邢小博

（黑龙江工业学院经济管理系,黑龙江 鸡西　158100）

SPSS模型构建对鸡西市存量房屋评估的重要意义

邢小博

（黑龙江工业学院经济管理系,黑龙江 鸡西158100）

摘要：鸡西市房地产价格评估充分发挥政府管理服务职能,从抓基础性管理工作入手,面向行业,面向社会,广泛开展各种类型的房地产价格评估业务。避免税费流失,全市房地产价格评估逐渐趋于规范,房地产价格评估业已在全市悄然发展。

关键词：房地产交易；价格评估；税费控管

1　鸡西市房地产价格评估的重要意义

1.1鸡西市房地产业发展现状

鸡西市位于黑龙江省东南部，是我国东北地区一座重要的资源与工业城市,有中国第二大“煤都”的美誉,是黑龙江省最大的产煤基地。鸡西依靠资源优势，努力发展多种经济，经济常年保持增长。

“十五”期间鸡西市房地产开发累计完成投资20多亿元，累计竣工各类商品房屋200万平方米。至2007年末，鸡西市城区总人口88.96万人，市区非农人口 73.63万人 ，人均住宅建筑面积接近22平方米，住宅平均售价为2180--2680元/平方米，住宅建筑面积为2318.76万平方米。2012年，规划住房建设2.64万套，建设面积159.32万平方米，其中经济适用房建设面积11.68万平方米,廉租住房建设面积0.61万平方米。

鸡西现房地产市场布局形势高端，由祥光月绣的高层住宅为代表，以大户型高价位统领市场。与其竞争的君峰苑与荟源星城，都没有超过250㎡的超大户型。而在价格上又略高于祥光月绣，在竞争力上还存在一定差距。新时代广场是比较有自己特色的项目，该项目起价目前保持在最低价位。户型涵盖47-206米高中低不同档次，性价比较高。而山水文苑、龙熙家园与福地洞天作为面向大众的主力项目，固守主流市场。其中福地洞天在每平米最低单价和最低总价上占据优势地位。在中低楼盘中，大户型受购买力影响，销售不畅。而100平米左右的户型成为销售主力。

1.2鸡西市房地产业价格评估对区域发展的重要意义

鸡西市房地产价格评估所充分发挥政府管理服务职能,从抓基础性管理工作入手,面向行业,面向社会,广泛开展各种类型的房地产价格评估业务。自开展以来,受理纠纷仲裁委托评估150余起,拆迁房屋价格评估300多户,评估各类房产总面积50多万平方米,避免税费流失20余万元,全市房地产价格评估逐渐趋于规范,房地产价格评估业已在全市悄然发展。

2　SPSS模型构建对价格评估的指导意义

2.1首先对鸡西市二手房屋的市场价格数据进行采集

鸡西市二手房屋价格调查主要以抽样调查为主，同时采用重点调查与典型调查相结合的方法，根据房屋中介公司提供的实际信息、房地产管理部门提供的实际信息、调查员实际考察三种形式相结合的方式采集房屋价格数据。为了准确有效地采集鸡西市地区二手房屋价格信息，在选择房屋中介公司和调查样本时应注意以下基本事项：

（1）重点调查鸡西市地区信誉度高的房屋中介公司。调查数据是数据分析的基础和重要保证，为准确掌握调查资料，要充分考虑到各种因素，选择那些经营规模大、综合实力强，经营效益显著、经营稳定的房屋中介公司，与之建立良好的合作关系。其次，在选择房屋中介公司时要注意注册登记的类型。再者，中标的房屋中介的经营效益一般应占本地区总额的80％以上。各中标房屋中介公司应按规定和要求严格填报房屋信息调查表。

（2）确定房屋样本时需要进行分层抽样，选取调查区域内不同地理位置的房屋，标志需要保证一致性，房屋类型、区域、地段、学区、环境、结构等设计要求上保持一致性，这样才能使上月、本月价格同质可比。由于不同地理位置的房屋单位面积价格数据差异明显，因此，在选取样本时，按照住宅类型分区、分类型，从上月及本月销售的记录当中分别选取主要标志总量较大、同质可比性强、代表性强且最接近最近十日左右交易的一套房屋。

2.2整理所有搜集来的二手房屋价格数据

在SPSS软件中录入数据，进行数据分析。

3　构建模型在存量评估系统中的实际应用

软件分析得到的房屋参数，将参数存入存量评估系统中进行实际应用。实施计税价格评估工作后，纳税人办理存量房交易产权转移登记手续的具体流程如下：

（1）鸡西市房产管理局交易大厅窗口单位受理房屋交易人产权登记各项资料，并且进行资料的详细核查。（2）窗口工作人员在评估系统里录入房屋所有权证号信息后，系统自动产生交易时点的时点评估价格。（3）窗口工作人员根据评估系统产生的评估价格与纳税人申报价格进行比较，最后确定纳税价格（如有异议，则转争议处理流程），并且出示《鸡西市房地产行政事业性税费缴款通知单》。（4）纳税人持单据到地税机关征收窗口开具相关税收通用缴款书（使用银联卡可直接在此窗口完成缴税）。（5）纳税人持《鸡西市房地产行政事业性税费缴款通知单》、税收通用缴款书到银行窗口缴纳各项税费。（6）纳税人除税收通用缴款书外，凭银行收讫签章单据到开票窗口换取各类缴款凭证。（7）纳税人持相关缴款凭证返回收件窗口换取收件单，凭收件单按规定时间领取房屋所有权证书。

纳税人对系统评估结果持有异议，经现场告知、沟通解释后仍不接受的，可以委托具有资质的第三方评估机构重新评估。纳税人申请第三方评估机构进行评估的，若人工评估价格高于或等于系统评估价格的，其评估费用由申请人承担；若人工评估价格低于系统评估价格的，其评估费用由主管税务机关承担。

4　鸡西市房屋价格评估应用推广效果

鸡西市计税价格评估工作是在市政府主导，市地税局和市住房保障房管局牵头，市城乡建设委，市财政、市国土规划、物价，等部门或单位的大力支持配合下开展的。

自2011年9月30日起，鸡西市在行政辖区范围内正式实施应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格工作，其他各区在2012年12月31日前，按照整体工作部署，逐步组织实施此项工作。

自2012年12月1日起，我市全面正式实施应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格工作。

鸡西市存量房交易申报计税价格评估系统，由地税、房管两部门在现有房地产交易税收联合控管的基础上，采取“联合开发、共建平台、成果共享、全面评估、满足需求、有效对接”的工作模式，共同开发建设。

该系统主要运用存量房屋评估系统、SPSS数据分析软件等先进手段，依托房地产估价理论，引入特征价格模型，对各项价格影响因素进行全面、快速、精确的评定，实现了存量房交易申报计税价格的自动、批量、科学评估，提高了存量房交易税收管理的精细化、动态化、科学化水平，从而最大限度地防止存量房交易双方低报、瞒报成交价格以逃避交易税费行为的发生，同时也避免了存量房交易申报计税价格评估工作中的人为干扰因素，保证了评估结果的客观、公平。

黑龙江省教育厅项目名称：统计模型法在房产交易中税收控管方面的应用项目编号：12535185。