王星 崇岩

（1、山东省济宁市房地产交易监理处，山东 济宁 272000；2、山东省济宁市第一职业中专，山东 济宁 272000）

房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着我国房地产制度改革的深化，土地使用权的有偿出让、转让，房屋商品化的实践，促进了房地产市场的发育。房地产商为促进销售，采用各种方式吸引客户，房屋买卖活动中的法律关系也日益复杂。因此，对房屋产权交易中有关理论与实务的探讨，有益于我国房地产业的健康发展和完善房地产市场的法律调控。

1 分期付款购房中的所有权问题

如果从双方权利、义务关系的角度具体分析，就不难看出，分期付款的过程，也就是商品房所有权与其内容相分离的过程。财产的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。所有权人让出部分权能的目的是获取收益、最大限度地发挥财产的效用，所有权与其内容的分离，也只不过是所有权人行使权利的一种方式，并不产生与权能受让者共享所有物的关系。在分期付款购房中，一方面，买方不能一次性支付房屋价款，不能取得房屋所有权，但当买方支付出第一笔价金，又必然要求相应的对价；另一方面，卖方既要保留房屋所有权，又要在所有物完整的意义上交付给买方第一次付款期待的对价。由此形成了买卖双方关于房屋所有权与其内容分离的共同利益基础。买方首期付款后，就可取得对房屋的占有、有限使用和收益的部分处分权、所有权的期待权。卖方虽然已将房屋的占有、部分使用、收益、处分权能让与买方，但仍保留着下述权利:继续收取剩余价金;部分限制买方对房屋使用、收益、处分权能的行使;因合同解除收回房屋。而这些权利，均为卖方保留房屋所有权的体现。买方之所以在分期付款的合同义务履行完毕前不能取得房屋所有权，还有制度上的原因，即对物权的变动，我国实行登记要件制度，房屋买卖合同虽已签订，甚至标的物已交付，其所有权并不当然转移。所有权的转移须以登记为要件，未经登记，房屋所有权不发生转移。

在分期付款的房屋买卖中，房屋所有权内容的分化过程，亦即所有权价值化过程，最终目标是实现所有权的转移。所有权人对房屋的现实支配权演变为收取价款的价值利益，而房屋的使用价值，以用益权的形态，归属于买方。从性质上看，买方根据所有权内容分化所取得的权利，显属用益物权。用益物权是一种限制物权，在权利行使中要受到所有权的制约。如买方取得房屋所有权之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改变，且不得将房屋转售、赠与他人或用于设定担保，否则会引致卖方解除合同，收回房屋。作为一项物权属性的权利，用益物权又有其相对的独立性，在一定程度上可以抗辩所有权。如非因买方违约，所有权人(卖方)无权收回房屋;合同未经解除，卖方将房屋又转让给第三人，买方可以主张卖方支付违约金、赔偿金，或向卖方主张其与第三人之间的房屋买卖合同无效，要求卖方继续履行原合同。

在此有必要涉及分期付款房屋买卖合同的性质问题。即该类合同属债权合同还是物权合同。所谓债权合同，是指合同效力在于使合同当事人承担交付标的物和支付价金的债务，并不发生物权变动。所谓物权合同，指以直接发生物权变动为目的合同，即合同当事人就转移标的物和价金所有权达成一致意见的合同。大多数分期付款的房屋买卖合同，都设置有房屋产权转移的条款，合同当事人有转移标的物所有权的合意，但作为买卖合同，双方当事人也要承担交付标的物、支付价金的义务，具有债权行为特征。由此可见，分期付款的房屋买卖合同是债权合同与物权合同的结合，而且物权行为是以债权行为为前提的，并受债权行为是否成立、是否有效的影响。债权行为有效成立，应当发生物权变动的结果。那么，第一，买方将房屋转卖，无论第三人属善意取得还是恶意取得，因买方债务未完全履行，卖方有权请求第三人返还房屋。如买方将房屋赠与第三人亦同。第二，如果买方付清价款之前破产，债权行为便不能发生物权变动的结果，卖方可依所有权行使别除权取回房屋。第三，如果买方依约履行义务，其债权行为当然发生房屋所有权变动后果，即使卖方将房屋转让给第三人，买方仍可主张其对完整意义所有权的期待权。

2 产权登记中的弄虚作假行为

当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件(如身份证、结婚离婚证明、公证书等)、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。

一是在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书(若出让方委托要求提供经公证过的委托书)，以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。

二是在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。

三是要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。

四是登记人员发现有问题的证件和资料要仔细对比，一旦确认应及时报警。

五是尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。《房屋登记办法》已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。但在实施中应注意要严格按照《行政处罚法》的规定和程序进行处罚。

六是加强宣传，通过报纸、电视等媒体对上述行为进行报道，对不法分子起到震慑作用。

当前，摆在房产管理部门面前急需解决的问题是解放思想，不能紧紧地抱住那些原始的登记观念不放，要解放思想、勇于创新，这样才能与时俱进。

[1]中华人民共和国土地管理法[M]，北京，中国法制出版社，1990.

[2]喻燕、胡高原，“城中村”改造综合支撑系统探析[J]，资源与产业，2006，8(6)：4548.

[3]林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[N].中国青年报,2004-12-30.