周子勋

土地增值税应发挥超额收益调节作用

周子勋

近日一则关于开发商欠缴巨额土地增值税的消息再度引爆整个房地产市场，多家房企纷纷出面否认欠缴;同时，国家税务总局有关负责人昨天表示，报道对税收政策和征管方式存在误解误读。

不可否认，在相关税收制度下，房地产企业可以合理避税，但这么多年土地增值税没有大面积清算却是事实，土地增值税作为抑制房地产暴利的手段，应该发挥应有的作用，而三中全会报告中提出要加快财税体制改革，也是一个基本趋势。

可以看到，土地增值税从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额，按照30% ～60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之，该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。但是，在如今房价高涨、房企疯狂拿地的背景下，土地增值税由于预征率较低、征收不规范等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

某种意义上说，作为一种先预缴后清算的特殊税收方式，土地增值税的最后清算应该造成房地产企业现金流减少，可能迫使楼盘降价促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。但是，目前土地增值税的征收体现在交易环节，很难给市场带来直接影响。一旦税务部门过于严格征收土增税，开发商也可能将成本转嫁到房价上，进而推高房价。

国税总局有关负责人昨天表示，我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强。可以看出，对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。同时，为改变这种“普遍预缴，清算缺位”的尴尬，按照三中全会的要求“加快房地产税立法并适时推进改革”是大势所趋。

(晓宇摘自《京华时报》2013年11月27日)