地铁上盖物业合作开发模式研究

2015-03-19天津市地下铁道集团有限公司陈颖

财经界(学术版) 2015年9期

天津市地下铁道集团有限公司陈颖

地铁在我们生活中已经不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特点走进我们的生活，极大的方便了我们的出行，所以地铁的建设是需要融资的，自然而然的衍生出了地铁物业这种模式。可以说地铁盖物业是当前的最为主流的模式，下文我们主要对地铁盖物业这种模式进行分析探索研究。

一、地铁建设应当考虑的问题

(一)规划问题

每个地区的周围环境都不一样，也就决定了地铁在不同的城市不同的地区规划的方案和路线不一样。地铁的规划影响着周围地段的经济发展，是一个不可忽略的经济作用。在繁华地段建造地铁的成本也将有所增加，这也增加了合作建造单位的压力。因此，建造地铁前合理的规划是必不可少的。

(二)建设位置的问题

我们都知道，地铁的行程很长，因此，地铁站台以及进出口需要建立在一个方便容易寻找的地方，才能真正的方便人们的出行。

(三)周边环境的问题

众所周知，地铁在行进的过程中会造成一定的噪音，在一定的程度上影响周围居民的日常生活。为了降低给居民带来的不便，还是应当将主线路还是应当远离居住区。

二、内地地铁上盖物业合作开发模式

(一)法人型合作模式

在现有的开发模式中，运用最多的是法人型合作模式。各个合作商以其公司的名义承包项目，承担相应的责任。规划好各公司，各部门的分工，按照规划好的章程，区分好各部门公司的权利和义务。项目所需的资金划分为一定的股权，各公司按照自己的能力取得相应的股份，也可以在建造的过程中转让股权，实现股权的转让。但如果地铁的建造出了问题，也需要各个投资单位承担相应的责任，确切的保证地铁的正常建成和开通。各投资商相互合作，共同承担风险，共同获得地铁带来的收益，是目前地铁盖物业最好方式的一种。既可以解决资金不足的问题，又能降低风险，可谓百利而无一害。

(二)协议型合作模式

协议型合作模式也是当前大型工程中运用较多的一种合作模式，通过政府出地，规划地铁的路线以及路程，各个投资商签订协议共同完成，以其各自的权利对暂时所拥有的土地使用权进行开发，但也相应的履行自己的义务。多方共同完成一个项目，最终的收益由各方的出资情况进行分配，收益详细分配在协议上都会写清楚。在地铁刚引进的时候，北京的地铁建设就是采用的这种模式，通过政府引导，政府划地，多方投资商出资，按照协议共同合作完成地铁的建设。

(三)协议与法人型合作模式

协议与法人型合作模式是一种新的模式，其将协议型合作模式和法人型合作模式结合起来，结合两种模式的优点，更大的降低地铁建设的风险。其原理几乎是不变的，由各个投资商投资，既签订协议又有法人代表，使其投资商可以得到双重保障。政府作为引导，各个投资商签订协议，以法人公司作为媒介实行全局掌控，实行规定的项目规划。按照协议的约定比例出资开发，再按协议的比例获取收益，共同承担风险，共同收取利益。此种模式满足上市企业增加业绩与资产的要求，且共同经营物业，实现物业升值，利于一方在资本市场进行再融资，因此市场接受度高。

三、内地地铁上盖物业合作模式建议

(一)符合上盖物业土地利用的法律政策

地铁的建设所需要的土地是由国家统一规定，当地政府进行统一规划的。当地的土地由当地的政府全权处理，但是地铁所用的土地不属于普通的拍用地，是属于国家专用的。所以在拍卖的时候会受到更多条件的约束，比一般的普通拍卖地更难获得。地铁所拍卖地的接收方必须满足地铁建设所需要的一系列要求，投资方必要要有足够的能力满足建设地铁的需求，但另一方面，对建设方来说，可以拿到地铁占地的土地权，这是一个不错的好处。在地铁盖物业的土地转让上，相关政府部门应当按照法律办事。

(二)尊重市场及行业惯例

任何经济的建立都得遵守市场，准守市场的规律，地铁盖物业也得如此。任何行业脱离了市场，就不可能生存发展下去。地铁盖物业的合作模式应当与周围经济相结合。

(三)保证国有资产的保值增值

地铁投资建设的计划性与运营服务的公益性，均要求物业开发与地铁建设运营的风险阻隔。开发中须确保国有资产保值增值，降低或避免市场高风险，有序稳定的满足地铁投资建设及运营的资金需求。对于大部分物业为销售型项目，不存在建成物业的转让或少部分物业由地铁持有，可采取协议型合作或协议。法人型合作，利于税务筹划，提高合作经济性，降低成本，但应注意风险防控。内部尽快建立适应房地产要求的运作体系。对于项目属综合体，且以持有型物业为主，推荐采取法人型合作，合作各方长期共同经营物业，实现物业增值，但仍要注意税务筹划。