吴刚

编者按：

又到一年一度的升学季，初三和高三学生的家长严阵以待，准备为孩子参加中考或高考保驾护航，而幼儿园宝宝和小学生的家长同样忙得焦头烂额，因为要为孩子打赢“择校”这场战役。但是近几年来，择校在政策的限制下变得越来越难，家长要想跨区把孩子送入重点学校，只剩下一条路可走：购买学区房。于是，“择校”演变成了“择房”，致使学区房的房价逆市而涨，而且涨到了离谱的程度，令家长们苦不堪言。

应广大读者要求，本刊组织力量，展开深入采访，希望在理清各级教育主管部门的择校政策，解析购买学区房及就近入学的市场规则的基础上，帮助家长破解“择校先购房”的魔咒。

不让择校，只得择房

春节过后，北京市民马姓夫妇就开始为孩子的事着急，他们急于确认刚买的房子到底能不能划入一所著名中学的片儿区。

马先生告诉记者：“我到开发商那儿打听，8月房产证能不能办下来，又到教育局和派出所咨询，这房子到底是不是学区房，可是目前都没有得到确切答复。”对于儿子的入学问题，马先生夫妇可谓煞费苦心，3年前就开始为儿子上学做两手准备：择校和买学区房。“今年北京不许择校了，要想让孩子进名校，就只剩下买学区房这一条路了，可是到现在都没个准信儿，您说我们能不急吗？要是划不进学校的片儿区，房子就白买了！”马先生忧心忡忡。

目前，我国城市中小学入学采取的是就近免试入学政策，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。在热点小学和中学招生范围里的房产被叫做学区房，非学区房住户的孩子要想进入该学校学习，需要缴纳一定数目的择校费。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同时也是现行教育体制下的一种独特现象。

2014年2月18日，教育部印发《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，明确要求，2014年全国19个大城市要制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。到2015年，这些城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。北京市随即宣布，今年在中招阶段将全面取消择校生。

在奔波了一个多月后，南京市民孟大庆终于在一纸购房合同上签下了自己的名字。房子是建于20世纪80年代的单位宿舍，有些破旧，62平方米，两室一小厅，最后以90万元成交。这样的价格，超过许多新开楼盘的卖价。尽管贵，但孟大庆觉得值，他打着自己的算盘：买了这套房，一落户口，女儿就可以上A小学，将来可以直升B中学。B中学是公认的优秀初中，在不少家长看来，能进B中学，就意味着一只脚已踏进了省重点高中C中学的大门。孟大庆认定这样一个逻辑：“女儿进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，这辈子就没指望了。”

其实，孟大庆的女儿今年才3岁。一年前，孟大庆还没有买房的打算，确切地说，即使买，也压根儿没想到会以高价买一套老旧的二手学区房。孟大庆和妻子都是普通职工，两个人月收入加起来不到8000元。结婚5年了，因为房价太高，他们一直想等经济条件好些再买房。女儿出生后，小两口对孩子教育的考虑是，等孩子上小学时就择校。

“可我们慢慢了解到，按照现在的政策，择校生考高中时不能享受指标生待遇，那样对孩子升学很不利，最终也会影响高考。”优质的教育资源向来稀缺，雪上加霜的是，南京市教育部门最近又出台新规，今年公办初中将严格控制择校生比例，规定择校生比例不超过招生计划的10%，而以往这一比例通常在20%左右。条件越来越苛刻，名额越来越少，对很多想让孩子上名校的家长来说绝对是个坏消息。最终，孟大庆和妻子放弃了给女儿择校的打算，而选择了买学区房这个一劳永逸的办法。

为选一套合适的学区房，孟大庆和妻子一个月跑了十几家二手房中介公司。孟大庆告诉记者：“只要挂着学区房三个字，房子就绝不会便宜，而且房源还少，往往昨天刚看中一套，还在犹豫，今天再去，就已经卖出去了。”二手学区房的均价远远超出了孟大庆的想象，他不得不把对房子面积的要求一降再降，这样总价会低些。

“孟母择邻而居，我们是择校而居。”看着蹦蹦跳跳的女儿，孟大庆感觉心里一块大石头终于落地了。

像马姓夫妇和孟大庆这样的家长为数不少，为了让孩子上一所好学校，不惜花高价买房，依校而居。本来为方便就近入学而划分的学区图，成了家长们的“购房地图”。不管在中介看来，还是在家长们眼里，只要是热点学校的学区房就不愁卖，价格也只升不降。记者从多家中介机构了解到，一些名校周围的学区房都已经倒手好几回了，绝大多数是家长买了之后为落户口，一旦孩子如期进入学校，房子就转手卖掉或出租。

“如果教育资源配置能够平衡，师资力量能够均衡，我们当然乐意就近上学。”在郑州采访时，家长李群岭道出了家长们的心声。他家住在经济技术开发区，附近没有好小学，而6岁的儿子入学在即，他到处寻找学区房。他打算让儿子上某名牌小学，于是在附近的几个房产中介公司都留下了电话。“纬四路有一套待售的房子不到70平方米，要价90万元，我们去看了，房子挺破。我觉得不值，而且首付太多，我们承受不起。”3年前，李群岭和妻子在经济技术开发区购买了一套住房，若再买学区房就是二套房了，首付是总房款的一半，而他们手里只有30万元。最后，他们还是决定买下，钱不够，只得向亲戚们借。“房子虽然不理想，好在它是学区房，等儿子毕业了，出手也容易些。”李群岭自我安慰道。

在李群岭看来，不管是花高价择校，还是买学区房，本质上是一样的，而教育部门通过严控择校的方式让学生就近入学的初衷，显然没有达到目的。

学区房价，居高不下

家住北京市通州区的柳女士，在2008年就开始物色合适的学区房了。那时，她的儿子朋朋刚满两岁。之所以要这么早打算，是因为北京多数学校在新生入学条件中对户口迁入年限有要求，通常户口需要在片区内3年以上，于是造成了越来越多的“3岁搬家”现象。

柳女士首先盯上了中关村附近的一套老房子。当时那套小区环境脏乱、楼道黑暗的老户型房子标价1.5万元/平方米。她有些犹豫，决定看看再说。

2009年3月，朋朋3岁，中关村的学区房价格开始飙升。柳女士经常接到中介公司的电话，周末去看房时，却被告知房子已经卖掉了。这期间，中关村某重点小学的学区房房价飙升了30%。市场的火爆造成心理的恐慌，柳女士开始担心自己买不到合适的学区房，于是对房子的标准一降再降，原来她想买一套三居室，后来不得不降为两居室。

2010年初，柳女士好不容易等来一套房子，却被告之，原来房主的孩子要到2013年才毕业，而朋朋2012年就要上学。尽管房主很大度，说这种情况交择校费肯定能上，而且愿意从房价里让一部分钱作为将来的择校费，但柳女士最终还是放弃了。没想到，到了4月底，北京市房价出现大幅降价，而中关村附近的学区房不降反升，由2009年11月中旬的3.4万元／平方米涨到4万元／平方米。

几年的买房经历让柳女士疲惫不堪。在亲戚朋友们的资助下，她终于在2010年“五一”节前，以210万元的价格买下了一套50平方米的一居室。

记者在采访中发现，目前在全国各地，无论是新建楼盘还是房龄在十几年甚至二十几年的二手房，只要是学区房，价格都高得离谱。

2013年上半年，北京故宫附近一套400平方米的学区房报价1.3亿元。日前，北京实验二小附近一套单价28万元 / 平方米的学区房，引起各界关注。一间16平方米的平房，叫价竟达到了448万元，令普通民众瞠目结舌。

在洛阳，某重点中学的片儿区内，一套不足40平方米的二手房售价高达42万元，而附近一套近60平方米的房子因为不在学区内，售价仅为33万元。一家房屋中介的工作人员告诉记者，来这里买房的人大多是为了孩子上学，一旦有待售的学区房，很快就会被买走。5年前在这里买了学区房的井先生颇有感慨：“我买这套31平方米的学区二手房，花了23.5万元，孩子毕业后卖了28万，不但省了几万元的择校费，还赚钱了。”

昆明的学区房同样热销。市民商先生告诉记者：“上周看中一套学区房，面积大约60平方米，起初在网上挂的价格是68万元，三四家都想要，最终以92万元的价格成交。这哪里是买房，分明是抢房！”

上海某房地产公司的置业顾问赵先生告诉记者，今年3月初，黑龙江的凌先生一次性支付600万元在浦东新区购买了一套学区房，说是给孙子上学备着。令人惊讶的是，凌先生的儿子今年刚刚12岁。

房地产开发商早已摸清家长的心态，学区房俨然成为一种促销手段。“站在自家阳台晾衣服，就能看见孩子在操场上蹦蹦跳跳。下班买完菜回家，顺道就能接孩子回家。在小区上学，孩子有固定的同学和玩伴，可以培养好的沟通、交友习惯……”说到未来孩子上学，郑州的朱女士描绘了开发商承诺的教育环境。

学区房价格的飙升，带动了房地产中介服务的蓬勃发展，竞争日趋激烈。郑州某房地产中介公司的工作人员郑女士告诉记者，凡是来公司咨询的，十有八九是冲着D小学来的。“D小学是郑州市二七区有名的重点小学，父母都想把孩子送进去读书，有的家长来自平顶山、信阳。我们公司每月能卖出10多套学区房，但是竞争非常激烈，D小学附近现在有20多家房地产中介公司，都在抢生意。”记者顺着郑女士所指的方向走，看到不少中介公司在自家门前挂出“学区房专卖”“买房就是为了孩子”“学区房让孩子赢在起点”之类的广告牌。

在另一家中介公司，经纪人杜先生告诉记者：“一些小户型房源都不敢往网上挂，生怕被竞争对手抢了去，只有顾客来到店里才能看到。”据其介绍，多数家长买学区房只是为了落户，而小户型的房子虽然单价高但总价相对较低，所以特别抢手。

规则多变，投资慎重

武汉市民史先生最近很郁闷。半年前，他看到某楼盘打出学区房的广告，所属学区正是自己要给孩子选择的E小学，而且只剩两套了，于是匆忙交钱买了一套。前几天，他带孩子到学校报名时却被告知，他买的房子并不在学区内。盛怒之下，史先生找房产销售方理论，对方不承认有过这样的宣传。史先生想诉诸法律，却拿不出相关证据。

抢购学区房的家长中，像史先生这样吃哑巴亏的不在少数。那么，购买学区房应该如何规避风险呢？

律师许先生提醒家长，购买学区房时，家长们切不可盲目轻信，一定要事先向相关学校、教育主管部门核实情况后再决定。签订购房合同时，要在合同中写明学校名称及业主子女是否可以直接进入学校就读等条款。此外，家长最好保留房产项目的广告宣传材料，因为相关法律中有“对于消费者的决策有重要影响作用的商业广告应视作合同的一部分”的规定。“有些房产销售公司往往在广告宣传语中采用打擦边球的方式，比如不明确学校名称，使得违约行为不好界定，所以家长们要特别小心，仔细辨别。”许律师说。

长沙某房地产公司销售经理万先生表示，家长购买学区房，必须征询以下问题：第一，房产教育指标有无时间限制？有的房产，教育指标要几年后才享有入读的权利。第二，同一个小区，房产形态（洋房、别墅、高层等）不同，教育指标也不一样。第三，家长要对学校的师资、管理、设备以及教学特色有比较详细的了解，不可因为对方是“名校”就一哄而上。第四，不少楼盘的价格高于周边同类产品，所以家长要考虑自己的经济承受能力。

一位接受采访的广州市民建议，教育主管部门应该对各学校的学区范围明确公示，让家长们心里有数，以免上当受骗。对此，教育部门有关人士回应，各学校学区划分由各区自行规定。按照惯例，小学服务半径原则上为300米～500米，中学服务半径原则上为800米～1000米，1.5万人～3万人的社区可配套18～30班的小学一所，3万～5万人的社区可配套24～36班的中学一所。因此，在这个范围内买学区房，就读的可能性高。但是，受学校招生政策、入学人数的波动、城区规模的变化的影响，学区范围会做一定的调整，也就是说，学区范围不等同于物理距离。每年招生前，各区教育主管部门都要对学区内的适龄儿童人数进行调查摸底，在招生方案出台前在社区、居委会或学校大门上公示，明确招收新生的范围，家长要多关注这些信息。

本刊认为，家长不惜重金购买学区房，与多年前的择校热一样，都是为了不让孩子输在起跑线上，其中有务实的成分，也有盲目的成分。重点学校经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源、学习氛围等方面占有绝对优势，有利于孩子的学习和成长。有句话说“踏入重点中学，就等于一只脚踏入了大学校门”，可见重点学校在家长心目中的分量，可事实真的是这样吗？

据了解，重点学校的学习压力普遍大于普通学校，有心理问题的孩子也远多于普通学校的孩子。如果孩子没有良好的学习习惯和心理素质，适应能力差，走进重点学校后会出现一系列的不良后果，而这些能力的提高更多的是靠家长的智慧和引导，因此值得家长三思。

【编辑：陈彤】