5．个人独资企业注销时将房产转归投资人是否纳税

问：本人于2013年成立一家个人独资企业，为了增加企业账面资产，将属于本人名下的房产过户到本企业名下。由于经营不景气，企业准备注销。请问，个人名下的资产过户到个人独资企业名下是否应当进行纳税？已过户到个人独资企业名下的房产再转回到个人名下是否应当进行纳税？

八方营销服务中心 许志冰

答：《中华人民共和国个人独资企业法》（中华人民共和国主席令第20号）第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”。根据上述规定，个人独资企业的投资者对企业的财产依法享有所有权，投资者对企业债务承担无限责任。个人独资企业的房地产，也就属于投资者的房地产。反之亦然。

个人房地产的转让主要涉及营业税和土地增值税、个人所得税、印花税。在营业税方面，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号）第三条的规定，征收销售不动产营业税是以有偿有偿转让不动产所有权为前提，所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。行政事业单位无偿划转资产过程中，作为原有资产产权单位既没有取得货币，也没有取得货物或其他经济利益。第五条同时规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，均视同发生应税行为缴纳营业税。但无偿划拨并不等同于无偿赠与,无偿赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为，这种行为的实质是财产所有权的转移。赠与行为一般要通过法律程序来完成，即签订赠与合同（也有口头合同和其他形式）。法律术语称这种合同为诺成性合同，顾名思义就是只要“承诺”就可以“成立”。基于该合同的诺成性，赠与人做出意思表示时虽未实际取得但将来可以取得的财产，也可成为赠与合同的“标的”。赠与既不需要付息也不需要还本，是“标的”单方面转移。而无偿划拨是不以获利为目的，把自己的东西或合法利益或权利让给他人。所以，行政事业单位资产“划转”不是赠与行为，资产划转不需要回报，双方都不产生经济利益。由此可见，投资者将房地产划转给个人独资企业，或者个人投资企业将房地产转回个人，并没有发生财产所有权的转移，所以不属于视同发生应税行为；由于也未取得货币、货物或者其他经济利益，因此不属于营业税征税范围。如《江苏省地方税务局关于营业税征收有关问题的公告》（苏地税规〔2011〕3号）第三条规定：“对个人独资企业将其名下的房产转移回投资者的行为不征收营业税”。又如《广西壮族自治区地方税务局关于营业税若干问题的通知》（桂地税发〔2009〕185号）第八条规定：“公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，与被投资企业之间的经济和其他权利义务关系恢复到投资前的状态。其收回不动产的行为不属于营业税应税行为，不征收营业税。”

在土地增值税方面，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为”。另《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定：“细则所称的赠与是指如下情况：（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”土地增值税必须是有偿转让，只有有偿转让才会发生“增值”，无收益“增值”也就无从谈起。个人无偿划转房地产，虽然不属于无偿赠与范畴，但也不属于“出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。个人资产投入个人投资的企业，谈不上增值，如海南省地方税务局《关于个人以土地使用权投资入股征免土地增值税和个人所得税问题的通知》（琼地税函〔2010〕304号）明确规定：由于个人独资企业的财产为投资人个人所有，因此，个人以其拥有的土地使用权投资成立（或转入）个人独资企业的行为，不属于土地增值税的应税行为，不征收土地增值税。因此，投资者将房地产划转给个人独资企业，或者个人投资企业将房地产转回投资者，均属于同一投资人内部划转土地，不属于销售不动产行为，不缴纳土地增值税。

在个人所得税方面，参照《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）的规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础；企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。所以，企业接收股东划入资产，凡作为资本金处理的，说明该事项属于企业正常接受股东股权投资行为，因此，不能作为收入进行所得税处理，并且对接受投资的资产计提的折旧费用等允许企业所得税税前扣除；企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，说明该事项不属于企业正常接受股东股权投资行为，而是接受捐赠行为，因此，应计入收入总额计算缴纳企业所得税，同时以确认的收入金额确定计税基础。投资者将房地产划转给个人独资企业，或者个人投资企业转回房地产，均作为资本金的增加或减少处理，并不由此产生所得，所以不应当缴纳个人所得税。

在契税上，《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）第八条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”因此，投资者将房地产划转给个人独资企业，或者个人投资企业将房地产转回投资者，均免征契税。

房地产划转不缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）及《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对于签订的房屋所有权或土地使用权转让合同，应按“产权转移书据”征收印花税，计税金额为合同规定的转让金额。因无偿划转房屋所有权或土地使用权，其应税合同的计税金额为零，应纳印花税额也为零。因此，投资者将房地产划转给个人独资企业，或者个人投资企业将房地产转回投资者，均不缴纳印花税。

赵慧芝