浅析公租房项目的政府造价监管

2015-01-14吴红杰

河南建材 2015年3期

关键词：租房重庆市工程造价

吴红杰

重庆市建设工程造价管理总站（400014）

浅析公租房项目的政府造价监管

吴红杰

重庆市建设工程造价管理总站（400014）

通过对重庆市公租房全过程造价监管中具体做法的详细介绍，提出了公租房造价控制监管模式。

保障房；全过程；造价；监管；探索

十二五期间，我国开工建设保障性住房3 900多万套，2015年保障性安居工程任务政府工作报告当中明确要完成740万套。重庆市政府按照“大力推进以公共租赁住房为重点”的保障性安居工程建设要求,短短5年内已基本建成2 768万平方米、37.6万套,解决约100万城市困难群体住房问题。建设保障性住房规模大、项目多、工期紧，如何确保品质，是一个极富挑战的课题。

1 重庆公租房建设管理模式

1）公租房建设特点。重庆市公租房建设项目主要分布在主城周边产业聚集区域，共计29个项目，每个项目自开工建设到装修竣工交房，完成配套教育、医疗、文化、体育及经营性商业设施和公共活动场地，工期为18个月，公租房项目总投资约1 200亿元。

2）政府对公租房建设的监管模式。为保证公租房项目质量安全，合理控制项目投资，重庆市政府提出，在既有项目业主、代建单位及监理公司参与公租房项目管理的情况下，加大政府监管力度。为此，重庆市城乡建设管理委员会按照“双重职责，定点联系”的工作模式，不断创新工作管理思路，由建管、住房、质量、安全、招标、造价等相关处室定点联系每一个公租房项目，派驻现场工作人员与项目业主和参建单位一起研究科学合理的工期计划、施工流程以及投资控制,加大对工程的指导及监管力度。

2 重庆市公租房建设造价监管模式

重庆市建设工程造价管理总站结合自身工作职责,在坚守工程质量和施工安全这两个底线、确保项目品质的前提下，从加强全过程造价监管、健全合同履约诚信体系、创新管理体制和促进行业发展方面，明确职责、落实责任、监督指导项目各参建单位做好投资控制和合同履约工作。

1）严格项目投资成本测算。公租房项目生产要素需求量大，施工过程中受设计变更、材料供应、要素价格波动等不确定因素影响较大。为能详细了解项目投资情况，我们以民心佳园项目为例，组织项目业主、造价咨询企业，依据施工图设计文件、2008年重庆建设工程计价定额及配套文件、重庆建设工程造价信息等资料，按照执行定额情况、考虑未来市场建筑生产要素供应及价格波动影响等因素，通过对代表性楼栋测试，详细测算分析公租房项目投资成本，为政府决策提供依据。

2）参与建设过程，建立价格预警机制。项目定点联系人员每周定时深入公租房建设项目现场，参加周例会以及有关项目推进需要各部门相互配合研究决定的会议，重点监督设计变更、设计洽商、新增合同项目、设备采购、大宗材料价格等涉及工程造价方面的内容，从经济、技术角度为项目业主提供设计优化建议[1]。利用造价信息价格收集发布平台，对公租房建设集中使用的大宗材料商品价格进行监测，定期分析、预测工程投资控制目标偏差发展趋势，建立了材料价格波动预警机制，如会同施工单位测算2010年下半年因材料价格上涨造成建设成本增加约150元/平方米，帮助项目承发包双方做好砌体、砂石及部分装饰材料的采购管理工作。同时，针对施工过程中发生的重庆市施工验收质量标准的提高，如增加防水高度、废止使用手工烟道等，及时会同施工单位及造价咨询企业做好投资增加的测算分析工作。

3）强化合同履约管理，开通造价纠纷处理绿色通道。重庆市率先在公租房项目中开通施工合同履约综合评价网络监管系统，以合同签订、工程款、农民工工资的审核与支付监管为重点，根据施工单位定期网上填报公租房项目建设基本信息、合同主要计价条款、工程款及农民工工资支付情况、工程进度和材料采购等合同履约信息，跟踪掌握各项目总包合同及分包合同实际履约情况。同时，根据“属地管理、分级处置”的处理原则，各级城乡建设行政主管部门对公租房项目工程款及农民工工资支付情况进行日常监管，综合评价公租房项目合同履约风险，建立风险预警机制和解决拖欠农民工工资或分包款的应急预案。对施工过程中项目参建各方发生的造价经济纠纷，重庆市建设工程造价管理总站开通“绿色通道”协调纠纷双方，及时处理造价争议纠纷问题，为项目提供服务，确保项目顺利实施

4）建立工程造价咨询企业预选库。加强对造价咨询企业的监督管理，进一步规范和提高造价咨询企业概、预、决、结算的编制、复核和跟踪审计服务质量，加强对工程造价咨询企业诚信和造价专业技术人员业绩信用管理。通过业主推荐、政府管理部门审核，建立政府投资项目造价咨询企业预选库，提高建设资金的使用效益。

3 探索完善公租房造价控制监管模式

参与公租房项目造价监管的实践表明，需从以下几个方面不断探索和完善公租房造价控制监管模式，使之更加符合实际，逐步规范化。

1）推行限额设计制度，优先采用建筑产业现代化技术和产品。在保证项目功能和施工质量安全的前提下，进行限额设计，优化设计方案，加强工程建设过程中的驻场设计服务,严格控制不合理变更。对影响工程造价的较大设计变更，要采取先算账后变更的措施，从源头加强造价控制，保证总投资额不被突破。优先采用装配式等建筑产业现代化方式施工，通过大规模、标准化生产，大大降低建造成本，缩短建造时间，节约人工和能源的消耗。

2）建立材料采购信息平台，建立标准化实施系统[2]。建立保障性住房建设材料、产品采购信息平台，将适合重庆市公租房项目的广大优秀知名住宅产品、材料，通过产品认证方式进入平台。对影响工程进度、工程质量和后期维护的大宗建筑、装饰、安装材料和机械设备进行集中招标采购，规范建设者的采购行为，加强对保障性住房产品和材料使用的监管，选择价低、质优产品，确保材料设备质量安全可靠和供应，满足现场进度要求。

建立标准化设计图集及文件资料，如标准化方案图集、规划配套指标指引、景观绿化指标指引、装配式精装方案实施图集等，为工业化生产、产业化建设奠定基础。搭建由政府所属机构、项目开发建设运营单位，产品生产制造商等多方组成的交流平台，建立各方沟通联系机制，为公租房的建设提供全方位产品、技术服务，进一步降低成本，确保工程质量，实现质量、进度、成本的最优组合。

3）完善施工合同管理制度。项目在招标及开工前，政府机构对招标文件、施工合同内容的合法性、严密性，条款的完备性及文字的准确性进行审核，严格规范合同签订，堵塞工程合同漏洞，帮助和指导承发包双方签订和履行合同。规范工程变更管理制度，造价咨询企业应按季度提交工程造价控制情况报告,说明公租房项目进度及工程价款结算、支付情况，重大变更、签证的处理情况，项目造价控制中存在的问题和建议，分析工程造价指标和主要材料价格波动对工程造价的影响[3]。

4）找准自身位置，各司其职。重庆市公租房项目均有独立的业主、施工单位及造价咨询企业，政府造价管理职能部门应做到监管到位、不缺位、不越位、不错位，发挥造价咨询企业造价控制的能动性，突出项目业主和施工单位造价控制的主体作用，在行使职能的过程中，要各司其职，定位准确，责任明确，行为规范，组织科学。政府职能部门应积极发挥政策引导、监督管理和提供咨询服务的职责，加强对公租房建设项目资金、财务活动全过程的监督，参与造价全过程控制[4]。