张岩松　郭强　谢秀风

摘要：指出了房地产开发项目主要包括建筑工程和与之配套的市政公用工程，类型多样。分析了房地产开发项目与其他项目的不同之处，阐述了房地产开发项目环境影响评价的内容和重点，探讨了房地产开发项目环境影响评价过程中应注意的问题，提出了相关的措施及建议，以完善环境影响评价体系。

关键词：环境影响评价；房地产开发项目；问题；探讨

收稿日期：20131202

作者简介：张岩松（1978—），男，山东青岛人，硕士，高级工程师，主要从事环境污染与防治、环境影响评价研究。中图分类号：X828文献标识码：A文章编号：16749944（2014）01018402

1引言

近年来，房地产业作为国民经济的先导性、基础性行业，已经成为了新的经济增长点[1]。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增长了33.2%，房地产和建筑业的增加值占总GDP约5%，由此可以看出房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是随着房地产业持续发展，其带来的环境问题也日益突显，如设计布局不合理，对景观和生态造成不良影响；项目选址与规划不相符，对区域生态功能造成影响；施工管理不善，产生的扬尘、弃土造成二次污染；装饰材料含有放射性、挥发性污染物，对人体健康十分不利。因此，搞好房地产建设项目环境影响评价工作，高度重视房地产开发建设项目环境管理工作的开展，这对推进房地产业健康持续发展，实现经济、环境及人居健康和谐发展，具有重要的现实意义。

2房地产开发项目环境影响评价的概念及特征

房地产开发项目环境影响评价是指对房地产建设过程（施工期）及房地产建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施[2]。

在环境影响评价体系中，与其他建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价的特征十分明显。这主要是因为房地产项目的地址选择、工程实施及后期的使用过程，每一个环境都与其周边的自然生态环境构成了一个严密的整体结构，这就要求在房地产开发项目环境影响评价中，既要包括项目对自身及其周围自然生态环境的影响，同时又要涵盖周边自然生态环境对项目区的控制[3]。一方面，房地产项目的建设直接将项目区自然生态环境转变为社会生活环境，这种整体的多方位的、全角度的改变，囊括自然地理、人口密度、社会关系、经济发展、环境质量等多个方面。同时房地产开发项目在建设及使用过程中，排除的三废（废气、废水、固体废物）、噪声等是环境中主要的污染源[4]。另一方面，房地产开发项目作为生活和工作的主要场所，同时也会受到周围自然生态环境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地产开发项目区也属于环境影响评价中被保护的对象，且保护内容和级别通常会优于周边其他环境体。

因此，与传统的工业型项目相比，房地产项目其环境影响评价过程有比较大的差异，其评价的内容、评价的重点等都有自己的特点[5]。

3房地产开发项目环境影响评价的内容及重点

依据房地产开发项目在时间和影响因素上的特点，房地产环评主要有以下内容：施工期环境影响评价；营运期环境影响评价；外环境对项目的环境影响评价；景观生态评价；自然生态环境影响评价。通常人们把建筑景观的可接受度、阳光的适度、生态环境的适宜度三项作为景观生态环境影响的评价指标[6]。因此，房地产开发项目作为生活工作的主要环境，在其环境影响进行评价过程中，不仅仅要评价房地产开发项目对生活工作的舒适度、方便度、安全度，还要评价房地产开发项目本身的建筑成效，及其与周边自然生态环境的和谐性。

房地产开发项目的环境影响评价类型应多种多样，切忌单一化、统一化。因此，房地产开发项目环境影响评价过程中，应在环评导则及国家环保总局253号文等法规条例要求的基础上，按照房地产项目自身的特点，重点突出污水处理、中水回用、施工期的环境保护、供暖情况、创建良好的生态小区，做好原址土地利用状况、小区绿化、商业网点选择和数量规范等工作[7]。

4房地产项目环境影响评价中的问题与对策

4.1施工期环境影响评价

虽然房地产开发项目排除的三废（废水、废弃、废渣）和噪声对周围自然生态环境的影响是短暂性的，然而工程实施的时期具有变异性，对周围自然生态环境，特别是对居民生活环境的影响，还是比较大的。所以工程实施时期的环境影响评价是房地产开发项目独有的一个关键点。

工程实施期间所产生的废弃的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工现场的。工程实施期噪声影响最大的时间是土石方及打桩阶段，通常距声源50m处，除搅拌机超标外，其它声源基本上符合标准值（建筑施工场界噪声限值昼间标准GB12523-90）。工程实施期废水的主要来源是生活污水、设备和车辆冲洗水[8]。工程实施所产生的固废要求集中堆放，及时处理，使用指定的运输车将其运至环境保护部门所指定的堆放的地点，避免乱放乱堆对周围生态自然环境造成二次污染。

4.2中水回用的探讨

小区的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水体质量，一方面造成水资源浪费，加剧我国水资源短缺现象。建设中水回用设备，处理中水后进行重利用，节约我国宝贵的水资源，同时减少地下水的过度开采，维持我国水资源可持续利用，经济、生态、社会成效较高。就有中水设施的房地产开发项目而言，若作为景观娱乐用水，要求达到《城市污水再生利用景观环境用水水质水体的水质标准》（GB/T18921-2002）；若作为道路清扫、绿化、车辆冲洗等用水，其处理水质要求达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）标准[9]。

4.3清洁生产分析

参考《环境标志产品技术要求——生态住宅（住区）》中的材料及资源、室内环境质量、住区水环境、节能与能源利用、场地环境规划设计等方面确定房地产项目的清洁生产水平。从平面布局利于节能、采光，能源结构与节水、水源的拓展、节能措施，装饰考虑到材料的无害性，建筑设计及用地要与城市规划相协调，建筑材料考虑环保替代材料，和城市总体景观相融，小区的绿化与绿色设计相符等方面进行全面剖析。做到从源头控制、过程控制、无害化[10]。endprint

4.4地下车库排气口的设置问题

在城市住宅小区（房地产开发）项目区内，主要的污染源便是私家车尾气，受私家车废气影响最为严重的应是建设区自身。当前城市住宅小区都设有地下停车场，以满足小区内居民们停车需要。目前大部分城市住宅小区内的停车场，面积较大，停车辆多，因此房地产开发项目环境影响评价中科学合理地设计排烟、排风系统十分重要。相关法律法规及条例规定，城市住宅小区地下车库要设有机械排风系统，其排风量按照稀释的废气量进行科学估算。

拟建小区内部，大气污染物排放量应达到《大气污染物综合排放标准》（GB12697-1996）二级标准的要求。地下车库废气排放点距地面高度一般达不到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）要求，因此私家车尾气排放的高度设计应引起房地产开发项目环境影响评价工作人员的高度重视。此外，因为NOX的排放标准远远高于THC，因此如果能达到NOX排放高度，就一定能满足THC的排放要求，进而在环境影响评价中通常将NOX作为主要的参数[11]。

4.5项目周边的污染源对房地产项目的影响

房地产开发项目与周边其他很多功能区域相邻，构成一个密不可分的整体。和其他自然生态环境问题相比，对房地产开发项目区域的影响所占的比例最大的应该是周围环境的噪声污染，周边环境的噪声污染有3种：一是道路交通噪声污染；二是企业噪声污染；三是商业圈噪声污染。因此，开展房地产项目开发环境影响评价工作时，不仅要求调查周边一定范围区内的噪声污染源，同时必要时，还需参考历史以及其他数据资料[12]。此外，电磁辐射振动、放射性等环境污染问题在房地产开发项目环境影响评价中往往容易被忽视。然而实际上，随着社会经济的快速发展和进步，也会不断地产生很多新的污染，同时影响人们的生活工作环境。如果房地产项目区域的周边有振动污染源、高压输电线、微波发射塔、放射性污染源等，在环境影响评价中应该作出相应的专项评价研究报告。

5结语

房地产开发项目环境影响评价，要根据项目周围自然生态环境条件和项目自身的特征，做出合理的科学的分析评价，确定项目区域内的各个污染源，开展环境影响具体分析工作，同时提出污染物防控具体可操作的措施方案，认真地做好公众参与等关键环节，把好房地产开发项目选址的第一关，切实做到以人为本，以促使房地产开发建设与社会经济、城市生态环境协调可持续发展。

参考文献：

[1] 梁雄兵，曹华.房地产建设项目环境影响评价的有关问题[J].湖南环境生物职业技术学院，2006，12（13）：256～259.

[2] 孙维兵，任伟，郭伟，等.房地产开发项目环境影响评价的探讨[J].环境保护科学，2004，30（2）：56～58.

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[5] 卢炎秋，常胜，宋鄂平，等.房地产开发的环境影响评价[J].湖北民族学院学报：自然科学版，2008，26（1）：31～34.

[6] 梅桂友，李新军.正确选择住宅小区建设项目的环境影响评价标准[J].城市管理与科技，2005，7（1）：24～26.

[7] 刘永祺，赵雁冰.房地产开发建设项目环境影响评价的特点与方法探讨[J].四川环境，2002，21（4）：51.

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[9] 陈蔚，胡斌.我国房地产开发项目中生态评估[J].四川建筑，2004，24（2）：6～7.

[10] 彭琦，刘绍仁.房地产类建设项目环境影响评价的几点思考[J].江西化工，2006（1）：34～37.

[11] 钟甦.浅谈房地产开发项目环境影响评价[J].环境保护科学，2006，32（5）：66～68.

[12] 芦虹.建设项目选址合理性分析及其法律依据研究[J].河北工业科技，2004，20（1）：18～21.endprint