谈房地产开发与城市规划关系

2013-08-15叶菁苏麒

山西建筑 2013年23期

叶菁苏麒

(1.国家林业局调查规划设计院，北京 100714;2.中铁置业亳州公司，安徽亳州 236000)

1 概述

改革开放以来，随着经济的不断发展和城市进程的不断加快，城市规划对一个城市的发展起着非常重要的作用，科学的城市规划保证了城市健康有序的发展。与此同时，房地产业发展的脚步也在不断加快，正是这个产业把城市变成一块块城市实体，它是城市的一个重要组成部分。但是随着建设的快速推进，城市规划与房地产开发的矛盾日益凸显，城市规划滞后于房地产的发展，房地产开发速度过快，过度开发给城市规划带来了极大的挑战，如何调整好二者的关系，实现协调统一，共同发展，是目前存在于大多数城市的问题。

2 城市规划与房地产开发的对立和统一

城市规划是关乎于城市未来发展、合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头，其作用是保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设，提高城市化的建设水平，使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取利益［1］。可以看出，城市规划与房地产开发的矛盾主要存在于利益的出发点和长远取向，房地产开发追求的是短期利益，是利润的最大化，是个体的商业行为，而城市规划则更注重城市建设的长远利益与全局性，是一种政府行为。可是二者的共同目标都是为了建设城市，使城市更适宜人们居住，所以又形成了相互制约、相互统一的关系。

3 亳州城市现状分析

亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，是安徽省最新成立的地级市，反映了城市化的发展趋势。截止2011年年底，全市共有乡镇、街道(场)91个，其中乡镇79个，街道10个，林场2个。全市行政区域土地面积8 522.58 km2，总人口604.2万人;其中市区建成区面积46 km2，市区常住人口47万人。亳州城市建设用地规模由1987年的7.2 km2增长到2009年的42 km2，2001年至今建成了一大批公用设施，完善了城市功能，增强了城市的服务能力。亳州城区仍然存在以下几个问题:

1)老城区发展过于集中混乱。亳州是一座历史文化名城，老城区土地占据建城区30%的面积，集中了整个市区大部分的经济社会活动，建筑多、密度大，使道路交通处于超负荷状态。同时功能区分不明显，居住区和工业区混合分布，缺乏绿化，居民生活环境较差。2)城市发展受道路、河流影响较大。亳州城市发展多沿重要道路呈指状拓展，其中沿G311，G105国道和S307省道较为明显。涡北地区由于涡河分割，发展速度明显滞后于涡南地区，而道东片区受京九铁路阻碍，交通不便捷，发展比较缓慢［2］。3)城市定位不准确。亳州属于比较新的一个“地改市”，与周边城市阜阳、周口等相比，亳州市城市发展速度相对较慢，在走向综合型城市发展道路上城市定位不够准确，结果使城市功能模糊、产业雷同、形象不突出。

4 亳州房地产市场的现状分析

亳州的房地产市场有以下几个特点:1)起步晚，基数低。亳州自2000年划为地级市以来，距今刚好13年，而亳州真正意义上的房地产业发展始于2002年，距今也才11年时间。在此之前虽然也有几家房地产经营企业，但零零碎碎，没有几家像样的楼盘。2)刚性需求为主。亳州是一个刚起步的城市，全市有600万人口，农业人口占90%以上，工业化、城市化任重道远。在这个漫长过程中，大量农业人口将转化为非农业人口，大批农村土地将转化为城市用地，因此，房地产业的发展将会是持久的，房地产发展前景广阔，政府对房地产业的发展也是积极鼓励的。现阶段，城市房地产需求以自住性需求和改善性需求为主，投资性需求和投机性需求为辅，而且亳州市老城城区面积狭小，随着今后城市人口的增加，新开发的南部新区将满足城市居民对房地产的新需求。无论是自住性或者是改善性需求、投资性需求，都将在基础设施较为完善的南部新区得到释放。3)改善性需求特点突出。根据有关政府部门和市房产中心的调研了解，亳州市市区高档次居住物业、高品质商业业态、高档休闲娱乐产业项目均供给不足，现有房地产开发与亳州市既有核心战略元素(如中医药养生)等极少有契合考虑。新城投资项目通过引进优质养生项目、全面发展养生产业以及有序扩大市场影响力，最终将亳州打造成高品质、高品位的中国养生之都，世界知名养生旅游目的地。4)开发成本不断增高。首先是土地价格的上涨，亳州市土地进入市场目前已经全部纳入“招、拍、挂”程序，外地有实力的大型房地产公司进驻亳州圈地，使亳州地价从前年的每亩160万元上升到今年的300万元以上，房地产土地成本上涨了一倍左右。同时越来越严格的房地产新规推高了房地产生产成本。所以今后房地产开发的成本只会越来越高，利润空间也会越来越小。5)居民购买力薄弱。亳州市是很不发达的三线城市，居民的收入水平增长缓慢，公务员阳光津贴平均1.5万元在全省处于最低水平。每平方米4 000元左右的房价按30%首付，100 m2左右的一套商品房首付近15万元，这对于亳州的居民是个不小的数目，也是一般自住性居民能够承受的极限，如果超过这个极限，房地产远景并不乐观。

5 房地产开发与城市规划关系探讨

综上，亳州的房地产业前景并不太好，中心老城区这几年几乎没有开发商愿意涉足，大型超市及购物中心甚至开了又倒，若想可持续发展，必须变换思路。通过对亳州房地产业调查研究后认为，房地产业是一种城市形态的产业，房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现的。可见房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但亳州房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面，这在中心老城区反映的格外明显，城市规划已经和房地产业开始冲突，导致整个亳州市发展缓慢。该如何采取措施，才能促使房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展产生良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。

6 城市规划与房地产开发如何协调发展

1)城市规划要引导房地产开发。城市规划必须有超前意识，我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展，更重要的是能在宏观上给予城市科学、合理的定位，为今后城市进一步发展奠定基础。2)房地产开发要符合城市规划。房地产开发应当配合政府调控和规划，不能违规，城市规划对房地产开发要起到必要的管制作用。具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。房地产开发过程中遇到的问题也要及时反馈给城市规划部门，共同协商解决。3)城市规划应更加科学合理并具有弹性。城市的环境是在不断变化的，一个成熟合理的城市规划应该能控制整体局面，把握主体发展方向，为了适应变化的时候局部具有一定可调性，这样可促进城市与环境的适应性。应该考虑地方的资源优势和支柱产业，亳州是具有3000年历史的文化名城，更有“中国药都”的美誉。4)使城市可持续发展。将项目开发与城市运营结合起来，自觉围绕城市的总体发展目标，获得可持续发展，房地产开发要与城市规划、发展相一致［3］。城市发展需要什么就做相应的开发，项目的定位一定要符合城市的发展要求，房地产开发同时要与环境相协调，在保护生态环境的同时建设更加美好的城市。