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土地“招拍挂”是指当前国家土地资源出让和买卖过程中的“招标”、“拍卖”、“挂牌”相关政策和规定，是我国经营性用地出让的指定方式及主要形式，对规范土地交易市场，以市场化手段公平公正公开促进土地市场繁荣起到积极作用，也在当前范围内最大程度防治腐败、促进房地产行业健康有序发展起到积极作用。但是，也应该看到“招拍挂”也并非完美无缺，在实际操作中，作为房地产开发企业尤其是实力不是太强的二级开发企业，面临着阳光下的“陷阱”，土地市场在阳光下运行任重道远。

阳光下的“陷阱”何其多？

“陷阱”一：大市政条件

大市政条件是二级开发商十分重视的土地条件，但也是最常遇见“陷阱”的重灾区。多种形式不明确的大市政条件为土地市场的真正公开阳光竞争设置了障碍。

临时的“三通一平”（通临时电、临时水、临时路，场地平整）的土地就拿来上市，而正式的供电、供水、供热和供气可能连供应方案都没有，即使有供应方案，接口可能在数公里之外。这些基础设施建设的线路、占用土地的权属、投资费用的协调，都是真正前来竞争拿地的二级开发商项目开发不可估量的“陷阱”。

虽然出让合同一般会约定大市政建设进度会随着项目二级开发进度逐步完成，二级开发单位在项目后续开发时，通水、通电、通路、通气等大市政开发进度不可避免会滞缓二级开发进度，带来不必要的损失。当将市政开发进度与土地一级开发单位随土地补偿费付款进度挂钩时，这势必涉及土地一级开发单位的协调配合意愿，这可能会成为一级开发商从二级开发商身上再次获利的机会，从而增加二级开发成本。

“陷阱”二：征地拆迁补偿遗留问题

有的招拍挂土地，在现场踏勘时，有时候土地上还会有房子、庄稼、坟茔等，招拍挂文件中告示，该地块农用地转用和土地征收已经完成，征地补偿已经到位，地上物铲平后即可立即用于建设。但是，土地征转以及地上物庄稼、坟茔的补偿未到位，或者补偿遗留有纠纷后，往往在二级开发项目时才体现出来，相关权益人员就出现了，很难保证不影响项目进度和项目效益。

“陷阱”三：人为设置障碍

土地一级开发单位处于自身利益考虑，往往会人为设置各种障碍，制造各种困难，使二级开发知难而退。如对一个项目周边的详尽、全面资料的获取。一个城市的土地利用总体规划和城市修建规划，对项目地块的土地价值判断有着极大的意义，规划中描绘出城市不同区域的基本建设前景，甚至是各个地块的土地性质、规划指标等，这些对项目价值研判意义重大。在实际土地市场操作过程中，掌握项目周边比较全面的规划资料，在土地价值评判时能掌握主动权。但是，在土地招拍挂程序相对有限的时间内，真正参与土地摘牌竞争的二级开发单位实际很难取得全面资料。而相对较容易获取这些资料的一级开发企业会以各种理由拒绝提供相关资料，影响二级开发对土地价值的评判，甚至会产生误判从而付出更高的经济代价。另一种情形是政府对原有规划的大幅修订，因为二级开发企业不能及时获取相关信息，使项目价值遭受重大损失。

在项目的可行性研究阶段，现场踏勘是对项目评估的主要手段。招拍挂文件通常规定自行前往、无人带领，现场踏勘一级开发项目往往以各种理由阻挠，以围挡封闭，拒绝进入现场，甚至以其他权益相关人的身份，给现场踏勘制造矛盾，阻止踏勘，以图获取土地二级开发利益；还有通过各种渠道，以这块地“内定”的由头，或者在回迁房建设或大市政建设某些方面有困难，建议你放弃；或者让你再等等，后面会有机会补偿给你或者后面项目与你合作。理论上来说，面对这些问题，招拍挂时是可以拒绝的。但是，往往在对方“盛情难却”之下，可能除了退出，也没有更好的选择。

“陷阱”四：门槛条款、霸王条约

招拍挂文件限定必要的保证金、开发资质等门槛，对于项目的成功开发是相当必要的，但是普通出让土地为特定出让设定的门槛条款，很容易让人怀疑其中存在问题。比如：规定竞买人须为公司法人，个人和其他组织不得参与竞争；竞买人须有多少亿元的注册资本和银行授信证明，有的干脆设置超高竞买保证金。

招拍挂文件的霸王条款也不鲜见。如北京市，在土地招拍挂文件中常有这样的表述：“宗地地下未知管网（如有）的移建费用由二级开发单位负责。”后期不确定性风险、责任义务不对等显而易见，在后期支出较大时对二级开发企业明显不合理。

“陷阱”五：蓄意抬高土地价格

一些一级开发企业通过与评估机构相勾结，蓄意抬高土地一级开发成本；或者与土地管理部门达成一致，尽可能提高毛地价。其他开发商觉得无利可图，便自动退出竞争，原一级开发企业便可以以底价或者通过“协商”以更低的价格获取二级开发权。

如何杜绝阳光下的“陷阱”？

为保证土地供应市场的公平竞争，防止阳光下的“陷阱”，杜绝灰色交易的发生，笔者认为，应加强社会诚信体系建设、加强法制体系和监督体制等基础性制度建设，完善市场经济制度。

首先，当前土地供给政策应土地供给政策应进一步改革，细化明晰具体的操作规程。目前，因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。如某地国土资源部门对一块挂牌出让的土地，既不在媒体上发布供地计划和出让地块的信息、不在挂牌出让前规定的时间内发布公告，也不确定招拍挂出让底价，不公布成交结果，只挂3天就摘牌了，其中的玄机只有个别人明了。

其次，完善土地招拍挂信息公开制度。招拍挂中存在一些制度漏洞，限制了竞争，特别是在地块投放多的时候因为信息不对称，给某些利益伙伴制造了双赢的机会。如某地就出现多次出现市场集中推地，一些地块参加的竞买人很多，而某些地块只有一家竞买人的情况。这就为某些掌握所有地块竞买人报名情况的相关人员操纵信息、勾结某些有关系的开发商共同谋取暴利提供了机会。

再次，规范政府间有序竞争制度。当前市场经济条件下推行发展经济优先的政策，但由于缺乏配套，在加剧地方政府之间无序竞争的同时，容易引发地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称和指标纯经济性条件下，上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。

第四，强化土地入市条件和土地主管部门监管。强化土地入市条件和土地主管部门监管，增加土地供给全过程的透明度。地方政府是土地出让的执行主体，握有土地出让大权，其职责就是维护土地交易市场的公平公正，组织好土地出让程序的实施。土地“招拍挂”的全过程，应当始终置于公众和媒体的监督之下，同时强化土地入市条件，对达不到入市条件的土地坚决不让入市，避免土地“陷阱”，要强化评标机构的建设，加强评标机构人员组成的合理性，并做好评标过程中的保密工作。对于多个竞标者符合中标条件的情况，应由评标小组综合投标价格、设计方案、竞标者资质和声誉等多方面条件，确定最终的中标者，同时须将中标理由详细向社会公布，接受社会监督。

第五，理性制定二级开发企业引入机制。把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要权重指标，作为取得土地开发权的重要考核内容，而不是把价格作为土地竞得的唯一或重要标准。各项评判指标要科学、公正、透明，避免再次出现权钱交易的可能性。

同时，应限制一级土地开发商继续项目的二级开发。由于当前限制一级土地项目的利润，但是往往项目二级开发时利润更为可观，这样形成一级土地开发单位制造“陷阱”或通过项目当地关系，阻碍其它二级开发单位进入的冲动，应该限制一级开发单位继续取得项目的二级开发权。

第六，建立土地管理部门的“问责制”。在经营性土地招牌挂的过程中，由于土地部门某些办事人员的个人利益需要或者是责任心不够，成为一级开发企业给二级开发企业制造“陷阱”的“帮凶”，或者成为土地市场不正当竞争的推手。当出现问题的时候，他们也往往是逃避责任、无所作为。因此，加大对土地管理部门的监管力度，实行“问责制”，提高办事人员的责任心，利用职权违反规定干预和插手经营性土地使用权出让的领导干部进行严肃处理，这些都有利于土地市场公平、公开、公正的竞争机制的建立。

结语

土地市场竞争中二级开发商面临的种种“陷阱”，是当前土地市场不完善存在的必然表象。经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范透明的土地市场、促进房地产市场的健康有序发展、提高政府对城市土地的管理水平以及减少腐败等方面有重要意义。但是由于招拍挂制度自身存在的不完善，以及土地供应具体操作规程有待进一步明晰，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。笔者认为，招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招牌挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，房地产市场真正实现健康有序发展，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。