王继东，于 洋

(1．山东大学经济学院，山东济南250100;2．哈尔滨工业大学(威海)经济管理学院，山东威海264209)

我国从1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化，停止住房实物分配，2000年2月，住房实物分配在全国停止。2003年在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，第一次明确房地产是支柱产业。2004年以前，我国房地产市场较为平稳。2004年8月31日起，我国实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。房价过快上涨的问题开始明显显现，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格涨幅更大。2010年商品房销售面积达到10.5亿平方米，比1998年增加了8.75倍。①由《2011年中国统计年鉴》(北京:中国统计出版社，2011年)计算。2001－2009年间全国105个城市的房价，2008年是惟一出现房价下降的一年，降幅为1.89%②中国土地勘测规划院全国土地地价检测组:《2009年全国主要城市地价状况分析报告》。。房价上涨过快，特别是住宅上涨过快的问题不仅会影响城市居民的生活质量，也会影响国民经济持续平稳发展，房价问题引起社会各界的广泛关注。

2005年3月，国务院办公厅发布了《关于切实稳住住房价格的通知》，首次明确提出要采取有效措施，抑制房价过快上涨。政府部门采取一系列全面规范房地产信贷、土地市场、税收等宏观调控政策。2010年1月，国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，提出商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应;严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。2010年以来，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，中央明确宏观调控不放松的政策环境中，更多潜在购房者继续观望甚至弃购，中国人民银行2012年第1季度的调查中，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值①中国人民银行:《2012年第1季度储户问卷调查报告》。。

在严厉的宏观调控之下，面对着激烈的市场竞争，很多房地产企业以并购作为企业战略扩张与结构调整的手段。2004－2008年我国房地产业并购金额达260.32亿元，2011年前三季度，我国房地产业并购金额达到了256.65亿元②《房地产业惊现“卖身潮”》，《汕头都市报》2011年10月24日。。并购重组已成为房地产行业整合的主要途径，且呈现加速的趋势。从世界产业发展经验看，企业并购是实现资源在社会范围内重新有效配置的重要手段。大型房地产企业的竞争优势愈发明显，将会持有更多的市场份额，出现房地产市场的“马太效应”。③张振华:《我国房地产市场宏观调控的政策评估:基于2003－2009年的数据分析》，《中共宁波市委党校学报》2012年第2期。房地产市场结构和房价问题成为各界关注的焦点。

一

国内学者对我国房地产业的研究主要集中于产业集中度的测算和市场结构的优化。普遍认为我国房地产企业的盲目过度进入，房地产业集中度极低，处于分散竞争阶段(吴拯，2002;④吴拯:《中国房地产业市场结构优化》，《重庆理工大学学报(自然科学版)》2002年第5期。王新军，2005;⑤王新军:《中国房地产业市场集中度分析》，《探索与争鸣》2005年第10期。杨承坤，2008;⑥杨承坤:《中国房地产业市场集中度分析》，《时代经贸》2008年第4期。杨艳琳等，2008⑦杨艳琳等:《市场集中度与市场绩效的悖论——以中国房地产业为例的实证分析》，《财贸经济》2008年第3期。)。刘树枫(2009)计算我国房地产行业2000－2005年绝对集中度和相对集中度指数一直呈下降趋势，远低于房地产行业适度竞争的市场结构标准(CR4最低为30%)，同时指出市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低是房地产业集中度低的主要原因⑧刘树枫:《我国房地产业集中与市场结构优化》，《现代经济探讨》2009年第6期。。张魏等(2009)利用2000－2007年的数据进行实证分析，得出我国房地产业市场集中度与期初集中度、进入壁垒呈正相关关系，与规模经济呈负相关⑨张魏等:《中国房地产业市场集中度影响因素的实证研究》，《建筑经济》2009年第5期。。而李宏瑾(2005)通过对我国房地产市场的勒纳指数测算，认为我国房地产市场垄断程度相当严重（10）李宏谨:《我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算》，《财经问题研究》2005年第3期。。余凯(2007)提出如果分析某一区域房地产市场，我国的市场集中较高，寡头垄断将表现得十分突出（11）余凯:《中国房地产价格上涨的内生机制研究》，《云南财经大学学报》2007年第4期。。李连光(2008)使用SCP范式研究我国房地产业组织问题，认为我国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场（12）李连光:《中国房地产行业的垄断性分析》，《经济研究导刊》2008年第13期。。

对于房地产市场的健康可持续发展在市场结构方面主要是建议通过提高市场集中度来优化。周刚(2001)认为我国房地产市场结构的优化需要通过提高集中度（13）周刚:《我国房地产市场结构探析》，《重庆大学学报》2001年第3期。。周京奎(2002)提出产业集中型垄断是一种稳定的市场结构，是我国房地产市场结构优化的必然选择（14）周京奎:《产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化》，《生产力研究》2002年第3期。。张魏等(2009)建议领导型企业采取防止新企业加入的竞争策略时，显著提高市场集中度。刘树枫(2009)认为我国房地产市场应进行适度集中的结构优化。

房地产价格的决定和影响因素研究中，普遍认为房价是由多种因素决定的，如城镇居民收入、税收状况、投资状况、经济发展水平、空置率等。学者从不同角度进行阐述，在各因素当中，供需因素和制度因素对房价的影响比较大(张坤，2009)。（15）张坤:《关于国内商品房价格变化影响因素的综述》，《消费导刊》2009年第15期。盛松成(2007)通过国际比较，提出经济发展对房价长期走势具有决定性作用，应以需求为重点对房地产市场进行调控。（16）盛松成刘斌:《经济发展对房价长期走势的决定作用——基于中国及国际的比较分析》，《财贸经济》2007年第8期。肖磊等(2011)采用30个省会城市的截面数据对影响房价的因素进行定量分析，指出供给和需求是影响房价最主要的因素。（17）肖磊等:《房价影响因素与地区房价差异分析——基于30个省会城市的截面数据》，《经济研究导刊》2011年第35期。陈笑(2010)利用1999－2008年的数据通过建立房地产商品价格的回归模型，得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系，认为市场集中度是房价最重要的影响因素，当房地产市场走向适度集中时会显著稳定房价，优化市场结构（18）陈 笑:《浅析房地产市场集中度对房价的影响》，《人民论坛 》2010年第32期。。

综上所述，我国房地产市场结构需要通过提高市场集中度来优化，市场集中度是影响房价的众多因素中的一个，是否可以考虑利用房价和市场集中度之间的关系来稳定房价，本文尝试从这个角度进行分析。

二

市场结构是指一定行业的企业间及企业与消费者之间关系的特征和形式，根据SCP分析范式，市场结构是企业行为的决定因素，企业行为又是市场绩效的决定因素。调整和改善不合理的市场结构是提高目标市场绩效的重要手段。市场结构主要从市场集中度、产品差别、进入与退出壁垒方面进行分析，其中，市场集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素。

1．市场集中度总体呈上升趋势。市场集中度即产业集中的程度，是用于衡量产业竞争性和垄断性的最常用指标，是指市场上的某种行业内少数企业的生产量、产值、销售量、资产总额、职工人数等方面对某一行业的支配程度，它一般是用几家企业的某一指标占该行业总量的百分比来表示。

以我国房地产业的销售前十强表示的市场集中度来看CR10，我国房地产企业的行业集中度在2001－2005年间一直呈下降趋势，2001年CR10是3.24%，2005年CR10降至2.51%，2006年至今呈上升趋势，2010年CR10达到11.3%。①由2002－2011年《中国房地产统计年鉴》和《中国房地产上市公司TOP10研究报告》整理而得。我国房地产业综合实力前十强(CR10*)和前百强销售额(CR100)来测算的指标显示，2005年至今，CR10、CR10*、CR100三个指标的变动趋势基本一致，总体呈上升态势(图1)。

我国房地产业的CR10、CR10*和CR100比例都没有超过30%的，按贝恩提出的市场结构划分标准，我国房地产业的市场结构属于原子型(CR4＜30%，CR8＜40%);按植草益提出的市场标准，我国房地产业的市场结构属于竞争型分散集中型(CR8小于20%)。20世纪90年代以来，香港地产市场CR10就一直稳定在80%以上，CR3占到50%;2005年，美国、英国、日本前5位开发商市场份额就达到10.3%、30.8%和17.8%②杨承坤:《中国房地产业市场集中度分析》，《时代经贸》2008年第4期。，相比之下，我国房地产总体市场集中度过低。但我国房地产企业地区分布不平衡，西北地区、西南地区和东北地区多为中小型房地产开发企业，房地产上市企业主要集中于中国三大经济热区长三角、珠三角和京津唐地区，在广州、上海、深圳等一线城市的房地产市场集中度已经接近寡头垄断的水平。

2．房地产企业的数量变化。1998－2004年房地产企业的数量一直处于增长中，1998年我国房地产开发企业总数为2.4万家，2004年比1998年增长了243%，达到5.9万家。2005年比2004年略有下降，2005－2010年，除了2009年略有下降外，房地产企业数量一直在增加，2008年出现了企业数量达到高峰值 8.7万家，2008年比 1998年增长365%，2009年减少7000多家，2010年又增加了4000多家。

与房地产开发企业数量变动基本一致，房地产开发企业规模③房地产开发企业规模=商品房销售收入/房地产企业个数。除了2004年和2008年下降外，其余年份呈增加态势，从1998年823万元增加到2010年的6187万元。我国房地产业市场集中度低，也表明我国房地产开发企业中大型企业较少，多为中小型企业;沪深两市仅有143家上市房地产企业，以8万家计算，上市比例仅占0.18%;销售额超过百亿的企业2010年仅35家，仅占0.04%。

3．进入壁垒的变化。房地产业是非常典型的资本密集型产业，过低的市场准入标准，会吸引过多社会资金投入，使开发企业数量增长过快，更易形成经济泡沫;注册资本过低，企业经营风险较高，我国房地产企业的资产负债率一直在70%以上，2010年资金来源中国内贷款占17.2%，自筹资金超过36%。以行政壁垒看，我国房地产企业资质管理主要针对房地产开发企业的注册资本、经营年限、管理人员、在建房屋建筑面积累计等方面进行规定，据此形成不同的资质等级划分。最早的《房地产开发企业资质管理规定》是1993年12月开始实施的，将房地产开发企业按资质条件划分五个等级。2000年3月我国采用新的管理规定，企业资质等级分为4个等级，实施了11年之久。2011年《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》部分条款明显倾斜于大型企业，提高了进入门槛，可以起到风险防范与 调整资金流向的作用(见表1)。

表1 不同版本房地产开发企业的注册资本规定

以贝恩提出的“规模障碍系数”来衡量我国房地产市场的进入壁垒，以我国的商品房销售收入代表市场总规模，以房地产企业规模代表最低的经济规模，计算出我国房地产业的规模障碍系数①规模障碍系数d(%)=最低经济规模/市场总规模。，该系数呈下降趋势，1998年是 0.0041，2010年降至0.0012。按照贝恩提出的判定标准，则我国的房地产市场属于低进入障碍(规模障碍系数＜5%，进入障碍较低)。

4．以住宅市场为主的房地产市场。商品房包括住宅(别墅、高档公寓)、办公楼、商业营业用房及其他。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期，我国正处于这个时期，加上农村城镇化，2001年城市化率为37.66%，2010年已达到47.5%;2001年住宅销售占房产销售的比例为88.97%，2007年突破90%，近年来基本稳定在90%左右;住宅投资占房产投资的比例从2001年的66.47%一直上升，2010年达到70.5%;在竣工比例上，房产竣工占总房产竣工比例呈下降趋势，由2001年的67.4%降至2010年的49.52%。由此可见，我国的房地产市场是以住宅市场为主，居民的住房消费需求一直很旺盛。

三

为保证数据的完整性、准确性，本文选取2001－2010年间的数据。由于我国从1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化，到2000年2月，住房实物分配才在全国停止，相应的数据统计也是从2001年才开始的。数据主要来源于2002－2011年的《国家统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和中国房地产TOP10研究组的报告或计算而得。选择全国的商品房平均销售价格和CR10作为分析指标。

1．商品房平均销售价格与CR10的关系变化。2001年商品房平均价格为2170元/平方米，2005年突破3000元，达到3168元/平方米，2009年又达到4681元/平方米，2010年突破5000元/平方米，2001－2010年我国的房价走势基本是上升的。而2001－2010年我国房地产CR10如前所述，2001－2005年的市场集中度在逐年下降，2006－2010年的市场集中度在逐年提高，可见，商品房平均销售价格和CR10之间变动方向不明确。

2．建立房价波动性和市场集中度对数之间的一元回归模型:

式中，房价波动性以商品房平均销售价格的波动率②来代表，当作一元回归模型中的被解释变量，以Y表示;解释变量是市场集中度(CR10)，取其自然对数，表示变动率;β0～β1为参数;ε为扰动项。运用stata10软件分别对六个不同时间段进行初始回归。通过回归结果分析，在2001－2005、2001－2006、2001－2008年三个时间段的回归方程是显著的，系数都通过P值检验。在2001－2010年的六个时间段，房价变动率和市场集中度对数基本是负相关，集中度变动率上升，会引起房价波动率下降，具有稳定房价的作用。集中度变动率上升引起房价波动率下降的幅度由2001－2005年的0.5902%逐渐降至2001－2010年的0.0305%。但2001－2007、2001－2010、2001－2009年回归方程整体不显著，没有通过P值检验。

一元回归模型存在不足之处主要表现在三个方面:第一，数据的局限性，采用小样本数据，数据点过少，特别是2001－2005年期间;第二，模型拟合度不好，2001－2010年的R2仅为0.0013;第三，建立的是一元回归方程，存在遗漏变量。综合以上三点，对回归结果存在疑问，由于数据选取上无法修改，因此，在模型选择上做出调整。

3．建立多元回归模型。引入四个新的解释变量:城镇居民家庭人均可支配收入(SR)、房地产开发企业的投资总额(TZ)、房地产开发企业竣工房屋的造价(JZ)、人口自然增长率(RZ)，对它们自然对数，表示变动率。

式中:β0～β5为参数;ε为扰动项。运用stata10软件分别进行初始回归:

回归方程的R2=0.8960，调整后的R2=0.766，回归方程拟合程度较好;F(5，4)=6.89，F统计量的P值为0.0425，显示这个回归方程是显著的。但人口自然增长率对房价变动率影响不显著，剔出该变量。逐步回归方程的R2=0.8771，调整后的R2=0.7789，回归方程拟合程度较好;F统计量的P值为0.0169，显示这个回归方程是显著的。通过WHITE检验，接受同方差的假设(P=0.3505);通过BG检验，接受无自相关假设(P=0.1476)。

四

逐步回归的统计结果显示，该回归模型的经济意义和统计意义都显著，市场集中度越高，房价波动率越小，二者之间呈负相关;城镇居民的人均可支配收入(SR)越高，实际购房能力越强，引起房价波动率越大;房地产开发企业投资总额(TZ)越多，表明房地产市场的实际供给能力越强，房价波动率越小;竣工房屋的竣工成本(JZ)越高，房价的波动率越大。在这些影响因素中，房地产开发企业的竣工房屋的竣工成本变动率(4.475)对房价变动率的影响最大，其次是城镇居民的人均收入可支配收入变动率(4.095)和房地产开发企业投资总额变动率(－3.1776)，最后是市场集中度变动率。因此，在我国目前的经济形势下，市场集中度的提高虽然可以优化市场结构，但对于房价的稳定起不到主要作用，这与我国房地产市场的供求结构直接相关。

1．我国的房地产市场缺乏弹性。我国商品房采用市场化供给，是以房地产开发企业为主要的供给主体，但土地供给是垄断的。房地产开发商为获得更高的利润，将目标更多集中于高收入群体。在目前房地产市场严厉的调控下，房地产去住宅化趋势逐渐显现，相比住宅市场，商业地产、工业地产开发成本较低。同时，地方财政对房价也有很强的推动性。2001－2003年，全国土地出让金相当于同期全国地方财政收入的35%，2009年全国土地出让金相当于同期全国地方财政总收入的46%左右①于猛:《今年全国土地出让金或破2万亿 地价推高房价》，《人民日报》2010年12月27日。。地方政府为实现土地收益最大化，会采取各种手段推高地价和房价。与此同时，经济适用房和普通住房的供给比例一直在下降，2000年竣工的经济适用房套数占住宅竣工套数的28.2%，2010年该比例降至6.63%;2004年销售的经济适用房套数占住宅销售套数的7%，2010年降至3.7%②根据《2011年中国统计年鉴》(北京:中国统计出版社，2011年)计算而得。。因此，房地产去住宅化趋势会愈发明显，更需要政府加大普通商品房供给，采取财税政策降低房地产开发企业的成本，从而降低房价。

2．房价主要由需求来决定③胥玲:《中国城市房价和地价的决定因素及相互关系》，《财政研究》2009年第11期。。在房地产供给市场缺乏弹性的情况下，房价主要由需求来决定。房地产市场兼具消费与投资特征，存在消费性需求(自主性需求和改善性需求)、投资性需求、投机性需求等多样需求。随着人均GDP的不断提高，特别是城镇居民收入水平的提高，自主性需求和改善居住条件的需求较大。同时，我国资本市场不发达，缺少适合的金融投资工具，导致大量的投资性需求和投机性需求的高涨，推高房价。④苏亚莉，张玉:《我国房地产价格影响因素的实证研究:基于2003－2008年数据》，《江西社会科学》2011年第12期。以消费为主导的房地产市场的支柱性，不仅在于中国有无限大的市场，而且在于其常态的需求能保证房地产持续稳健发展⑤易宪容:《房地产市场可能出现巨大变化》，《民营经济文摘》2011年11月第4期。。因此，政府重点在于引导好投资需求，不是强制约束，而是创造更好的资本市场，加以引导。

3．不同地区房价的差异性较大。房地产位置固定，在各个地区之间是不能移动的。从自主和改善住房角度看，消费者只会在特定的市场区域内选择适合自己的住房，不同地域房地产市场供给的产品难以互相替代。而且商品房自身也存在差异性，如住房面积、格局设计、位置、配套设施、周边环境、个人喜好、价格水平等，因此，商品房并不是一个可以完全替代商品，因而，各地房价有较大差异，即使同一城市的不同地理位置房价也有较大的差异。从2006－2010年住宅销售均价复合增长率来看，全国平均水平为10.9%。北京、上海、广州、深圳、昆明等城市，增长率是全国平均水平的2倍以上①中国指数研究院:《房改以来我国房地产市场分析及展望》，www．qstheory．cn/jj/ztyj/fdc/201204/t20120410_150376．htm。因此，考虑到不同地区的经济发展水平、收入、市场集中度情况等，应当因地制宜地采取措施，发挥地方政府的作用。

目前，我国房地产市场调控依赖于政府的宏观调控，但也应重视市场经济手段对房价的调节作用。产业组织理论认为，市场集中度过低，容易出现低水平的过度竞争，造成资源的过度分散，特别是面对国际市场时，缺乏定价权;市场集中度过高，又容易导致垄断，导致高价格和低产量，造成社会福利的净损失。②周素珍:《不当竞争的成因与博弈分析》，《天府新论》2010年第4期;邓淇中等:《房地产投资与经济增长关系的动态波动性研究》，《湖南科技大学学报(社会科学版)》2010年第4期。因此，市场集中度过高或过低的市场结构都需要调整。对于我国房地产市场而言，目前总体的市场集中度过低，随着品牌房地产开发企业的市场份额将逐步提高，品牌企业将更多地追求企业的整体效益和可持续发展，提升开发品质，较发达地区的房地产企业会逐渐完成向欠发达地区布局，我国房地产业市场集中度会相应提高。在市场机制逐步完善的情况下，通过企业实现规模经济，降低成本来稳定房价。因此，在房价调控中，除了需要政府的宏观调控外，也要创造条件发挥市场自身的调节机制，利用市场集中度与房价之间的关系来稳定房价。