王艺萌

（身份证号∶210303198509182523）

当代采育满庭春MOMA项目设计回顾

王艺萌

（身份证号∶210303198509182523）

自住型商品房在北京乃至全国都是一种新型物业类型，北京尚未有竣工项目，因此当代采育自住房设计实践对圆方是一次有意义的探索，对其保障房理论研究、业绩积累和经营拓展都有积极意义。本文便是对一起自住型商品房设计的一次回顾。

逻辑规划；优化设计

1　逻辑规划

建立条理，创意、效率立现。

1.1了解场地

项目用地为二类居住用地。用地地界东至首镇路，西至采凤路，南至育林街，北至育胜街，整块用地呈倒“L”型。项目东南侧紧邻地块规划为低密度住区。场地西北侧红线内有一棵国家一级保护古槐树，西侧一路之隔是凤河水系。项目场地原为农村废弃宅基地，土地拍卖时已完成“三通一平”，经环境及水土保持利用评价，适合住区开发利用。项目周边市政路宽均为30m，除北向外，其它三方向道路外围均设10m宽城市代征绿化带，东北角有200m2代征城市道路用地。经现场踏勘，除首镇路外，其它方向道路及城市绿化带均铺设、种植完成。区外道路仅北向长边道路西高东低，落差1m，其它方向道路高差变化不大。区内场地现状北低南高，均高于周边市政路，区内外高差约0.5m。

1.2分解任务

1.2.1退线与限高

经咨询了解，大兴规委确认本项目日照阴影线进入北侧地块不得超过5m，与南侧地块相邻的楼退红线不小于14m，东侧地块退红线不小于0.5H，沿街商业退红线10m。鉴于本项目为不规则用地，退线要求对场地特别是西侧地块排布建筑影响较大。根据规划条件，项目限高60m，局部80m。在与规划管理部门多次接触中掌握其对局部限高定义控制在占地不大于30%的标准。经多版方案技术数据对比，项目组确定用地西侧布置60m限高住宅楼、东侧布置80m限高住宅楼更能合理利用土地，保证容积率和绿化指标。

1.2.2功能分区

项目周边市政道路宽度一致，部分外围设10m宽城市代征绿化带。住区主要建设功能为住宅和居住公共服务设施两大类。城市绿化带对住宅具有隔绝城市道路噪音、尾气，美化住区环境的积极作用，但对有对外经营服务要求的居住公共服务设施则有遮蔽视线、隔绝人流的不利影响。由此推断住宅适宜排布在邻城市道路绿化带一侧，居住公共服务设施则适宜排布在北向无绿化带道路一侧，方便对外经营。

1.2.3车库与人防

本项目机动车地下停车采用集中式地下汽车库。根据人防规划要求，汽车库内需配建本区人防指标。通过汽车库经济测算分析，地下双层汽车库与上部多层公共居住服务设施结合布置，有利减少土地占用，控制人防规模和节约结构造价，较为适宜本项目建设要求。

1.2.4机房与服务

服务本区的集中式机房含变电室、锅炉房、中水站、给水泵房、消防、安防控制室、电话网络机房、有线电视光电转换间等。为体现对土地的节约利用，保证住宅规模，除变电室根据供电局要求布置在地上，其余公共服务机房宜布置在地下。

1.2.5古树保护与凤河利用

本项目住宅层高确定为2.8m，综合日照间距、平面利用效率等因素，确定在用地西侧采用5栋18层住宅楼，平行排布，形成对用地西北侧一级古槐树保护性退让及沿凤河的韵律建筑形象。

1.2.6入口与道路

住区对外联系的主要出入口宜分散设置，方便联系外部道路，同时距市政道路交叉口距离70m以上，本项目可选择设置出入口的方向只能是西侧和北侧。住区主要出入口通常为人行、车行混合出入口。本项目地上停车率＞50%，如能在出入口附近设置快速分流地下停车车流，有助缓解地面交通压力。故本项目在北侧主要出入口附近设双车道地下车库出入口，回避对区内交通干扰。根据消防和使用要求，区内道路4m宽即可，节约道路占地。

2　优化设计

建筑设计是折磨人的工作，优秀作品来自每一处尽善尽美的细节叠加。

2.1利用规则

本项目在规划阶段用足规划限高和退线条件，在保证容积率、争取得房率最大化基础上，降低建筑密度。借鉴机动车绿化停车手法，创新设置绿化自行车停车，保证绿地率。住宅楼采用联排式板塔结合布置方法。除7#楼采用3个单元的板楼布局，其它住宅楼均为2个单元组合的联塔平面，该平面既改善通风采光条件又缩减日照间距（塔楼按1.2倍楼高、板楼按1.7倍楼高计算），同时形成对古树的保护性退让。

2.2住宅优化

住宅跟日常生活密切相关，住宅设计就是在汲取生活经验基础上落实人性需求。当代采育住区所有住宅全部为南北朝向布局，实现日照、采光、通风良好。住宅楼均选用节地型平面，减少凹凸，有利间距测算和建筑节能。住宅单元统一采用标准层一梯四户平面布局，在满足户型面积比例前提下，形成均好的级差系列，体现保障性住房的公平特点。住宅核心筒在参考当代集团标准化平面基础上优化完善公共服务空间各项设计，更好地发挥功能效率。住宅单元首层设公共大堂，延续当代住宅品质标准。

2.3车库优化

地下车库采用长排停车布局，提高停车效率优化停车区、通车区柱网模数，缩减地下车库建筑面积，提高停车效率。当代采育项目地下车库在人防车库＞50%条件下，双层停车（多一层车道）达到38m2/车位优化设计标准。

2.4居住公共服务设施优化

2.4.1增加商业

本项目千人指标中商业配套为1000m2，经与规委沟通同意商业配套面积适当增加不超过1倍配套面积，以利项目经营。

2.4.2改善条件

本项目根据功能需求合理排布各类居住公共服务设施，满足面积及使用要求。特别针对经营、服务类设施功能增加沿街面宽、区内外双向服务、广告位、餐饮风道预留等条件，提高销售、使用灵活性。为保证居住公共服务设施后期经营服务优势，经与供电管理部门沟通确认，为其单设室外箱式变电设备。

2.5机房优化

采育自住房项目公共服务机房在咨询专业设计单位意见后优化设计采取合理建设规模和布局，避免面积、管线等浪费。例如锅炉房与其附墙烟囱直线对位连接；消防水池、消防水泵房与高层消防稳压水箱间直线对位连接。

2.6功能兼顾

本项目规划设计中采用功能兼顾防方法优化设计。例如绿地兼雨水调蓄功能；自行车停车位兼绿化停车；地下车库兼人防工程和部分外线功能；车库屋面兼地面道路、停车和人员活动区；4m宽道路兼行车、消防、急救、搬家等多功能用途。

2.7古树保护

在保证各项规划要求前提下实现对一级保护古槐树的建筑退让，打造住区历史文化景观。

2.8绿建设计

项目选择实用型绿建技术和环保建材，在节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节才与材料资源利用、室内环境质量、运营管理方面落实具体措施，分别满足住宅和公建绿建一星级设计标准。

3　结语

本项目是笔者第一项参与完成方案、施工图设计的自住型商品房项目。回顾设计过程，坚持走优化创新思路培养设计师技术胆识和工作热情，主动服务、高效沟通有助达成共识，取得默契配合的双赢目标。工作是有计划的学习和自我磨练。设计项目无论大小、难易，只有坚持认真用心做，才能让这些经历成就技术财富。采育项目对设计团队每个成员来说都是一次难忘而有收获的经历。仿佛人必须经历痛苦才能记忆深刻，伴随付出而收获的“逻辑规划、优化设计、管控投资、高效服务”理念像拼图一样，拼出项目和个人竞争力，并将长远地影响着未来。

TU201.5

A

1673-0038（2015）11-0010-02

∶2015-2-16