产行业逐步迈入平稳发展新常态、市场竞争更趋激烈的背景下，市场份额将更加集中于领先梯队企业。中国指数研究院日前发布的《2015中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业2014年市场份额上升至35.4%，较上一年提高了5.9个百分点，提升幅度为近5年最高，行业集中度进一步提高。

恒大董事局主席许家印在此次业绩发布会上表示，中国房地产企业仍有两三万家，竞争将会很激烈，未来将会减少到几千家甚至几百、几十家。目前恒大市场份额占比不过2%，相信未来将逐年增加市场份额。

万科集团高级副总裁兼董秘谭华杰认为，未来房地产市场必将成为“大象之间的游戏”。未来超大型房企在中国房地产市场占有率的提升，将会超过美国经验的极限。

中指院预计，2015年有7家销售千亿以上房企，其中会有两家2000亿级房企、9家500亿-1000亿房企；到2020年将有6家2000亿元级房企、13家1000亿-2000亿元房企、17家500亿-1000亿元房企。

高毛利时代一去不回

在赚钱能力上，部分标杆企业可圈可点。目前已经公布中期业绩的房企中，万达商业地产的毛利率超过40%，达44.31%。同时，中海、保利地产、泰禾集团等的毛利率也都超过30%。

中海是行业里著名的利润挖掘机，以111.8亿元的净利额再度蝉联最赚钱的企业。今年上半年毛利率高达32.2%。此外，恒大净利润、核心业务利润分别达到132.9亿元和101.6亿元，同比分别大幅增长40%和56.5%，增幅均位居业内第一，其总资产也略超万科和绿地，站上行业榜首。

不过，高毛利时代已经一去不复返。不只是中小房企的毛利率下滑明显，万科、碧桂园等大部分“优等生”，利润指标增长速度也并不乐观，甚至有的出现下滑的现象。

中原地产研究部统计的60家已发布半年报的标杆企业情况显示，60家房企营业收入为3011.4亿元，而60家企业的净利润只有252.57亿元，净利润率只有8.4%。

其中，从龙头房企的半年报来看，绿地、万科、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

中原地产首席分析师张大伟分析，2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润高达11.97%。这表明房地产企业的盈利能力大幅下调，房企已经告别高利润时代。

其中，万科发布的2015年中期报告显示，其结算净利率出现了较大下滑，跌至9.6%。同时万科的高增长状态也已结束，利润增速只有0.8%，同比下降58%。

从利润率来看，上半年万科房地产业务的结算毛利率为21.0%，对此万科解释称，上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。

谭华杰分析称，近年来地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。

实际上，2014年市场销售惨淡，企业为保证销售规模，快速去化，不少项目采取降价措施，而这部分项目在今年上半年进入结算通道，拉低了毛利率。目前，大部分线城市依然处于调整过程中，以价换量仍在持续，企业很难选择追求利润。

融创中国董事长孙宏斌就称，融创中国的利润表现主要受到苏州、无锡等地项目影响。另外，一线城市地价太贵也是影响因素之一。他表示，北京前两年很多竞拍的高价地迟迟未入市主要原因就是，入市也并不赚钱。

对于未来的策略，孙宏斌称，融创将聚焦利润，更加重视盈利能力的提升。一是控制拿地质量，不追求拿地数量，谨慎对待过热城市，保证盈利空间。二是降低融资成本。三是提高产品和服务溢价，致力于将毛利率提升至25%的水平。

分拆、转型成主要出路

张大伟认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型，预计未来将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

如万科在巩固传统业务的同时，继续加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务，以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

许家印在中报业绩会上还透露了恒大多元化项目的分拆上市计划。

除了目前已经单独上市的恒大健康等主体，恒大足球、矿泉水均已经申请在新三板上市，而以影视和音乐为核心的恒大文化产业，也计划登陆新三板。

值得一提的是，这次半年报中出现了一个比较有意思的现象，多家龙头房企都不约而同地提出要分拆物业板块单独资本化。其中，包括万科“睿服务”的2.0版，已经提上议程；保利地产也有意将物业板块分拆上市；中海已向港交所递交申请，要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市。此外，碧桂园和富力地产都明确提出要分拆物业。

也有大佬热衷于做大房地产主业，对“转型”一词并不感冒。如孙宏斌就表示，不看好房地产众筹，因为“好项目是不会拿出来众筹的，拿出来众筹的项目一般不太好”。对物业管理公司分拆上市的做法，孙宏斌也不赞成，他认为物业管理是为房地产开发主业服务的，不应以盈利为主要目标。

大型房企转型，凸显了房地产竞争的压力在加大，一些中小型房企除了退出之外，似乎已经没有太多选择余地。

8月18日，浙江广厦发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业，莱茵置业更名为莱茵体育，此外，证大房地产、宝安地产、华光地产、中江地产等多家企业或宣布转型，或宣布破产，撤离房地产行业。

不过，上市房企对下半年的楼市仍抱有信心。保利、招商等均表示，预期现行货币政策将延续，房地产市场的复苏也将持续，但市场分化也将持续。许家印表示，“恒大对未来增长非常有信心、非常有把握，中国房地产刚性需求肯定是逐渐下降的，但总量依然很大。”